第三届中国地金联盟理事会议圆桌对话―中国房地产的模式创新与金融创新

       嘉宾介绍企业

主持人林峰：大家好！非常荣幸今天下午主持这一场讨论，这一场圆桌讨论，我们的题目是“中国房地产的模式创新与金融创新”，这是两个层面。今天在座的这6位嘉宾，包括我在内7位，既有金融业的，也有地产开发商，是两个领域相结合的一个团队。

圆桌对话：中国房地产的模式创新与金融创新

北京绿维创景规划设计院院长 林峰

 

下面一个小时的讨论，我们分三轮进行。第一轮每一位嘉宾先介绍一下自己的企业，2013年你们在房地产、金融创新中的作为以及今年的一些想法。第二轮我们集中谈一下房地产开发模式创新问题。第三轮我们就金融创新结合地产模式创新再来讨论。

首先请6位嘉宾先简单介绍一下各自的企业。第一位是建元控股董事长苏建权苏总。

地金联盟副会长、建元控股董事长 苏建权

苏建权：各位领导，各位嘉宾，大家下午好，我来自建元控股。建元主要涉及到四大业务板块。第一块是我们的主力板块，建元装饰股份有限公司，以装饰为主，涉及到的是以建筑装饰相关联的整体产业链一条龙体系，目前有一家子公司马上在深三板上市。

第二块是房地产，我们在内蒙做了两个楼盘，在东四环也做了一个，目前在北京也有两个项目。

第三块是我们的资本，刚开始是一个小额贷，现在有一个私募股权基金，也是做了一些房地产基金，包括后面新三板投资方向的基金。

第四块是文化传媒，我们手上有几个歌手，也做了一些电影电视剧的投资。这是建元控股旗下四大板块的概况。

春光地产总裁 王军

王军：我来自北京春光集团。春光集团现在主要做的是文化、艺术、休闲、旅游类地产为主。这一类地产确实有很多新的商业模式。

还有一块是创业港为主的主题产业综合体。昨天（2014年1月7日）我们以24.6亿拍下北京房山高教园区一地块，也是做这类产品，这是我们两大类的产品线。

我们也在做精品住宅，但是从2007年左右有一个判断，应该说传统的住宅产业，已经进入到一个瓶颈阶段。所以，房地产行业必须要进行模式的突破和创新，只有通过模式的突破和创新，才能走出一条比较符合企业独特的盈利模式的一条路。

朱中一会长去看过我们新型城镇化的项目，这个项目我们就是做产城一体，主要是把一些养生产业、泛旅游的度假产业、休闲产业引入到一个镇，真正实现了乡不动，城入乡，以产业的导入带来城市功能的导入，城市配套的导入，城市秩序的导入，最后形成城市人居环境，形成一个新型的城镇化。我们现在已经有成功的实践了，拿了一个村先做试点。这个项目也得到了习近平主席和李克强总理的高度认可，都到现场看过。现在也作为《人民日报》新型城镇化第一个样板，就是原来中央心连心艺术团，现在正在做《我们的中国梦》，在全国选了4个美丽中国的代表，我们这个项目也是其中一个，在1月29日会播出这台演出。我们也是通过新型城镇化的模式，做一级开发，在市政配套基础上做全产业链的过程，这样的模式对金融的要求也比较高。

林峰：春光集团王总他们做的探索，是从旅游地产到新型城镇化，叫做“引城入乡”，这个概念非常有特色，正在形成他们非常创新的模式。下一个有请金融街控股王总。

金融街控股副总裁 王志刚

王志刚：大家下午好！说到金融街大家会想到北京西城的金融街，那一平方公里是由金融街来承担打造任务的，但总体的开发是在政府控股下实施的。总结我们二十年的经验，是政府主导，产业导向，企业规划实施的这样一个模式，我们要把我们的模式逐步固化下来，关注商务地产，要做一个商务地产的高端品牌。我们打造了重庆的金融中心、天津的金融中心，把金融街的模式不断复制，同时结合金融街开发经验，总结出一套比较成熟的区域开发模式，复制到区域开发的项目中去，包括我们的产业导向。这一点和政府主导、产业导向相结合，我们打造了深圳的29平方公里的一个旅游地产，当年巽寮湾是一个车都开不进去的小渔村，现在成为了一个AAAA级景区，也是珠三角目前最有特色的一个旅游地产，同时也形成了原住民和新型旅游共生共长的企业模式，这是我们得出的一个区域发展的理念。

