《2014中国房地产创新发展报告》之写字楼与综合体创新案例

2015-02-10 来源：绿维创景

汉美中国——服务式办公室

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之写字楼与综合体创新案例篇。

一、汉美中国——服务式办公室

全经联点评：越是高端的商务中心，客群越窄，而创新的运营模式，又很难形成超额的利润回报，创新实属不易。汉美在提供精细的服务项目、时尚的服务形式的同时，精细梳理目标客群，抓住客户主要需求，针对性创新，既做到定向营销，又规避非理性投入，值得学习。

（一）商务新元素

客户不仅仅需要办公空间和会议室，他们需要的是多元化服务理念和空间设计，从而提高空间的核心价值。VIP贵宾高端会客空间，突破单一的会议室功能，提供更加高端的舒适环境进行商务会议。

细节体验创造工作和生活完美感受，例如：多功能大型全口味咖啡机，可以提供Self-service的全新体验。

现代办公的节奏：高强度、高压力、高效率。出入高端写字楼的金领和白领一族们更加重视工作节奏的平衡，健康的身心。多元化的商务场所，让顾客在进行商务活动，或休闲娱乐的同时两不误。

汉美设立医护中心服务，在特殊情况下为客户提供应急医护处理。

无论是在户外空气环境恶略的情况下，或天气突变，在汉美，客户不会因为准备不及时而延误外出的商务活动。免费发放口罩或雨伞。

汉美提供Oransi Air Purifier奥兰希空气净化，实力品牌，美国制造。定制的德国一流EC(ElectricallyCommutated) 电机与按美国技术质量标准生产的过滤网、空气净化器机身、电子器件等部件，以其先进的设计理念和精湛的制造工艺，完美构造在一起。实时显示空气数据指标，包括PM2.5和甲醛含量。优良的产品质量和高可靠性，确保净化系统按最佳国际标准高效运行。在汉美，可以自由、健康的呼吸。

（二）柔性化办公

柔性办公空间英文名叫(Flexible Office Space)源于一种欧美盛行新办公模式，该模式催生了一不断发展的庞大产业。办公室是企业运营场所也是企业最大成本之一，多年来围绕使用成本和功能之间的矛盾一直困扰着许多中小欧美企业。

企业如果租用和装修功能满足需要的办公室需较高成本和较大一次性投入，传统办公室因使用功能、风格、布局和配套上的差异难以立刻使用，使企业被迫选择重新装修、购买和维护设备。部分企业自发共享如会议室、前台、茶水间等使用率不高区域，可部分节省运营、装修和设备投入成本，但在协调和管理不同需求时存在诸多问题。从上世纪八十年代始，一些运营商开始提供专业的办公空间、设施和管理服务，向中小企业提供柔性办公空间

对于柔性办公运营基地运营商，须拥有一套强大的内部系统

面积柔性——前瞻性的设计和精心的材料运用，功能强大的内部装饰系统设计和维护团队，采用前瞻式规划，使一个办公空间应对客户需求变化，提高出租率和租金

时间柔性——为解决需要灵活的客户付出的高租金和缺乏稳定性所带来的空置风险，需要强大的营销能力，使实际空置率远低于市场水平

成本柔性——完善和灵活的内部管理和快速反应能力，不像商务中心一样是固定不可以改变的格局，拥有共享的办公空间，基于客户的不同需求考虑配置前台和配备多样化的秘书服务

地址柔性——全国布点和网络的无缝对接，不断扩展的直营和加盟基地

服务柔性——资深投资银行团队和管理咨询服务团队，以过去长期的经验为基础

选择柔性化办公的原因：灵活的面积与租期、节约前期大量投入、办公空间的高效利用、快速进入运营状态、减少企业行政人员成本、提供人际网络。

（三）商务中心

商务中心的核心商业模式是以市场价或略低于市场价租赁传统写字楼，通过提供丰富多样的办公产品线以及精细化服务与管理提升物业价值，获得较高转租收益，实现盈利；商务中心更注重服务差异化与精细化，同时可以为企业节约成本提升效率，具备较强抗经济周期性，与传统写字楼租赁业务形成有效互补。

