城市思考：房地产与城镇化

       房地产业发展趋

童悦仲：大家下午好,我讲一下市场调控和房地产业发展趋势，我的重点放在房地产业发展趋势。上午我的同事顾云昌也讲过，我们俩角度不一样，我现在在中国房地产业研究会和中国房地产业协会工作。

08年以来房地产关键词有金融海啸、救市、回暖、投资投机、房价飙升、蜗居、刚需、房奴、道德血液、史上最严厉调控、限购、3600万套等等。大家都很熟悉了。

下面我讲一下统计数字和真实的情况。我们国家统计局定期要发布房地产的一些数字，但是老百姓消费者总感觉他们的直接感受跟统计数字相差甚远，尤其是在北上广深这些一线城市。为什么会出现这种情况？我们公布的数字都是平均价格，不能反映出房价变动的真实情况。所谓平均价格，比如北京市总面积16000平方公里，相当于半个海南岛还要多一点，海南岛是33000平方公里，台湾省是36000平方公里，北京市接近半个台湾。去年下大雨淹死人了，说为什么那么长时间还找不出来？因为是暑假期间，除了北京的，还有各地来旅游的，北京近郊还是很漂亮的，所以下大雨爆发山洪，淹死人了，16000平米都找出来很不容易。北京市房价这一年16000平方公里卖了多少商品房，卖了多少钱。老百姓关注的是什么呢？关注的是同一个地段、同一个品质住房价格变动情况，才是房价变化的真相。老百姓关注这套房子原先值多少钱，现在值多少钱，这国家统计局的数字是反映不出来的。

我做了一个表，北上广深，从2000年-2012年年底，在2000年的时候，这四个城市平均房价大概在五千块钱左右，北京大致是五千，深圳略高一点，到2012年这四个城市房价大致都在一万五到两万块钱，好像这么多年也不算涨得太多。北京的小时工，2000年一小时3块钱，2012年一小时18块钱、20块钱，房价涨得还没有小时工涨得快。但是实际情况就不一样了，这张图蓝颜色的表示2004年的房价，红颜色表示2012年的房价，从2004年-2012年也就涨了一倍，但是北京东四环外、西四环内、二三环之间是不同的，二三环之间这几年涨了差不多十倍，这个表是2012年年底的数字，当时我们部里的旧房子一平米67000块钱，最近已经挂牌有的10万块钱，所以老百姓感觉房价涨得太凶了，不能接受。

房价过高、上涨过快的危害，第一，造成严重的民生问题，扩大了贫富差距，影响社会稳定。第二，使得资产泡沫快速堆积，加大金融风险。第三，挤压了其他产业，破坏经济协调和平衡。第四，阻碍城镇化进程。第五，房价过快的城市人才流失竞争力下降。第六，使得开发商丧失了提高品质的动力和热情。

因为拿到地了，像在一线城市肯定赚钱，所以搞好搞不好，无所谓，怎么样都能卖出去，再差也有人排队买，而且卖的价格还很高，所以不是太想把它搞好。

什么原因导致房价上涨这么快呢？表面上原因就是供需，因为在市场前提条件下，价格是由供需关系决定的，当一种商品供大于求的时候，价格要下降，供不应求的时候，价格要上涨。可是房子这个东西不一样，房子跟股票一样，是最容易产生泡沫的，为什么呢？表面上房子需求太旺，因为很多人在炒房子，还有一部分人是在囤房子，一看房价涨得很快，钱比存在银行里要好。还有就是刚性需求，孩子要结婚了，需要房子。大家一炒起房来，这个需求就会无限膨胀，因为大家看到房价要涨，很多人要炒，一炒房价就涨得更快，涨得越快，炒房的人越多。所以为什么北京大街小巷满街都是中介公司，中介公司就是帮着炒房的，过去从来没有这么多中介公司。这种需求是无限膨胀的，建的房子再多，也满足不了这种需求。