林峰：金融街两条产品线，旅游地产今年全国的影响也非常大。下面有请嘉实基金王总。

嘉实资本管理有限公司资产管理部总监 王克明

王克明：我是嘉实资本的王克明，嘉实资本是嘉实基金的全资子公司。作为关注房地产行业的金融机构，基金特别是公募基金是作为银行、信托之后第三个新的资金融资渠道。

十八大之后，中国证监会郭树清主席签署的83号主席令之后，允许公募基金，第一，可以进入实业投资领域；第二，可以在公募之外开展私募。这是对整个中国资本市场，对基金行业的一个巨大的突破。

嘉实基金是公募基金里面目前排名靠前的一个基金公司，目前管理规模大概在3000亿左右，我们背后的投资人自己在帐的投资人有1000-1200万，活跃有500-600万。

嘉实资本是为我们1000多万投资人中，100万以上的白金级客户提供一个量身订做的“精品店”的专门的子公司，目前我们已经成为整个中国证监会获得基金子公司60家之一，据不完全统计，过去一年的管理规模超过1000亿人民币，嘉实资本在这中间属于排头兵的地位，我们是第一批拿到牌照，第一个推出主动管理产品，第一个创造了公募基金和私募基金有效结合的一种业务模式的公司，过去一年中，我们也为房地产行业，无论是房地产开发企业还是融资企业，提供了几十亿的主动管理服务，和几百亿的被动通道管理服务。谢谢大家。

林峰：有请中国民生银行地产金融事业部集团客户部总经理黄斌。

中国民生银行地产金融事业部集团客户部总经理 黄 斌

黄斌：谢谢主持人，感谢今天有机会在这里介绍一下民生银行地产金融事业部的情况。地产金融事业部在2007年底我们启动了一个专业化的改革，按照条线和行业，组成了事业部的模式，全国有30多个分部，目前我们的资产大概是1500亿，贷款1000多亿，表外资产500亿。主要给我们的企业提供从拿地的环节，从一级开发，从传统的开发贷，进行物业、资源整合，和我们的合作伙伴在产城整合方面为地方政府提供一体化的金融服务。

民生银行地产金融事业部发展到2014年是7年时间，如果说前7年是1.0版本，从2014年1月1号开始，我们已经启动了新一轮的事业部改革，用我们董事长的话说是2.0版。我们下一步主要是围绕4个原则，准法人、专业化、资源整合、管家团队，这里面最核心的有两点。一是真正以我们的客户为中心开展业务，从股权环节、债券环节，提供全产业链以客户为中心的服务。二是在新型城镇化中，希望能够起到金融机构的这种作用。谢谢。

林峰：有请宝龙地产控股有限公司副总裁廖明舜。

宝龙地产控股有限公司副总裁 廖明舜

廖明舜：宝龙地产是2009年上市的，目前整个地产排名37位，商业地产前5位，在营商场数量全国排名第二。宝龙地产和万达比较相像，我们也是做城市综合体，我们有宝龙城市广场，宝龙百货、宝龙酒店等等，主要在长三角、福建和山东进行开发，在天津、安徽、重庆也有投资，这是宝龙地产的情况。

       廖明舜谈宝龙经验

 

廖明舜：住宅这几年受到政策的调控，大家很多都转型了，也做了一点商业地产。我也想把宝龙的一些经验介绍给大家，给大家一些借鉴作用和多一些思考。

宝龙目前确确实实商业营运已经是非常关键了。因为建设一个城市综合体很容易，但要把它运营好，让它带来人流是比较难的。这方面我们也做了很多的尝试。

第一个改变，商业模式调整。我们原来是只做大规模的城市综合体。现在我们的模式也做了调整。第一个调整，以前大家知道宝龙都在二、三线城市，和万达在一线城市是差异化的经营。但二线城市这几年建设的也多起来了，城市综合体，像刚才林总说到的成都、沈阳都已经有太多了，但是还在建设，怎么办？不解决这个问题就会带来很大的经营困难。现在宝龙搬到上海，我看到我们公司楼下日本人开发的一个高岛屋百货公司，我平常去吃饭就看到没有什么人流。面对这样的情况，面对我们的业务员比顾客还多的情况，这样经营下去就确确实实是非常难的。

