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2015-01-26 来源：绿维创景 全经联
编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！
以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化篇。
一、2014年中国新型城镇化的发展现状
（一）政策推进情况
2014年国家出台了一系列新型城镇化政策。3月16日发布《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，提出了城镇化的发展目标，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小两个百分点，努力实现一亿左右农业人口的转移和其他常住人口在城镇落户；人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐渐提高。
6月，国家发改委、住建部等11个部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，要求各省选择符合条件的不同层级市、县、镇作为试点。
9月16日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会。国家在新型城镇化综合试点方案中，确定省、市、县、镇不同层级、东中西不同区域共62个地方开展试点，并以中小城市和小城镇为重点。
另外，据国家发展改革委副主任朱之鑫透露，《居住证管理办法》、《城镇住房保障条例》、《关于进一步做好农民工工作的若干意见》、《城市规模划分标准调整方案》等推动新型城镇化的配套政策即将出台。
（二）企业推进情况
在新型城镇化浪潮下，各企业也开启了探索之路，涌现出了一批创新企业：
1、产业驱动与资源整合企业
利海集团：探索产业驱动型立体复合新城镇的建设，提出新型城镇化建设两个平台：城镇化投资开发运营平台与产业投资开发运营平台；
华润集团：自2008年起陆续在革命老区和贫困地区选址建设希望小镇；
卓达集团：“一二三产联动发展、新生产力造城”特色运营模式，建设以新生产力为代表，集聚新兴产业的产业新城；
中建建筑集团：中建方程作为新型城镇化综合建设业务引领者，集设计勘察、建筑施工、房地产开发、基础设施“四位一体”，通过打造平台，集成资源，提高核心竞争力，带动设计、施工和开发业务；
方正集团：依托北京大学教育资源，融合方正集团医疗、科技、金融等产业资源，走城市运营之路。
2、综合体模式企业
东方园林产业集团：实施“建设美丽中国 创造美好生活”，旗下的田园东方的“田园综合体”成为新时代区域发展格局下城乡一体化建设的重要力量。
3、城镇开发公司
棕榈园林：2014年10月14日晚，公司下属全资子公司广东盛城投资有限公司与湖南浔龙河投资控股有限公司共同出资设立“湖南浔龙河小城镇投资开发有限公司”。
4、投资型企业
复星国际：推进多中心、多复合体、多模块、有机成长的蜂巢城市的建设；
中融华资投资基金管理（北京）有限公司：专注于投资城镇化、现代农业和城镇化新型社区建设。
5、城中村改造企业
中控集团：中国城镇化建设综合运营商，旗下核心企业北京中控信融投资公司在青岛布局了6个重点项目，包括社区开发、旅游开发、科技农业等。
（三）各省市推进情况
2014年全国多省相继发布各省的新型城镇化规划，并在规划指导下，积极的推进新型城镇化建设，比如，河北紧抓京津冀一体化大势，刷新城市功能定位；山东省探索出了一条以社区化引领就地城镇化的特色发展路径；宁夏回族自治区抢抓西部大开发和内陆开放型经济试验区建设机遇，实施了沿黄城市带、宁南区域中心城市和大县城建设战略，开工建设了一大批基础设施、产业发展、商贸物流等项目。
二、2014年中国新型城镇化的创新特征
（一）更加注重“人”的城镇化
新型城镇化的核心是“人”的城镇化，需要就业支撑及服务保障。对于进城的“农民”，要解决好“农民”变“市民”的问题，让农民和市民享受同等的社会福利与公共配套；对于就地城镇化区域的农民来说，要以改善农民生活居住条件、增加农民收入为前提，要有利于农民就业创业，而更核心的是农民的收益要从劳动收益向资产收益转变。
（二）更加注重产业支撑
产业发展是城镇化的第一基础，实现了人口的生产模式与收益基础的变化，保证了农民离开土地后按照城镇方式生活的基础，因此产业的集群效应一直以来被认为是城镇化的背景与推动力。在城镇化进程中，越来越多的企业和政府看到，单纯的房地产化带来的是产业的空心化、收入分配结构的不合理、社会治理结构的恶化、土地的浪费、土地的城镇化快于人口的城镇化等问题；而简单的工业化带来的是低水平的重复建设、对人口红利的过度依赖、资源红利和环境红利的消失、高污染高耗能、科技含量低等问题。2014年的新型城镇化正在走出房地产化与简单的工业化，以实现健康可持续发展。
（三）更加注重三产服务业