另外就出新一个供应不足，因为需求太旺盛了，赶不上它的需求。另外我们保障性住房的建设、中低价位、中小户型的商品房，也供不应求，这些年虽然政府开始重视了，但前些年有些忽略，建房子需要周期，一般一个小区要三年以上，所以供应不足，就导致房价上涨非常快，这是表面原因。深层次原因，一个是我们货币发行量过大，增长过快。2004年的时候我们国家广义货币发行量M2是1.53万亿人民币，去年年底已经达到了103万亿。另外我们政府是垄断土地资源，依赖土地财政，各地政府都在依赖土地的收入，政府的心理是希望通过卖地来收钱，地卖得越贵，政府越高兴。需要卖得贵、卖得多，实际上这是导致房价上涨很重要的原因。另外是现行的税制，制度设计导致炒房和囤房代价很低，现在房地产的税都是在交易环节来收，在保有环节现在是零税率，房产税在28种税里是其中之一，但是防尘税对于住宅来说是零税率，所以要炒房子、炒住宅就没有什么成本，代价非常低，这样炒房的人就愿意多炒。为什么美国没有人炒房子？因为美国房产税很重，各个州税率不一样，最重的是3.7%，这套房子如果是100万美元，每年房产税就是37000美元。前不久汽车城底特律衰败了，包括中国、包括日本、韩国汽车工业挤压的，美国原来最大的汽车城，原来是200万人口，现在70万人口，大家都纷纷离去了，因为美国人工资太高了，跟中国人竞争不过，就转行了，或者有些人就到其他国家工作、到其他城市另谋职业了，底特律就衰败了，房子就成了皮鞋价，买一双皮鞋500美元，但是500美元可以买一栋花园洋房。中国人说去抄底去吧，但是还不敢抄，因为你还要交税。

我们国家的税制导致炒房、囤房很容易，因为房价高。可以调查一下，北京市一方面是很多人，大学毕业生、硕士、博士、海归，包括农民进城，买房子买不起，家里父母能够资助，也很勉强，有的是靠小两口双方父母，甚至加上爷爷奶奶姥姥姥爷一块出钱买一套小房子。但是如果是贫苦农民家庭来到北京，就算大学毕业读到博士了，买不起房，所以大家怨气很大。另外还有一个情况，北京本地很多家庭有多套房子，北京很多老的居民，尤其是建国以后进城的这些机关干部、军人，家里有好几套房子的多的是，所以造成社会很大的不公平。

       社会公共资源分布不均

再有一个问题是社会公共资源分布不均，尤其是大中小城市，我们现在叫做经济、社会、行政都是二元结构，同样的房子可能在北京很贵很贵，但是如果在另外一个城市，它可能价格就会很便宜，因为他能享受到的教育资源、医疗资源、商业资源、环境资源等等都是很不均等的。

另外就是改革阻力太大，我刚才说有这么多弊病，大家说是不是可以把税制改一改，因为阻力非常大，因为很多人是既得利益集团，改了会触动他的利益，而往往这些人又有决策权，可以参加讨论，这就很难了。因为很多话媒体不好说，就是地主领导土改，因为咱们共产党的土改等于是抢了。因为在日本和台湾也有土改，过去我们过去土地制度是一样的，就是国民党包括美国也知道，这种土地制度二战以后是不行的，我们解放以后，共产党领导农民把富农的土地给分了，楞抢过来，而且还要批斗他们。在美军占领日本以后，二战以后，麦克阿瑟也领导了一次土改。从工业上来说日本是发达的，但是农业是一样的，怎么办呢？是花钱买，买了地主的土地分给农民，后来蒋介石到台湾以后也是学这个办法搞土改。

不管怎么说，需要改革，但是改革阻力很大，所以这个事嚷嚷了十几年了，现在大家公认还是应该收税，或者叫做财产税，或者叫做房产税，或者叫做物业税，不管是什么税，就是一种财产税的形式。但是只能说是试点，扩大试点。什么时候真正全国统一的制度，还要等很长时间。

这些问题不解决，房价还有可能上涨。所以政府只能调控，在市场经济条件下，一个政府所有的职责浓缩起来就是16个字、四句话，经过调控、市场监控、社会管理、公共服务。全世界市场经济的国家，政府实际上就干这么多事。经济上房价涨得那么快、那么高，老百姓有意见，怎么办呢？就通过经济节，就是要调控，但是这个调控手段有行政手段、有经济手段、法律手段等等，现在最好还是用经济手段，但是经济手段又很难，一下又不能出台把整个税制都改过来，怎么办呢？事情就很急，所以政府就采用了一些行政手段，实际上在市场经济条件下，行政手段最好少用。