所以，宝龙现在也算走入一线城市了。一线城市虽然投资大，但我们认为风险还是比较低的。但我们算是后来者，也不可能在中心城市，因为位置都被占光了。所以，我们在卫星城镇建设邻里社区型的小型MALL。

原来我们做12多万平方米，这个是标准MALL，地上12万，地下3-5万，现在我们的邻里社区型定在5-8万中间，社区型小型综合体，服务一片社区十公里半径范围内人流。在二线城市做区域性的，也是8万-10万MALL，不再做城市级的。在三、四线城市，如果它的商业还不够发达，但那边的购买力比较好的沿海城市，我们就做一个城市级的MALL。

第二个改变，要让入驻宝龙广场的商户赚到钱，我们把这个作为宝龙商业运营的招商理念。所以做了很多的服务。把双方的租金挂钩，共同把这个地方发展起来。

第三个改变，开始建立资产管理平台，把借助于资产和运营、还有金融，连在一起。资产方面，新加坡凯德置地做的是最好的，开发方面是万达最快。我们要让商家在这块挣到钱，把这个作为发展理念。

我们引进了很多的设备，包括澳大利亚的一些设备、技术。2013年我们去参观了澳大利亚最大的一个城市综合体，五十几万平方米，澳大利亚人口不多，但它们运营的还是非常好。现在中国一拥而上，造成租金越来越低，回报率不如银行贷款利息，这样运营下去是低效率的。怎么提高效率，怎么让它更有效果，这是我们面临的问题，也是以后要做城市综合体的开发商要解决的问题。

林峰：廖总，您对城市综合体激烈竞争下，今年和未来的发展趋势怎么看？

廖明舜：肯定还是有发展空间的，但是要有差异化的经营。如果跟风太多，必须是在5公里以内不要有太多的竞争。同时，要想好服务一定的区域。这是我的看法。

林峰：对电商的冲击您怎么看？

廖明舜：毫无疑问，电商对传统零售的冲击肯定有。像2013年马云和王健林两位年度人物打赌，确确实实大家也都做了，万达他们也做起来了，宝龙事实上也做了一个电商平台，宝龙的APP，就是O2O的这种产品。我们服务半径6公里，只解决1公里的配送问题，宝龙自己建立了一个小团队。2013年11月24日正式在福州营运，因为宝龙第一个城市广场就在福州。目前一个多月来已经有5万多用户，交易额也是快速增长，在这一点上确实会有新的模式，是对传统商业的补充。电商完全取代传统零售现在还不可能，我个人认为在十年内都取代不了。

林峰：这个问题是大家非常关注，也是有争议的一个问题，因为挑战太大，商业地产自身的竞争和电商的这种压力形成极度竞争的环境，不创新在这个领域中难以发展。王志刚王总，请您再谈一谈，你们的产品，无论是商业地产还是旅游地产，特别是在地产开发模式创新上您的一些看法。

       王志刚谈地产开发模式创新

 

王志刚：创新是永恒的话题，不创新就会落后。作为金融街来说，我们也是积累了很多的经验，也比较成功。关于金融街区域的开发经验，我们总结一条就是配套完善的问题。我们现在在开发新的金融街拓展区域，重点在完善我们的配套服务。因为金融街服务的客户，就是像嘉实基金这种大型金融机构，他们要求自己独门独院，顶天立地，要求很多。但这样就往往忽略了一个城市的综合配套。在金融街核心区域，我们建设了集中的绿地，这是在北京规划中第一个突破传统规划条件限制的创新。我们把每一个地块的绿地指标集中起来，放在金融街中心区建设了一个2万平米集中绿地，有效改善了周边的环境，把建筑密度降下来。总体上解决了一些问题，但在服务一些中低端客户的配套我们感觉是欠缺的，所以，在新的金融街地块，作为综合运营商，我们把所有客户的底层部分和稳定体作为一个大型的商业配套服务设施。这个设施有些部分产权归业主，但是经营权归运营商统一实施。我们成立了团队，保证客户的办公，保证是独门独院，但我们也要满足员工需求和周边区域居民的需求，把这样一种金融城市综合体的概念提炼了出来，所以，我们在金融街新区域的产品中把配套措施也统一经营起来了，体现出了作为一个区域开发商和综合运营商的新的开发模式。