2013年中国的人均GDP超过了6700美元，已经进入了消费时代，而当人均GDP达到8000美元时将进入一个生活方式转变调整的时期——逆城市化。逆城市化过程带来的商业机遇，可将服务业需求转变为新型城镇化的产业支撑。服务业是城镇就业的最大容纳器，从三产服务业入手可推动“农民进城、市民进镇”的双向流动。如，以旅游产业引导的新型城镇化，即以文化旅游资源为依托，以旅游休闲度假为功能，通过旅游吸引核，将人和消费搬运到旅游目的地，通过消费的释放，以其强大的引擎效应和综合带动效应，带来巨大的经济效益，形成引导区域经济发展和就地城镇化的基础。
另外，物流产业、综合商业、大健康产业等等也都是可选择的引导新型城镇化的主导产业。
（四）更加注重资本运作
新型城镇化的核心是金融而非开发，城镇化要让民营资本大规模介入，不能依赖现有融资平台实现城镇化。十八届三中全会和中央城镇化工作会议因此特别要求建立多元可持续的资金保障机制，创新城市建设投融资机制；加快建立规范透明的城市建设投融资机制，建立健全地方债券发行管理制度，不断创新融资工具，特别是要鼓励社会资本参与城市公用设施的投资运营。
为响应国家推进新型城镇化建设的战略部署，各大银行2014年助推新型城镇化建设，进一步促进银、政、企三方在新型城镇化建设业务领域的密切合作。其中，光大银行截至2014年10月，下辖各经营机构共上报城镇化建设贷款项目121个，涉及金额达873亿元；农业银行出台《中国农业银行城镇化建设贷款管理办法（试行）》，通过7种信贷产品，全力支持新型城镇化建设等等。
（五）更加注重机制创新
让市场发挥配置资源核心作用，以体制机制创新为保障，释放城镇化发展潜力，由“政府主导”转为“多方参与、政府引导”，是迈向城镇化新路的核心之举。李克强总理指出，所有试点都要以改革为统领，按照中央统筹规划、地方为主、综合推进、重点突破的要求，紧紧围绕建立农业转移人口市民化成本分担机制、多元化可持续的投融资机制、推进城乡发展一体化、促进绿色低碳发展等重点，积极探索，积累经验，在实践中形成有效推进新型城镇化的体制机制和政策措施。
（六）更加注重联盟创新
新型城镇化是一个庞大的系统工程，单靠政府或是企业的单打独斗无法推动。将人才、产业、资金、资源、项目聚合，形成合力，才能有效的进行新型城镇化。基于此，以“新型城镇化”为基础的“中国新型城镇化实践联盟”、“中国国际投资促进会城镇化创新发展联盟”、“中国城镇化发展联盟”等各种联盟应运而生，并不断进行着创新。
三、2015年中国新型城镇化的发展趋势
（一）绿色产业驱动模式将成为重点
要解决人的城镇化问题，单纯依靠工业化的发展模式，容易造成资源保护不力、环境恶化、缺乏可持续发展能力等问题，是不可行的。而着眼于中心城市周边的卫星镇，通过科学的策划规划，通过旅游、文化、现代农业、绿色地产等产业的导入，先行带动小城镇经济结构升级，既能在提升生态环境的同时，有效吸引和留住城市居民在小城镇的消费，又能为农民提供强有力的就业保障和生活配套支撑。这种绿色产业的驱动模式，可有效通过人口的双向流动，解决人的城镇化问题。
首先是在小城镇给先富起来的城市居民创造一个绿色的消费与生活空间；然后在城镇居民的消费力拉动下，通过土地集约利用的方式，引入绿色高效的现代产业，完善基础设施和公共服务配套，为农民创造一个生活生产达到城市水平的安居乐业空间。在此过程中，强化生态环境的保护与改善、充分挖掘与发挥地域特色；最终，构建一个既没有“城市病”，又没有传统农村的“落后”现象的和谐发展空间。这样的目标，既包括了人与自然、人与土地、人与社会三个和谐发展的美丽城镇，也包括了现代化的美丽新农村。
（二）企业转型与创新将成为常态
1、企业自身创新——从传统开发型企业转变为资源整合型企业
在新型城镇化建设的进程中，房地产企业要通过一定的商业模式、一定的核心竞争能力才能形成自己独特的核心能力，在社会分工中发挥价值实现自身的价值增值。固守陈规的拿地、规划设计、营销、物业管理的模式竞争力是有限的。未来房地产行业，成本、利润将透明化，利润降低，社会分工会越来越细。行业资源会向策划能力强、成本控制好的团队聚集，新型城镇化是巨大的蛋糕和市场，对于做好充分准备的企业来说机会均等。
转型成为资源整合型企业并不是真的去做产业，而是结合，在结合的同时要有自身优势，其核心是顶层设计、理念模式、策略规划以及运营标准，同时要做到将公共服务的流通环节关键点打通，比如品牌、渠道、市场等；控制核心资源；开放心态做品牌示范；合作展开创新共享机制等。
2、机制创新——从政府主导转变为市场主导
新型城镇化建设应由原来的政府主导模式向政府引导、市场主导、企业管理开发的模式转变；应将农户的资源转变为农户的资产，保障其权益，增加其收益渠道；政企应共同完善公共服务。
3、企业能力创新——规划定位、资本整合、产业聚合、产业运营四大能力
第一，规划定位能力。规划定位是城镇建设的基础。企业应培养战略研发团队，联动国际知名智库，创立价值链、资源拼配、产业集群等多维分析系统，在把握区域发展主流趋势的基础上，不断提升自身的规划定位能力。
第二，资本整合能力。资本是城镇建设的重要支撑。企业应与一些金融集团、投资集团、银行等组成战略联盟关系，全面启动产业基金、REITS、战略投资，加强自身的资本整合能力。