现在主要的手段就这么四个方面，一个是实行差别化的信贷政策，遏制投资和投机的购房行为，引导合理的住房消费，通过信贷、贷款，这是由财政部、中国人民银行来制定的，看房价涨得高了，第一套房子贷款可以有点优惠，首付可以少一点。第二套房子首付要多，六成，有的地方七成，利率提高，基准利率乘以1.1倍，就是在抑制需求。在房价过高和上涨过快的部分大中城市财政行政手段进行限购，北京是最厉害的，北京16000平方公里里头全部限制了。如果你的家庭是北京户口，在北京有户口的家庭你已经有了两套房子了，对不起，绝对再不卖给你第三套了，你花多少钱也不卖给你。如果你在北京生活、在北京工作，没有北京户口，那么你家里已经有一套房子了，不再卖给你第二套。如果你现在没有房子，你想买，要查你有没有五年以上在北京纳税的证明，你个人所得税连续交了五年了，可以买一套，或者没有纳税证明，你连续在北京交了五年社保也算数，但是这需要你在北京工作生活有一定的时间了。

有人说房价还得要涨，我得想办法买，那就假离婚。现在北京出台政策，单亲家庭，只能买一套房，离婚白离了。你本来家里有两套房，现在一离婚，又可以买两套房，这不行，所以就出台规定单亲家庭只可以买一套房。

今年有新国五条，1，完善稳定房价工作责任制。2，坚决抑制投资投资性购房。3，增加普通商品住房及用地供应。4，加快保障性安居工程规划建设。5，加强市场监管和预期管理。6，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

我今天讲的最后一个问题，这是重点。就是我国房地产业未来发展趋势。房地产到底会怎么样？我们国家房地产未来仍然还有很大的发展空间，理由：1，我国经济增长潜力巨大。现在的发达国家人均GDP一般是在五万美元左右，美国、英国、德国、日本，主要的发达国家，基本上是这样的数字。但是我们中国刚刚是五千美元多一点，所以还差得远着呢，有差距就有空间。2，工业化、城镇化处于快速发展期，我们还是要快速发展。3，人们改善居住水平的愿望强烈，所以有点钱还是想买房子，或者是解决居住问题，或者是改善提高居住水平。

目前调控方式未来几年将常态化。因为长效机制还没有建立起来，所以调控不会完结，不行了就再出台更严厉的政策。像有些城市房价涨太快了，就扩大限购的范围，贷款再收紧一些。建立长效机制需要时间，长效机制建立起来之前不能放任不管。

房地产价格变化趋势。在政策执行力度大的一二线城市，房价会得到控制，因为不行就加码，但同时也承受着政策一旦退出，房价将大幅反弹的压力，北上广深就是这样的状况。在三四线城市房价总体水平是平稳的，其中部分城市可以小幅上涨，有一些近年来房地产盲目扩张的城市，房价会下降，个别城市甚至腰斩，不是说这个城市产业不行，鄂尔多斯扬眉吐气，连续几十年鄂尔多斯GDP是每年增长50%，人均GDP曾经号称超过香港，但房子建太多了，现在就不是腰斩了，鄂尔多斯两万块钱的房子卖三千块钱一平米也卖不出去，所以有些人跳楼自杀、上吊了。因为房价涨太快了，贷款贷不过来，就民间融资，就互相打电话，都是好朋友，凭借信任，打一个电话几百万，我需要多长时间，都是高利贷，不用写合同，一个电话或者在网上一点击鼠标马上钱就汇过去了，但是后来房价一下子下来之后，还不起了，有些人要面子，有的人过去还是法院院长，也参加民间集资，最后觉得无脸见人了，就跳楼了。房价为什么要调控，房价涨得快，调控的目的是怕它掉下来，涨得越快，越容易往下掉，过去海南、北海已经有过这种经验教训了，所以有人觉得中国的房价会永远往上涨，要特别当心，这个话极其危险。外国人说中国的房地产市场充满了投机和恶意炒作，因为他们已经经历过多次了，玩这套他们觉得小儿科，中国人还很新鲜，因为没有经历。当时在海南待过的，像冯仑、潘石屹、张宝全，他们拿地都很谨慎。前几年房价涨太快的时候，张宝全吓住了，就去搞影视了，他说房价涨这么快，像海南一样，我不做了，退出，胆子更小一点。

房地产泡沫真正要破裂时间很长，像日本32年之后才破灭，日本到现在20年了，经济停滞不前。日本人也很苦恼，钓鱼岛问题，整个国家右倾化，跟经济不好有关系，日本专家跟我说，他们在房价最高的时候买了房子，结果一掉下来，掉了2/3多，剩下30%，这套房子一千万日元买的，最后只剩下300万日元。跟香港97年亚洲金融危机也是一样的，基本跌了2/3，结果香港出现17万负资产，2003年的时候他们大游行，他们以为是共产党把香港回归之后造成的，因为恰好是在香港刚刚回归之后。所有人都没有预料到，谁预料到的是索罗斯预料到的，是他干的，发现亚洲金融系统有毛病，但是最后大家把火撒到共产党身上，实际上共产党也够冤枉的。