林峰：这是开发商的配套运营模式的升级。王军王总，请您也谈一谈产品创新，就是房地产开发模式创新的问题。

圆桌讨论

王军：作为开发商，我们给客户提供的是一个房子，是安身之所。但现在对商品房来说，买房人基本的居住功能都已经满足了，甚至很多改善性需求也满足了，在这种情况下，有更多的人需要提供的是一种生活方式，现在做的产品一定是一种生活方式。这就是我前面谈到的，你要植入的东西。

举个例子，我们做的项目其实相当于一个容器，这个容器能不能盛满，需要做出一个磁极来，你要有真正的东西吸引大家来到这个容器里，这是模式创新的重中之重。这才有跟文化的契合，跟养生的契合，跟艺术的契合等等，都是要满足人们的某种生活方式，对生活方式要有完整的理解和诠释。比如我现在在三亚做的“那香山”项目，这个项目着眼于生活到一定阶段以后，确实有一批人都希望每年在繁忙工作中，有一段时间给自己放个假，调整自己的身心。我这个项目在唯一的国家AAAAA级热带雨林景区中，它有一个得天独厚的条件就是负氧离子极高，人住在那儿什么都不干，就能对身体的休养有利。这是一个基础条件。

怎么提升生活方式呢？来这里住的人不会常年住，所以，第一，你要打理，第二，平常没有人住的时候，有人希望这个房子还能产生收益。第三，既然来疗养，那么整个疗养体系就要跟上。既然住在这个小区里，他每天身体的状况信息要能收集到，并且还能很迅速的给出这个阶段的疗养建议。他的身体出现问题以后，会及时有人诊治，而且能够给出一整套完整的养护方案等等，这一整套体系都要跟上。我拿这个举例，就是要说明，现在我们是要给客户提供一个完整的生活方式，这是我们产品体系创新的方向。

营销体系来说，现在已经进入4G时代了。意味着以后人们接触信息的渠道，可能主要是手机了。一个手机就能把所有的信息都能收集到，手机作为一个信息的终端，电视和其他媒体都不是主要终端了。这个信息渠道如何去抓住，这是我们创新的方向。这里面也有很多同行，也有很多机构在做这样的创新。春光集团也在北京建了一个品牌中心，为旅游地产搭建一个平台，整合这方面的资源，通过手机平台建立起完整的分销渠道。我判断现在已经建成的模式，目前能把所有的二手房的实体门店给消灭掉，这就是因为不同的信息渠道、新技术的革命，可能对原来的传统产业产生巨大影响。二手房公司可能经营模式就不一样了，原来他们必须要租门店，现在可能不是租门店了。在这里面都会有很多的改变。

在金融上，因为做这样的生活方式提供，要有大量的配套资源引入，那么对金融的创新要求也比较高了。但是租金却越来越低，而且不仅是租金。根源在哪里？我分析过，因为中国劳动力成本比较低，而劳动力成本又是服务行业的主要成本之一。而中国的资产价格在全世界都算非常高的，劳动力低了，导致整个服务行业的价格与劳动力相关的也偏低。所以只要是在中国，只要你做运营行业，价格都低，这就给金融创新带来了难题。这两者一定是背离的。在中国，只要做经营性物业的第三产业，收益一定低，不管是酒店还是商业，其实整个回报率都很低，甚至包括旅游业、景区等等。

林峰：今年消费服务业整体收益率都非常低。

王军：对，但现在人们又需要提供完整的生活方式，消费类服务业又必须要跟上，如何解决这个矛盾，也是金融创新要思考的一个方向。

林峰：王总说到一个特别重要的问题，我刚才也谈到，地产商都开始进入服务平台了，但在服务收益率这么低的情况下，稀释房地产利润的时候，又要寻找金融支撑，一边是分享销售利润，另一边是打包进入金融平台寻求资本市场，于是这条产业链就串起来了。所以，这是从产品创新、日常管理创新走向金融创新的结果。建元控股的苏总，请您谈一谈对房地产创新和金融创新的看法。

苏建权：建元是服务于房地产行业的一个产业分支，我们的主业是做装饰和服务为主。从创新角度来讲，很多方面从运营到产品落地，我们现在正在做的就是集成建筑的整体研发，包括运营的阶段。通过从完善自我产品的整体生产、速度，降低成本，更多的去服务，从自身产业来调整整个行业。

