绿维导语：当前我国城市发展已从大规模增量建设全面转向存量提质增效。文旅作为最具聚合力与变现能力的产业形态，成为存量时代的价值催化剂，依托政策红利、内容创新与专业运营，大量沉睡资产正在重新释放经济与社会价值。

各地政府、城投平台手中沉淀大量闲置厂房、老旧街区、老旧厂区、停滞文旅项目、低效商业载体等存量资产。如何通过文旅融合实现资产价值重估，成为"十五五"时期城市更新与产业提质的重要课题。

绿维文旅深耕文旅康养与城市更新20余年，依托F+EPC+O全链条服务模式，可为各类存量资产的文旅盘活、焕新与提质，提供一体化解决方案。合作咨询：15811113303。

01

政策风口：十五五周期的存量盘活顶层设计

"十五五"规划体系中，存量资产盘活已上升为国家战略级任务，文旅融合被明确为存量转型的优先赛道，形成土地、财政、金融三重政策支撑体系。

2026年5月国务院印发的《城市更新"十五五"规划》明确提出，"十五五"期间完成1500个老旧街区厂区提质工程，要求老旧街区"丰富文商旅体展等融合业态，创新沉浸式体验等多元消费场景"，老旧厂区"加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能"。这一部署直接将文旅业态确立为存量空间功能置换的核心方向。

《旅游强国建设"十五五"规划》进一步强调"坚持盘活存量、做优增量，分类盘活低效闲置文旅资产，降低文旅投资风险"，明确否定了过去大规模圈地、重土建的粗放开发模式，引导行业向绿色化、融合化、存量盘活三大主线转型。政策红利正加速向具备内容运营、IP孵化、多元消费变现能力的市场主体倾斜。

2025年1月，国务院办公厅印发《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》，专门提出"盘活提升存量空间，丰富传统消费场所文旅业态，打造新型公共文化空间"，将文旅盘活从行业策略上升为国家层面的制度安排。

02

核心逻辑：从"空间改造"到"内容运营+价值重塑"

存量资产盘活的关键不在于物理翻新，而在于"聚人气"。空间要服务于人，产品要具备"人情味"与"烟火气"，最终形成可持续的经营性现金流。

文旅赋能存量盘活遵循"以终为始"的底层逻辑：先明确客群画像与消费需求，再倒推产品定位与空间改造，最终打磨产品力、运营力、服务力三位一体的综合能力。核心是解决三个问题——做什么内容？人从哪里来？如何实现复购？

针对不同资产类型，盘活路径各有侧重：

• 写字楼类资产：按园区化思路盘活，叠加生活服务、文化社交功能，实现工作与生活场景融合。
• 产业园类资产：按照"产业+社区+文化"理念升级，向主题鲜明、产业集群、社区化方向迭代。
• 文旅类资产：深挖属地人文历史价值，植入新IP与新业态，构建24小时全时段、全龄段、全要素消费场景，破解"好山好水好无聊"的困境。

资产运营本质上是"时间的运营"。优质项目通常需要2-3年才能实现现金流回正，考验运营方的耐心与定力。

随着公募REITs通道逐步成熟，"资金端-项目端-运营端"三端联动的闭环正在形成：资金投入形成资产，产业导入产生收益，优质资产通过REITs实现退出，回收资金再投入新的存量盘活项目。

绿维文旅打造的F+EPC+O、EPCO全过程服务模式，正是以运营为核心，打通投资、建设、运营全链条，助力存量资产快速形成稳定现金流，为后续资产证券化奠定基础。

03

国家级标杆：发改委典型案例中的文旅盘活实践

国家发展改革委分别于2022年、2024年发布两批共49个盘活存量资产扩大有效投资典型案例，其中多个文旅赋能存量资产盘活的案例具有示范意义。来看相关经验和做法。

1.温州体育休闲公园改造项目：市政设施上盖的空间创新

该项目位于温州滨江商务区桃花岛片区，总用地约945亩，原址分布着垃圾场、污水处理厂等市政设施，土地价值长期被压抑。项目通过生态修复、功能重构、立体开发实现存量资产价值跃升。

项目创新采用上下分层供地模式，在新建半地埋式污水处理厂屋顶上盖打造体育休闲公园，建成了大规模室内气膜滑雪场、温州设施最齐全的室外足球基地及配套体育设施。通过控规调整与功能整合，污水处理厂用地从287亩压缩至95亩，节约近三分之二，叠加高压铁塔落地，区域累计释放约400亩住宅与商业办公用地。