第三，产业聚合能力。产业聚合能力是评价一个城市开发运营商的主要指标之一。开放的合作理念、专业的产业整合团队、与相关企业及行业协会良好的合作关系是产业聚合能力提升的重要手法。
第四，产业运营能力。高效、科学的产业运营能力是产业落地的保障。企业需具备高效的经营管理团队、成熟的运营理念和技术、强大的多种资源整合能力、智能化管理系统及强强联合的战略联盟。
4、联盟创新
城镇化建设是一个梯度发展的过程，要聚焦消费能力强的区域，发展城镇化联盟、拓展资源、联合发展一三线城市项目，突破“市场-成本”的瓶颈。
四、创新大事记
1、《国家新型城镇化规划（2014-2020）》出炉，将拉动房地产和整个中国经济的发展
2014年3月16日，《国家新型城镇化规划（2014-2020）》正式发布。这部三万多字的规划，主要内容可以归纳为一条主线、四大任务、五项改革。一条主线，就是要紧紧围绕全面提高城镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心。四大任务，就是有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化。五项改革，就是要统筹推进人口管理、土地管理、资金保障、城镇住房、生态环境保护等制度改革，完善城镇化发展体制机制。
2、国务院对农村土地制度改革作出部署，推进新型城镇化
国务院批转国家发展和改革委员会《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，对推进农村土地制度改革作出部署。农村土地制度改革试点要按照集体所有权不能变、耕地红线不能动、农民利益不能损的原则，慎重稳妥地推进。在授权范围内，有序推进农村集体经营性建设用地、农村宅基地、征地制度等改革试点。同时，探索农村土地集体所有制的有效实现形式，落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权，引导承包地经营权有序流转，赋予承包地经营权抵押、担保权能，扩大农村承包土地确权登记范围。
3、户籍改革助推新型城镇化
国务院30日印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》)，进一步推进户籍制度改革。根据《意见》，户籍改革的实施呈现层次推进的特征，将根据建成镇和小城市、中等城市(50-100万)、大城市(300-500万)和特大城市(500万以上)四个层级的城市规模实施不同的落户政策，具体政策要求来看，小城市落户将彻底放开，中型和大城市落户变得简单，特大城市落户短期内将仍比较严格，但采用比较市场化的积分制度，打破部分城市的审批和指标管制。
4、全面建立不动产统一登记制度，形成不动产统一登记体系
2014年3月，全国人大表决通过《国务院机构改革和职能转变方案》，提出建立不动产统一登记制度。虽然，原定在2014年6月底前出台的不动产登记条例未能如期推出，但就相关工作，国土部已给出时间表：用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。
5、我国将加快利用PPP模式步伐化解城镇化融资难题
中国财政部5月27日透露，已成立政府和社会资本合作(PPP)工作领导小组。这意味着中国利用PPP模式为城镇化融资的步伐开始加速。由于PPP模式强调社会资本的深度参与，推广这一模式有助于吸引更多社会资本，拓宽融资渠道，为城镇化建设筹措资金，控制政府性债务，缓解财政压力。
6、京津冀一体化纳入国家战略层面，三地协同发展进入快车道
在今年两会前，习近平总书记在听取了京津冀协同发展工作汇报，并强调实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要扎实推进。国务院总理李克强在两会的政府工作报告中也指出，要加强环渤海及京津冀地区经济协作。于是，被称作中国经济增长“第三极”的京津冀地区，在2014年迎来了发展的春天。
7、长江经济带正式上升为国家战略
2014年9月25日，国务院发布《关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》，进一步开发长江黄金水道，加快推动长江经济带发展，标志着长江经济带正式上升为国家战略。
8、北京“长阳模式”或成新型城镇化样本
9月13日，长阳半岛中央城正式亮相，这是万科进驻长阳六年来第一个商务综合体项目，是万科借鉴新加坡新城理念打造的全新商务综合体产品，也是万科“一生之城”的基础版。该项目以地铁交通为核心导向，规划了多种形态的商务服务空间——集商谈、消费、休闲为一体的购物中心。
（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。内容由全经联城镇化发展委员会协助提供。其他频道发布请注明来源。）
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