从生活方式来说，我们自己有一个设计院，现在也和孙总（维拓时代董事长孙祥恕）整体配合在做一个养老项目，从建筑设计、生活方式、装饰方面如何完善和完成落地，从人性角度来服务客户群，更好的为房地产产业链提供点滴服务，这也是我们自身的一个产品创新。

       王克明谈房地产行业的金融创新

 

林峰：产品创新对金融创新提出了很多需求，面对这些需求，我们到底有什么样的金融解决方案？通过金融创新，刚才两位金融老总已经谈了他们一些正在进行的金融创新业务，我们进一步请嘉实基金的王总，您再谈谈金融行业怎样通过金融创新来给予我们房地产业创新更大的支持。

王克明：金融行业服务于产业，重点是服务于房地产领域。金融产品的创新，也服务于房地产领域开发商的产品创新。

在整个宏观调控形势下，在2013年严重钱荒情况下，整个行业都面临资金紧张、资金缩水、资金告急的局面。大家在资本市场上历练这么多年也都非常清楚，也都希望找到便宜的钱，但是便宜的钱不好拿，好拿的钱不便宜。

从金融行业的价值链来说，银行的钱便宜，比银行更便宜的钱是开发银行的钱，再便宜的是保险的钱，再便宜的钱是社保的钱，再便宜的钱就是外资。但这些钱在我们整个宏观调控形势下很难拿到，甚至在2009-2012年黄金调控形势下，大发展的信托行业，现在也面临了国家宏观调控，各项紧缩、风险准备金、净资本充足率432的这样一些要求。所以，基金资本计划在这样的形势下应运而生，也是行业和产品的创新，部分解决了行业中对资金的需求和缺口。

但是整个基金资管从开始到现在不足一年，虽然现在有6000亿规模，但大部分来讲是通道业务。真正做到主动管理，做到房地产行业里面的还非常有限。怎样能够在有限的资源里更多的配置到行业的需求里，应该说除了银行、信托之外，基金资管计划在过去一年里，为房地产行业提供了部分的支持，这个开头虽然很小，但是非常有益。作为一项新的融资渠道，新的一项资金的来源，未来的发展会有非常大的空间。

如果60多家子公司全部都能够开展起业务，基金目前的管理规模，最高的时候在24-25万亿，能够拉动的资金同比例也有。有人说2013年基金资管计划做到了1万亿也不是空穴来风。这样一笔资金，原来主要徘徊和滞留在中国资本市场，也就是炒股票的钱里，但中国资本市场过去10-15年中，92%以上的投资人是亏损的。所以，在股市里面伤痕累累的投资人，怎么能够在一个新的领域，一个完全陌生的领域，有效保护投资者的利益，既能够满足房地产行业开发商朋友，私募基金朋友融资的需求，也能够有效保护这些在资本市场里累受亏损，累受伤痕的投资人利益，这就是我们作为一个专业的管理人的价值。

圆桌对话

在这两者之间寻求到合作点，这样我们在整个行业房地产融资领域里才能体现价值。投资者是一个细分群体，金融机构也是一个细分群体，如何找10%以下的钱应该就是银行的钱，大概信托的钱是在10-20%之间，PE应该在30%以上。所以，基金资管的空间，投资者的预期在15-25%，也就是在信托之上，PE之下的这样一个空间，是我们基金资管规划面对的，既渴望有较高的稳定收益，又是风险规避型的投资者细分群体的空间。因为投资者通过10年中国资本市场的风险教育，已经从追逐风险、风险偏好型转向风险规避型，特别是白金和钻石级的客户，他们更重要的不是希望资产能够升值几倍、几十倍，因为几倍、几十倍大概是PE、VC天使的诉求，它更希望能够战胜社会平均成本，大概就是一年期银行贷款利率，大概就是信托和基金资管的产品。

所以，我们在产品设计和产品创新方面也是充分考虑到了开发商融资方企业的需求，尽可能的融到低成本的基金。另一方面也能够考虑到投资人的需求，能够在社会平均资本成本之上，又能够相对安全、有效规避的空间。基金资管规划做的产品，和信托相比，有一个投资决策快，不受432限制，特别是二级资质限制的这样一个优势。一些不具备二级资质或者具备二级资质，但不是在银行客户名单里的中小企业，可以从我们这儿拿到他们急需的资金。