项目以"体育+"为核心延伸产业链，融合旅游、装备、生态、教育等多元业态，带动约100个就业岗位，大幅改善区域环境，撬动周边房地产开发与土地增值，成为市政设施用地复合利用的全国标杆。

2.佛山创意产业园：旧厂房到国家级文旅地标的十五年蝶变

项目前身为广东奇正电气公司旧厂房，原建筑面积约8万平方米，空置率高达80%。2007年启动改造，以低效资产价值提升为核心，采用改扩建结合方式系统盘活。

历经十五年运营，园区建筑面积扩大近3倍，占地面积扩大2倍；入驻企业增长8倍，从200多名蓝领工人升级为2.1万名白领常驻办公；知识产权数量从10项增长至3.5万项；日均人流从200人次跃升至6万人次；租金收入提升6倍以上，年税收增长200多倍。

项目采用EPC+O、委托运营等多种模式，累计投入超12亿元，先后获得"国家级夜间文旅消费集聚区""国家级科技企业孵化器""国家3A级旅游景区"等68项荣誉，成为工业遗存改造、文商旅产融合的经典样本，可复制推广性极强。

3.四川九寨华美胜地度假区：金融+文旅的并购盘活范式

该项目入选国家发改委第二批典型案例，由中信金融资产北京分公司牵头，协同四川分公司与中信银行北京分行，通过"股+债"承债式并购方式盘活某集团持有的九寨华美胜地度假区存量资产，为原企业回收资金30亿元。

项目打造"金融+文旅"融合新模式，一方面整合资源优化底层资产运营，植入藏羌非遗博物馆、萌宠乐园、山地营地等新业态，与九寨沟主景区形成差异化互补，推动客流量稳步回升；另一方面，回收资金支持原集团布局新能源发电项目，助力企业向轻资产运营与绿色低碳转型，实现"存量盘活-产业升级"的正向循环。

该模式已被复制应用于长白山等文旅项目，为金融机构参与存量文旅资产盘活提供了标准化解决方案。

4.北京卫星制造厂航天工业遗址：工业遗产的文化新生

项目同样入选第二批典型案例，是驻地央企与区属国企联手打造的城市更新标杆。原址为始建于20世纪50年代的北京卫星制造厂，是"东方红一号"卫星的总装诞生地，2014年生产功能搬迁后列入国家工业遗产名录。

改造坚持"修旧如旧"原则，以清洗修缮为主要手段重现红砖厂房原貌，保留白杨林立的厂区肌理，同时创造性设计东方红广场、运星大道、功勋大道等历史文化纪念景观，系统传承航天精神与工业记忆。

功能层面，园区增设景观楼梯、重构雨污水与电力系统、优化人车分流，提升建筑性能与配套水平；采用动静分区布局，企业办公区与公众开放区相对独立，开放区植入餐饮、零售、生活配套及工业遗产打卡场景；智慧人行、智慧停车、智慧能源、智慧物业等数字化系统全面覆盖，打造绿色智慧园区。

项目既实现了工业遗产的保护性活化，又补全了区域产业链与城市功能短板，成为工业遗产"以用促保"的示范项目。

04

趋势展望：精细化运营时代的存量盘活

"十五五"周期，文旅赋能存量资产盘活将呈现三大趋势：

1.运营前置成为标配。过去"先改造后招商"的模式风险高、周期长，未来项目将从策划阶段就引入运营团队，以终为始倒推改造方案，确保空间设计服务于运营需求，缩短培育期。

2.金融工具持续创新。除了公募REITs向文旅领域逐步扩容，资产支持专项计划、担保债务融资工具（CB）、并购基金等多元金融工具将广泛应用，为存量盘活提供全周期资金解决方案。

3.内容为王深度凸显。同质化改造、网红打卡式的短期流量逻辑将加速失效，具备在地文化内核、可持续内容生产能力、多元消费变现体系的项目才能穿越周期，实现资产价值的长期增值。

存量资产盘活不是简单的物理空间翻新，而是一场关于内容、运营与资本的系统性价值重构。文旅作为最具聚合力与变现能力的产业形态，将持续扮演存量时代的价值催化剂角色，让沉睡的资产重新生长出烟火气与生命力。

绿维文旅以“创意经典・落地运营”为理念，凭借策划规划、投资建设、运营管理全产业链服务能力，聚焦存量资产提质增效赛道，以文旅融合为抓手，通过IP赋能、业态创新、精细化运营激活沉睡资产，助力地方政府与城投平台实现存量资产价值跃升与可持续发展。

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素材来源：西政投资、建筑业报、温州城发、广东省发展和改革委员会、城市更新论坛CURF等官方公众号

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