旅游地产产品开发研究

       前言

旅游地产产品是旅游地产开发中的一项重要内容，根据不同的分类依据，旅游地产的产品类型划分有所不同。为了明确地表现旅游与房地产之间的相互作用关系，本文从泛旅游的视角，以区域综合开发为理念，对休闲商业地产、休闲居住（第二居所）地产、度假居住（第三居所）地产、酒店地产、养老地产、文化创意地产、庄园地产、新农村社区旅游地产八大类地产产品的开发，做简要介绍。

       休闲商业地产产品开发

休闲商业地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。休闲商业地产对城镇化发展的带动作用日益凸显：一是对城市商业的影响，表现在优化城市商业格局，形成新的零售商业网点空间格局，加速零售商业空间优化组合以及优化城市商业环境；二是对城市休闲娱乐的影响，可以充实市区休闲娱乐的内容，引导人们新的休闲娱乐需求；三是对城市地域空间的影响，有利于加快新城区的发展，促进旧城区的改造，形成新的城市功能区；四是可以改造城市空间，优化城市功能，重塑城市品牌，提升城市形象和增强城市吸引力；五是有助于提升城市土地开发价值，可以扩大政府税基，提高社会公共福利水平。

1、城市休闲商业地产

（1）特色商业休闲街区

特色商业街区是都市休闲的核心产品，商业地产与休闲旅游产业结合的泛旅游产业模式。对政府和开发商来说，都有很大的操作空间，可以有效的实现旅游产业要素的聚集，同时对各类游客有着强烈的吸引力，是都市休闲产业发展实现突破的特色抓手。有现代综合型商业步行街区、民俗特色休闲街区、滨水休闲街区、酒吧休闲街区、餐饮休闲街区等多种形态。这类街区在开发中，应以文化的打造为着力点，以景区化为打造手段，以休闲化为活力激发的催化剂。

（2）大型购物中心（SHOPPING MALL）

主要有城市中心型和城市周边型两种形态，具有规模化、一站式、集约化等特点。一般来说，SHOPPING MALL集合了百货店、超市、卖场、专卖店、大型专业店、大型电影院、量贩KTV等各种零售业态；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆、电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施，创造出一个独具吸引力的区域性休闲消费中心，带动周边写字楼和住宅地产的开发；此外，SHOPPING MALL还提供一般百货店无法提供的长廊、广场、庭院等景观型购物体验。

（3）游憩商业区（RBD）

RBD是国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区，RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲商业区，成为现代都市新亮点及大型城市的必需功能结构。

2、旅游区休闲商业地产

旅游区休闲商业地产具有一定的文化特色，典型代表是成都“芙蓉古城”、九寨沟边边街等。依据旅游区商业地产在旅游区中的地理位置和旅游与购物的功能布局，分为位于旅游区内的旅游休闲商业区（旅游景点商业地产）和位于旅游区附近与旅游景点隔离开的休闲商业区。

旅游区内的旅游休闲商业地产，与旅游区的自然、人文景观融为一体，以云南丽江的四方街、广西桂林的阳朔西街和上海豫园商城为典型代表。旅游区附近与旅游景点隔离开的休闲商业区，可分为两种类型，一类是在旅游区主要交通出入口，自发形成一个为旅游活动服务的设施集中区，如南京夫子庙由食肆、文具店、书画轩等组成的购物街区；一类是在大型自然人文景观周边，利用自然人文景观的文化特色开发与之相应的休闲商业街区，如成都的锦里等。

       休闲居住（第二居所）地产产品开发

休闲居住地产又称第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的内容，是周末郊区休闲居所。此类地产一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带中，规模比较大，其开发机会，主要依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场，环境优良，大多拥有垄断性的休闲资源，“离尘不离城”，更多关注休闲性，低密度、亲自然为主要卖点。主要有郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等。

休闲居住地产对新型城镇化发展的影响作用，主要反映在创新城市发展模式、创新城市生活方式和加快城镇化进程等方面。具体而言，一是可以改变目前城市 “摊大饼”式的扩张和“卫星城”式的发展模式，为城市发展开创新的模式；二是为城市居住者创造了一种新的生活方式，酒店、办公、公园、购物、休闲娱乐、居住等多种建筑功能元素相统一的规模化社区中，体现出全新的“在休闲中工作、在工作中休闲”的生活方式；三是推动了农村新村和社区建设，促进了城乡经济的融合，对新型城镇化的进程起到了重要的推动和促进作用。同时，依靠挖掘文化资源、创造休闲生活的高品质物业，休闲居住地产还有利于城镇化进程中地域文化的传承和发扬。

       度假居住（第三居所）地产产品开发

度假居住，不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定时间。在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿，这类旅游地产以第三居所和度假休闲为主要需求，通过休闲社区、公寓、别墅等多种形式的地产开发，用资源创造生活方式，营造自然生活环境，体现人与自然的和谐统一。主要有以下四种类型：