另一方面，因为我们是证监会管辖的企业，我们的产品计划有一部分是可以拿到交易所上市的。2013年我们有6个计划已经在交易所挂牌，我们的投资人可以不必像信托计划的投资人那样，一定持有到期才能退出，中间多了一个退出的选择。对这种流动性的选择，一方面给投资人提供方便，另一方面也对有效降低资金成本提供了可能。所以，我们在产品设计的时候，充分的考虑到开发商，特别是有创新精神的开发商，因为除了住宅和高端别墅之外，一些从事文化、旅游、养老甚至新农村建设改造的开发产品，它不可能承受过高的资金成本，但又拿不到银行低成本资金的钱。我们能不能够在这样有限的条件下，把这种有投资的需求，又有一定风险承受能力的钱对接起来？应该说找我们融资的企业都是很着急的，他们是想今天提出需求，明天就能拿到钱。但一般来讲，金融机构的决策会比较慢，银行大概是有1-4个月，信托大概是2-3个月，我们大概也需要1-2个月，通常周期是3个月。所以，在这样一个周期匹配的情况下，也就是说如果3个月之后有资金需求的话，适合找信托或者基金资管，这种钱不高不低，但是对风险的要求是更多的。所以，我们能够把这一类投资人、开发商的融资需求对接起来。

另一方面是一批PE  JPLP朋友的需求。因为基金资管的一个优势，我们现在在投资者，特别是个人投资人这块，还是个税免税的。所以，对于原来一些做JPLP的个人投资人是一个有效的规避工具。我们用基金资管计划，就比用JPLP计划帮投资人省出不必要的额外支出，这方面20%的资金成本是很大的一块支出。我们也考虑到了，尽可能在产品设计里为投资人节省成本。有这方面金融需求、融资需求的朋友欢迎跟我对接。谢谢大家。

       黄斌谈金融地产

 

林峰：王总更多谈到了咱们的基金资管模式，是今年很好的一个推动。请黄总谈谈，您对金融地产的创新手法和模式，包括你们的一些方法和支持的方案。

黄斌：对银行来讲，这几年还款，每年是500-600亿，2013年达到了峰值，差不多是500亿。很痛苦。我们定位的客户都是一批上市企业的大客户，都是一些跨区域运作的大型企业，对这种融资，以前的开发贷，他们当时从一地往全国发展的时候有这种迫切的需求，当规模做大了以后，尤其是现在土地市场非常旺的情况下，他们更多的需求就在土地环节，是否能提供这种服务。

作为一个传统商业银行能否提供这种服务显得非常关键，作为专业化的金融机构，我们是专做地产的，做到今年是第七年了，的确是很高的挑战。这方面和大家分享一下，在2013年6月份，民生银行和一家在香港上市的核心客户，成功做了首笔国内人民币永续债，人民币56亿，我们找到了专业机构的价值在哪里。香港永续债产品已经非常成熟了，怎样把这个产品引入国内？两地不同的法律体系，不同的监管环境。

林峰：还有跨国的金融服务？

黄斌：是这样的。我们总共做了60多个合同，20多万字，一开始都是一张白纸，这些条款会不会和香港当地上市公司、联交所条例、在香港发行票据的相关条款有冲突？这里面我们做了大量的工作。有香港的律师楼，有会计师楼，还有对香港非常熟悉的投行，企业把所有核心的团队全部派到北京，我们这边光是事业部还不够，把我们总部的资源也调动起来，来落实这个事情，我们深入到了客户的前面。在土地这个环节能不能提供这个服务？在这一点上，通过我们结构化的设计，我们做到通过永续债给他们提供前期资金。因为永续债是无期限的债券，在香港，会计师认为它是权益，一方面给它大规模的资金支持它去拓展业务，把规模做大，同时，它在资产负债表里的这种平衡是做得非常好的。因为这里面算权益。现在我们正在和一些上市公司合作，准备加大力度，推广复制这个产品。