商务中心提供以下服务：办公室租赁服务、虚拟办公服务、商务会议服务、行政秘书服务、办公设施、通讯服务、IT 服务、商务餐饮以及其他服务。

商务中心的优势：

（四）代表案例

1、汉美高端商务中心-SK大厦

SK大厦项目自开业以来，在三个月之内，完成了60%出租率，现出租率已达85%，平均工位单价5000元/个/月。

汉美SK中心平面规划

汉美SK中心图片一览

2、汉美盛福商务中心

盛福大厦项目于2014年07月正式开业，现已完成了20%的出租率，平均工位单价4000元/个/月。

汉美盛福中心平面规划

汉美盛福中心图片一览

3、汉美望京博泰嘉华柔性化办公

博泰嘉华项目预计于2014年09月试营业，平均工位单价2500元/个/月，共计工位425个。

汉美望京博泰嘉华中心图片一览

卓越世纪中心

二、卓越世纪中心——深圳最大商务综合体及城市新地标

全经联点评：卓越世纪中心，深圳最大商务综合体及城市新地标，地处CBD核心，拥有43万㎡体量与280米的CBD第一高度，不仅以菱形的经典钻石切面展示了现代内敛、高雅简约的设计风格，并且还通过国际绿色LEED认证。

卓越世纪中心，位于南桥新城主城区，项目处于南港路以北，百秀路以南，望园路与金海公路之间。项目总占地面积达30万平方米，总建筑面积48万平方米，是由中国CBD首席运营商，卓越集团投资逾50亿元倾力打造的商务综合体及深圳城市新地标。该项目引进国际前沿的LIFE HUB理念，将智能化服务贯穿整个项目，打造集商务、居住、购物、娱乐、休闲、美食城等城市功能于一体的标杆综合体，未来建成后，卓越世纪中心将包含5A级办公楼、LOFT商住两用式公寓、酒店式公寓、精品酒店、时尚商业街、高端住宅等城市顶尖物业。

（一）项目规划

如何在中心区严格的城市设计指引下，寻找综合体关联建筑体量之间的内在逻辑，在空间的水平、垂直、朝向和面积配比四个维度上合理分布所有功能空间，以取得最佳的场所感和综合体效率，从源头上找到良好的规划平衡，以创造出最大的规划价值

1、2、4号楼选择了矩形平面，以增加南北两侧楼宇之间的间距，扩大中间广场的尺度感，并相对增加了南、北向景观办公单位和北向商业立面，相对减少了西向单位。

4号楼略向西侧移位，避让出了东北角最重要的商业入口，以形成开放式的商业步行街广场，导引人流进入内部商业，并把封闭的内院与城市功能紧密相连，创造出活跃的城市级商业体系；因4号楼西移，也打开了南侧3号楼的北向视野，向城市展示出更丰富的建筑体量关系。

3号楼公寓因内在功能不同，平面为L形布局，增大了面宽，减少各单位进深，同时紧帖东南角布局，给内广场空间形成了最佳的屏护之势，合理变化的体量也成为活跃综合体布局的重要篇章。

车行人行分流，几个主要的地下室车库出入口均放在最不影响使用的部位，保持了建筑立面在功能和美观方面的最佳完整性，让东侧的商业街一气呵成，形成了连续的商业氛围（原东侧有地下室出入口）。

（二）建筑设计

办公、商务类超高层建筑设计，要在优美的造型、合理的结构成本、最佳使用效率等多方面取得平衡，是非常有挑战性的工作。我们的原则是：必须在保证使用效率和合理成本的前提下，创造出简明、优雅的地标性经典建筑作品。

现在的建筑形象历经数十次方案比选，上百次颠覆性创新修改，从简到繁，再从繁到简，完成了以钻石为母题意像的作品。

其矩形平面是极简明、单纯的，拥有最佳的功能效率，给用户以最好的使用空间，并没有为造型而牺牲功能性；主体结构是传统的框筒剪力墙结构，规则而有合理跨距，符合现代办公单元的各种分户布局要求；随着每一个标准层的轮廓变化，所形成的立面，呈现出令人惊奇的钻石切割意象，从边角部放射出的切削面一直延续到立面的微妙起伏中，在阳光下闪烁着优美而自在的光芒，极简单的变化中得到了最丰富的表情。