《2014中国房地产创新发展报告》之养老住区创新案例

2015-02-10 来源：绿维创景

康乃馨国际老年生活示范城

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之养老住区创新案例篇。

一、康乃馨国际老年生活示范城

全经联点评：康乃馨国际养老生活示范城属于民办民营性质，是城市近郊大型医养结合型养老住区，集医疗、养老、娱乐、休闲、护理等多元一体，创造了一种新型的社区化居家式养老方式。该项目基本运作模式是一个企业兼顾了三种职能，即：项目投资 +开发建设 + 运营管理“三位一体”；其商业模式是：养老住区开发 + 医疗设施配套 + 养老服务提供商；其盈利模式是：养老住区销售 + 月费 + 护理费。

此项目一个突出特点是与湘雅医院的托管合作，以湘雅医院的品牌信誉保证了住区内老人的医疗服务和持续照料品质。另一个特点是养老产品入市时间和顺序。康乃馨采取的是小型医疗先行、护理型先行，二期逐步引入医院新门诊住院大楼和养老公寓。康乃馨项目在大型养老住区如何进行全面发展规划、如何整合资源及打造自身服务品牌价值方面做了很好的尝试和努力。我们有理由相信，康乃馨团队通过不断实践和创新探索，能够为中国养老产业树立一个良好的典范、打造出属于自己的品牌。

全经联创新教学基地——康乃馨国际老年生活示范城，位于湖南省长沙市，属于长株潭“两型社会”综合配套改革试验区的核心——长沙大河西先导区。该项目位于城市近郊地带，背靠谷山森林公园，千亩天然氧吧，自然环境优美，空气清新，适合老年人养生养老。同时交通便利，项目距离长沙市中心约20分钟车程，多路公交车可直达项目。

康乃馨项目包由康乃馨医院、康乃馨呵护中心和老年公寓三部分组成，总占地350亩，床位8000张，其中养老床位6500张，医疗床位1500张，有“疗养型公寓”+“养生型住宅”两种物业形态。园区内配有老年大学、蔬菜种植园、垂钓园、休闲运动场所等功能齐备的设施，特设二级甲等医院配备，设有康复医学科、内科、外科、中医科、中西医结合科、口腔科、精神科、麻醉科、医学检验科、医学影像科。

（一）规划设计及产品创新

1、环境景观设计

整个社区的建筑与水系、湖景、山景等自然景观精致结合，独特的风雨连廊构成全天候、泛社区的便捷通道，使社区内所有的建筑融为一体。此项目入口处建设了“孝文化广场”，“二十四孝柱”环绕四周，倡导孝文化，体现养老项目特色；项目中心临近自理区建设了中央山体公园，三期将增加原生山景公园，为自理老人提供健身、休憩场所；项目中央建设了8000平米内湖，是老人休闲漫步、垂钓怡情的好去处。

2、适老化设计

全园无障碍设计，乘轮椅可通达园区各处；所有自理及护理区域均配备医用电梯，方便及时进行医疗救助；紧急呼叫系统与医院连接，出现突发状况能在最短时间内赶到进行救助；自理区建筑之间由风雨连廊连接，方便老人在天气不理想时外出；防滑扶手等无障碍设施齐备，老人可以自行或者坐轮椅在园区畅行无阻；色彩识别，方便老人辨别建筑物，找寻或者记忆来去的路。

3、室内设计

康乃馨精装养老公寓房间内的家具设施，均严格按照老年人宜居标准设计，方便老年人日常生活。房间内所有家具均为木质圆角设计，有效防止老年人磕伤碰伤；沙发坐面略带硬度，配备软靠垫，利于老人起座，不用费力；配备的全木茶几根据老年人特点进行了适度加高（10厘米），方便老年人探身拿取物品，茶几底部空间方便老年人舒展腿部；厨房电器有自动断火功能，杜绝安全隐患……