第二，作为专业化的金融机构，民生银行不仅仅在产品，也在融资方面进行创新。2013年是大资管的时代，要管理这些核心企业融资成本。前两天我到一个大型的信托公司，和一个朋友在聊，他感觉到2013年已经是非常迷茫，那么2014年到底怎么办。我觉得非常简单，一定要做主动管理的业务。前两天我统计了一下，中国上千亿的房地产企业已经有7家了，而且上百亿的企业已经是70多家，这样的一些企业大规模进入一线城市，比如北京，很多上市公司现在一个方案拿出来，资金杠杆的比例非常高，他出两成，你出八成敢不敢做，以前是五五、四六的，敢不敢做，但仍然有一些机构敢去做这件事情。这就是出现了隐忧，这种风险的意识，作为我们金融机构来说会更保守一些，我们要在其他领域开辟自己的蓝海，就是整合合作伙伴。大家一起和地方政府沟通，因为很多地方政府其实很需要一些大的机构给它带来产业，作为银行来讲，我们有几十万的这种客户，有很多企业，同时作为金融机构，我们有很多合作伙伴，比如通州或者其他地方，我们有没有可能在这里做一个金融PE小镇，有没有可能做一个金融小微区域总部呢？他们提出很多需求，谈谈在这里面有没有可能，在商业方面多整合一些这种资源，恰恰我们有这方面的平台。

我觉得在资源整合领域，大家可以共享这个平台，去共同参与。这方面我们正在进行实践，我也希望和在座的，有这方面需求的朋友，大家共同打造大平台，有了大平台就有大业务。从前面的统计环节，到中间，到后期下一步的资产证券化，我们传统的开发贷都可以提供银行支持。地方政府是非常欢迎的，整合了产业、资源进去，给地方政府带来了税收、产业升级和就业，这些方面都需要我们大家共同去参与整合资源，参与到平台整合。谢谢。

林峰：咱们金融机构是主动管理，从大资产管理到主动管理，深入到平台共享的结果中。回过头来，廖总，您这个上市公司从资本运作方面，除了银行平台和资产管理平台，现在特别是利率市场化以后，2013年利率市场化的步子越来越快，包括互联网金融、大规模的金融渠道越来越多样，你找谁借钱，用什么手段借钱，包括直接融资和间接融资间的配比关系，作为上市公司您是怎么想的？

廖明舜：城镇化事实上是给房地产带来一个新的机会，但对商业地产来讲，因为它有它的商业领域的模式，它的资产比较大，就需要拿到更便宜的钱。拿到更便宜的钱，就需要做大做强，让银行觉得借给你没有风险。黄总刚才也谈到了永续债的问题，永续债可以很好的改善财务报表，起到美化财务的作用。

以宝龙为例，刚才我们说到了，租金不够高，但你要把它做得好，把商场从开场到稳场到旺场，缩短时间，让客人挣到钱，他就愿意给你提高租金。所以，我们也找了很多原来做精细微的钱拿来做资产配合贷，按照2013年的经验做起来，大概在4%以下，这是我找到比较便宜的钱的方法。

对于2014年来讲，我还是希望城镇化带来机会，还是要差异化经营，也祝大家开发的更好，赚的钱更多，马到成功。谢谢。

林峰：每人说一句话，表达对2014年房地产创新和金融创新的计划或是期望。

黄斌：2014年我们会去实践中央提出的新型城镇化相关的课题，在新型城镇化中，会找到更多的机会和机遇。谢谢。借此机会，祝在座的朋友们2014年生意兴隆，合家欢乐，幸福。谢谢。

王克明：2013年是基金资管元年，在这一年中从4家开始批到了60家，2014年应该是基金资管加速发展的一年，现在已经有了初步的规模和基础，所以，2014年不但在基金资管计划为开发商、开发项目提供更多的融资，也希望能够有像REITs、准REITs  ABS、IPO  REITs这种新的金融产品创新出来，不但为开发，也为商业物业的持有和退出提供新的金融支持。谢谢大家，2014年很愿意为大家提供服务。

王志刚：2014年是房地产多元化发展的年代，对房地产开发商来讲，首先要顺应市场变化，保持持续创新，走自己的路，做一个城市综合的运营开发商。

王军：我希望2014年，因为今天是地产金融联盟年会，所以，我更希望2014年中国真正出现既懂地产又懂金融的，类似于投资银行的财务投资机构、金融机构的出现，而不仅仅是个放高利贷者。

苏建权：新型城镇化给我们大家带来新一轮的机会，希望2014年大家都能身体健康，生意兴隆，马上都能找到适合自己发展的一条路。谢谢。

林峰：2014年在金融创新、地产创新的这条路上，相信将会是开创性的一年，2013年在转型的困难中间找路，我们相信2014年会找出更好的一些办法，谢谢大家，谢谢各位嘉宾。