       企业经营的变化趋势

企业经营的变化趋势，开发理念从重数量、重扩张，转变为重品质、重效益、重品牌。开发企业前几年房价猛涨的时候，萝卜拔了不洗泥，皇帝女儿不愁嫁。但是现在不行了，所以回过头来要做好，重视品牌建设、重视品质。

开发地域从趋于饱和的城市向更有市场前景的城市转移，现在要好好找找，不是哪儿都能开发，有些城市房地产已经饱和了，就不能投资。

开发模式从自主投资转向兼顾联建、代建和品牌输出。过去我们开发企业都是自己自主的投资，现在开始转向多种经营、多种方式。比如浙江省最大的房地产企业绿城，老总叫宋卫平，他做的不错。但是他所有的产品过去都是面向高端客户、有钱人，他的项目全部集中在一线城市和二线城市，面向全是有钱的，前几年还不错，一调控限购，这些人全被限购住了，这些人房子都很多，而且都是高收入家庭，都在一二线城市，全都卖不出去了，所以绿城受到的打击是最惨的。那绿城怎么办呢？网上好多人说绿城快破产了，宋卫平也很着急，但是宋卫平人很好，品质非常好，而且在朋友圈里，大家觉得这个人非常正派，是可交的人，所以很多人伸出援手，香港融创集团就帮他，宋卫平就首先把他原先囤的土地卖出去，土地卖完了卖项目，然后卖股权，这样宋卫平缓过来了，度过难关。他还要发展，因为有三万职工，有两万是搞物业的，除了给自己的项目搞物业管理之外，很多项目都由他来负责，就是把物业公司交给他。绿城说你买我的房子不是买我的房子，不是买一种产品，而是买了一种生活方式，园区生活服务体系他搞得很好。另外一方面，杭州市政府要拆迁，好多老百姓不走，要价很高。后来政府就做工作，答应你什么条件你们就同意搬家？老百姓说你房子建得跟绿城一样我就搬。政府就只好来求绿城了，说老宋你把我们的拆迁房建得跟原来的商品房一样，老宋说好，所以很多房子都是绿城代建，绿城收费还挺高，政府花钱，他们也没有任何投入，净赚，就靠管理的输出，代建模式就出来了，也和别人联建。绿城现在也搞保障性住房了，现在在建的有一千多万平方米，这个形势下只搞高档的不行了，在这个形势下要转向。

经营方式从单纯销售转向自留部分物业用于租赁和经营。过去我们房地产也是很简单，盖了房子就卖，卖完了以后拿钱再买地再卖，很简单。香港的房地产企业都是每建一个项目都留很多物业，现在经过调控我们也学聪明了，大家建了房子卖掉一些留一些，当市场不好的时候，我通过租赁经营也有稳定的收入，自己可以搞点酒店、商场，或者租赁出去，搞多种经营来规避风险。

开发产品变化趋势：产品种类从商品房转向保障房，从单一住宅开发扩展至商业、旅游、工业、老年地产开发。老龄化是一个趋势，到去年年底老年人是1.24亿，这个趋势还在很快的发展，所以大家觉得老年地产很有前途，所以很多开发商，包括老年住区，包括专业的养老机构。

产品品质从相对低劣粗放，转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老。过去产品的品质不太讲究，现在很精细化、绿色、低碳、节能，这都是肯定要做到的。另外就是智慧，现在我们部里向全国各省发文件，要建智慧城市，智慧城市的基础就是智慧社区，所以今后的小区建设智能化技术要充分得到应用。另外就是要长寿命，过去我们房子建了没有多少年就拆掉了，远远没有达到设计使用年限，现在房子盖得很高了，过去就是很大的浪费，但是现在盖到30层，有很多小城市盖到33、34层，为什么到33、34层呢？因为到35层必须要有自动喷水灭火装置，烟感、温感这些装置都要上去，因为我们现在最好的消防车，水泵扬程最高也就100米，上面再着火就没办法了。最好的云车是可以达到17层，如果超过100米以上，屋顶上要有直升飞机停机坪，如果着火了以后，人可以跑到楼顶上，直升飞机可以上去直接把人接走。但是这么高的房子怎么拆呢？过去是拆低层建高层，拆住宅建商业，但是盖到那么高怎么拆呢？以前是可以通过市场的力量，因为有利可图，改变土地使用性质，提高土地使用强度，开发商通过改造能赚钱。现在30多层那以后赚不了钱了，所以现在一定要强调长寿。还有就是适老，普通的商品住宅也得适合老年人生活，因为住宅要使用很多很多年，一代一代传下去，人总有老的一天，因此有好多设计我们要考虑适合老年人的需要。另外，小区里的配套设施的建设也要适合老年人的需要。