（二）服务模式及创新

康乃馨老年护理服务由康乃馨老年呵护中心提供，涵盖自理、介助、介护、全护等多个群体，全面提供“失能、失智、失独、慢病老人”的照护服务。

1、日常老年活动

康乃馨呵护中心每天为入住老人提供各种文化娱乐体育活动，如做保健操、唱老歌、打门球；开办老年大学，激发老人的参与兴趣和求知欲；组织各类兴趣协会，丰富日常生活；成立老年人自治委员会、老年人义工组织，让行有余力的老年人更多的参与公共事务；组建义工联谊，让年青人服务老人，让老年人融入社会。

2、照护服务

康乃馨养老社区以“持续照料”为理念，规划全自理老人区、半自理老人区、护理区、失智老人区，针对老人不同健康状况特点，划分成6个护理等级，进行不同护理标准下的护理服务。

特色一：失能老人康复。借助康乃馨医院康复疼痛科的资深专家，数位失能老人的肢体得到不同程度的康复和基本康复。

特色二：失智老人照护。设有失智老人照护专区，通过益智游戏、棋牌娱乐、音乐治疗等方式，缓解失智老人的病情。

特色三：团体性心理辅导。经常组织团体活动，对性格孤僻的老人进行团体性心理辅导，通过团体内人际交互作用，使成员能通过一系列心理互动的过程，探讨自我，尝试改变行为，学习新的行为方式。

特色四：高难度褥疮护理。通过定时翻身、定时换药等专业化的操作，打破坏死溃疡期褥疮无法愈合的魔咒。

3、医疗保障

高品质的养老服务需要高品质的医疗服务支撑。康乃馨项目规划之初就确立了“医养结合，医疗先行”的模式，投入2亿元建设了一所高标准的二级甲等医院，并与中南大学湘雅三医院合作，引入湘雅专家和医疗技术，通过专业、细致的医疗保健服务，为老年人的健康生活、生命安全保驾护航。

（三）运营模式创新

康乃馨国际老年生活示范城的运营管理模式为自建自营（民建民营），由投资方自行组建运营管理团队进行运营管理，盈亏自负。营利模式包括床位费、管理费、护理费、餐费等多种费用收益的组合。盈利点主要为呵护中心，老年公寓和医院三部分。

（四）营销模式创新

康乃馨国际老年生活示范城从最初的默默无闻到今天的区域龙头企业，品牌历经了多次蜕变与升华，从侧面反映了养老地产的营销推广与一般房地产营销推广有着很大的不同。

项目的核心卖点在养老：养老地产的核心诉求与一般地产不同，强调养老机构、养老服务。本想在湖南养老产业比较滞后、传统养老观念非常强的前提下，出于对市场的远见，多次策动公关事件，引起公众的关注，稳稳地占据了行业高地，并充分发掘市场需求，成为引领区域市场发展的风向标。

复合式推广：康乃馨有机地结合电视、平媒、网络等媒体形式，以公关事件为营销推广主线，线上线下相呼应，进行复合式推广。营销团队经过周密的市场调研，采取了线下点对点精准营销。就养老行业的特性科学规划了营销渠道，并主动出击，避免了房地产营销“守株待兔”式营销惯例的弊端。

绿城养老新模式——学院式养老

二、绿城养老新模式——学院式养老

全经联点评：“学院式养老”，是绿城独创的养老模式，是指用学校的组织形式构建全新养老模式，让长者享受专业高效的医疗健康服务；舒适周到的居家生活服务；丰富多彩的交流活动服务；精致全面的文化教育服务,打造正能量园区。

绿城乌镇雅园是绿城首个学院式颐乐养生养老标杆项目，位于浙北著名水乡桐乡乌镇，处杭嘉湖平原腹地。项目占地650亩，位于乌镇国际健康生态产业园内，总建筑面积约60万平方米。其中作为园区服务配套的乌镇颐乐学院围绕着学院式养老生活需求而设立，设置有文化学习区、餐饮服务区、休闲娱乐区、健康医疗区、运动健身区和社区商业区等完善功能。