酒店地产产品开发

赤城酒店

酒店作为住宿接待设施，在今天已经获得了巨大突破。我们总结多样化的酒店业态之后，概括出酒店综合体的模型：酒店综合体=酒店住宿+休闲功能+度假物业。

酒店的第一功能，是过夜住宿。以此为基础，可以延伸出餐饮、会议、商务、娱乐、游乐、运动、博彩、观光、体验、康疗养生等功能。如果结合产权客房、酒店公寓、商务别墅等销售物业，最大规模的整合聚集，可以形成各种特色的度假酒店综合体。其打造重点在于把握酒店的功能复合性以及与销售物业的配套互动。这对旅游度假区域项目来说，可以较好的配套休闲设施，形成酒店功能的吸引力。如果与主题文化相结合，形成主题型酒店综合体，就可以引入主题游乐、主题娱乐、主题餐饮等，从而放大主题功能，提升酒店吸引力，最终有效延伸游客滞留时间，扩大游客消费。

另外，酒店综合体最重要的一个价值，在于以酒店管理及酒店休闲，支撑酒店式销售物业，包括产权客房，产权公寓、产权别墅、产权四合院、产权独栋会所等等。以商业用地或旅游用地，通过酒店物业管理，延展出快速回收的销售物业，达到快速回收资本，扩大酒店接待能力等多种效果。度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是三种主要的类型。

       养老地产产品开发

养老地产，是以“养老+地产”为开发模式的一种复合型地产产品，是专门针对老年群体开发的，专供老年人居住的特殊房地产项目，有很强的消费群体指向性，对配套设施等硬件以及服务体系等软件的要求高于普通地产。复合型地产产品往往具有鲜明的主题，以及围绕主题所产生的服务价值链条。对于养老地产来说，就要以居住地产产品为载体，以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上结合医疗、康复、休闲等等养老服务，并导入度假概念，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变。目前我国形成的基本形式主要有以下几类：老年公寓、老年住宅、养老院、托老所等。

医疗、保健等配套设施的投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模的合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。一个成功的养老居住地产项目，除了满足基本的居住功能，即提供公寓、套房等产品外，还需要满足生活休闲功能、文化娱乐功能、医疗护理功能、服务功能、商业功能等等，向老年人提供公园、健身区、棋牌室、老年大学、医疗室、紧急呼叫、日常护理等配套产品。

       文化创意地产产品开发

文化创意地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，他们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。综合来看，文化创意地产具有房地产业与创意产业的双重身份，注重文化建设，或通过老建筑文化资源的挖掘，或通过新建筑文化形态的创新，体现创意时尚元素的主题性、艺术性，具有很强的群体竞争优势和集聚发展的规模效益。主要有文化创意产业园区、艺术集聚区、影视城（基地）、文化主题园四种类型。

文化创意产业园是一系列与文化关联的产业集聚后形成的特定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集文创生产、服务、商贸、居住为一体的多功能园区。园区内形成了一个包括生产――发行――消费产供销一体的文化产业链。

艺术集聚区是一个创意产业聚集地，聚集的是一批优秀的创意人才以及产业。它在区域社会发展中，不仅仅表现为经济的带动核，更是现代人的文化生活和现代理念的传播中心。它为城市带来的是人气的聚集与城市软实力的提升。

       庄园地产产品开发

随着国民经济水平的提高，高净值人群数量的不断攀升，与都市生活截然不同的庄园度假，满足了很多富裕人群对拥有私家领地庄园的向往。绿维创景认为庄园是一种私有场所，以牧场 、贵族庄园 、葡萄酒庄 、休闲农庄、高档酒店为载体，以绿色的自然生态环境为背景，以庄园娱乐、休闲运动、疗养产品为支撑，以配套运营服务为保障的一种地产形式。它既需要有完善的供水、供电、供暖、通讯等基础设施，也注重服务设施的配套，更加注重人们内心的居于私家领地、回归自然的心理体验。

庄园度假的开发必须要有良好的生态环境、完善的度假生活基础配套和服务配套、一流的管家服务体系、极高的绿化率、极低的容积率等。归纳起来，庄园度假开发有六大要素，即地块、形态、密度、景观、配套、文化；而根据各庄园的具体情况，可将庄园度假开发分为六大模式：景区周边傍大款、一把珍珠落玉、独善其身做配套、区域垄断造新城、软性载体带硬件、万山丛中一点红。（详细内容见P  《从度假庄园到庄园度假》）

山东栖霞酒庄

       新农村社区旅游地产产品开发

随着经济发展，自驾车的兴起，使得人们生活空间的地域限制逐渐减小，人们的出游能力和生活空间变大，体现在旅游休闲和旅游地产上，就是乡村旅游地产的发展。而旅游新农村社区作为新型城镇化的建设内容，同样形成了带动旅游地产开发的能力。

“乡村民居”：一般为农民的生活生产资料，具备接待功能即“农家乐”，如果是较大景区周边的农家，其盈利效益非常可观；间接转让的乡村民居，具有生活与经营双重功能。

新农村社区旅游商业地产，是旅游新农村社区中经营性的休闲商业地产，可以结合新农村旅游发展，形成餐饮街区、娱乐街区、民俗工坊街区等，在新农村社区城镇化中，这类产品比例会逐步增多。