产品属性从“毛坯房”转向成品房，“毛坯房”将逐步退出房地产市场。这是我们国家长期计划经济福利分房之后、转成市场化以后出现的一种短期的现象，1994年6月份我们部里当时发了一个文件，叫做关于住宅初装修验收的规定，那之前我们毛坯房是不合法的，94年6月份以后才合法，到现在不到20年。但是现在大家都感觉到了，包括很多消费者不再愿意买毛坯房了，毛坯房问题太多太多，带来互相的干扰、材料的浪费，造成很多结构的安全隐患，用电安全隐患、漏水等等，很多很多问题，而且也不少花钱，特别是污染，老百姓自己采购材料，一个是浪费很多精力，但是也弄不好，还不如开发商专业一点，让开发商统一做。所以很多人现在愿意买成品房，为什么全世界都是成品房，只有我们是毛坯房，所以今后要从毛坯房转向成品房，毛坯房要逐步退出房地产市场。

建造方式变化趋势。

随着人力成本的不断上升，产业化的建造方式所占的比重将逐渐加大，我们现在在北京一个技术工人、建筑工人一天的工资要600-800块，好一点的技术工人，就是普通没有技术的也得三四百块钱，否则他不干，建筑公司招不到人了。怎么办呢？只好产业化了，这个产业化是被逼出来。之前劳动力便宜的时候，用这种方式可以行得通，现在劳动力越来越贵了，只好工厂化了。

BIM等数字化技术手段将在开发项目的设计、建造、运营维护方面发挥越来越大的作用。BIM技术就是三维的，通过数字技术可以立体的演示出来，不但是设计，建造过程当中也可以指导。而且图纸出来之后，随时可以把用到多少详细材料，一共造价多少，非常详细的做出来。所以现在很多设计院、施工企业在研究BIM技术。

为了降低成本、保证质量，开发企业积极参与建筑材料、部品和设备的集中采购模式。现在开发企业成本压力非常大，怎么降低成本呢？大的企业都有自己的团队，比如说像广州的恒大集团，现在老是在国内前三名，有五百人的采购队伍，可以挑选最好的符合要求的材料，同时把价格压得很低，压得很底的条件是我可以给厂家很多定单，我在全国有200多个项目、200多个城市，只要定了协议以后，可以源源不断的把定单给你，只要告诉你往哪儿发货，什么时候发到，都是什么东西，但是价格要给最优惠的。作为恒大来说，一个是给人家定单很多，恒大还有一条是保证付款，在很长时间里头恒大是这样规定的，每个月的20号的25号是付款日，20号到25号之间凡是运到现场的材料货款必须打到对方供应商的账户上，如果没有汇出去，他们内部要追究责任，什么原因造成的，要重罚责任者。后来调控以后，恒大稍微有一点做不到了，那就说推迟一个月，但是说得很清楚，我下个月保证给你，绝对不会拖欠半年以上。所以恒大对供应商的吸引力在哪里呢？他要求那么严格，价格又压得那么低，但是他可以保证给你定单，大量订货，另外他保证给你付款，这点对厂家吸引力很大。但是万达也是一样，也有500多人的采购队伍，绿城也是好几百人。但是一些中小开发商，他们没有那么专业的队伍，一个工资才三四十人，真正管材料的才几个人，而且建筑材料又种类很多，买就买不到很便宜的材料，质量又保不住，所以他们跟我们说，能不能搞集中采购，大家联合起来，比如电梯我们一块考察以后，就定哪个厂家的，大家都定这个厂家的，争取把价格压下来。当然其他的什么地砖、门窗、油漆、涂料也是一样。很多开发商现在在积极参加这样的工作，除了我们在组织以外，其他的也有很多集中采购的组织，像中城联盟、绿城都在搞，绿城自己也在做集中采购，除了供自己使用之外，很多房地产公司，包括海尔，买材料就是让绿城去买的，你到时候买什么给我捎带着买，我给你点钱。另外绿城也搞电子商务，现在我们这个也在网上做，中房网有电子商务，绿城又在杭州搞了一个商场，有空大家可以去参观，是电量跟有形的市场结合，供大家参观，可以到市场里头看到样品，这种方法都是降低成本、保证质量的一些好的措施。

谢谢大家很认真的听我讲完，谢谢。