城市更新模式探索——运营主导的F+EPC+O

绿维导语：国内城市更新逐步由大拆大建转向存量盘活，行业持续探索解决传统项目 “重建设、轻运营” 的普遍问题，F+EPC+O作为融资、设计、施工、运营一体化的全周期合作方式，正被多地项目参考落地。

近期，莆田钟潭片区城市更新项目完成招标，由中铁十一局、上海市政总院、北京绿维文旅组成的联合体中标。该项目总投资34.46亿元、占地约1200亩，是莆田“东拓南进西联”战略中的核心工程，以钟潭景区4A、5A建设为目标，20万平米商文旅综合体为基础，跳出传统城建老路，采用F+EPC+O一体化新模式，创造性转化城市存量空间。

一、行业破局：运营主导，破解城市更新核心痛点

长期以来，国内城市更新普遍陷入“重工程、轻内容，重硬件、轻运营”的困境：一次性改造投入大、后期造血能力弱、资产难以持续增值、片区活力易衰减，大量更新项目“建成即闲置、改造即贬值”，难以实现长效价值。

运营主导下的城市更新新理念，正是破局关键——以“长期价值”为导向，把运营思维贯穿城市更新全周期、全链条、全要素，从策划阶段植入业态逻辑、从设计阶段匹配消费需求、从建设阶段预留运营空间、从交付阶段实现即活运营，真正让城市更新从“工程改造”转向“价值运营”，从“一次性投入”转向“可持续造血”。

二、路径落地：F+EPC+O，运营主导的硬核支撑

莆田钟潭项目，正是运营主导新理念的实践探索。项目锚定“文商旅融合、城市更新、产业升级”三重目标，总建面20万㎡，涵盖木雕博物馆、商业水、工业遗产活化等核心载体，以F+EPC+O模式构建“投-融-建-营”闭环，让运营从“后置配套”升级为“前置核心”：

F（融资）：资金护航，运营前置不缺粮：绿维文旅主导协助融资，联动金融资源破解大型更新项目资金瓶颈，保障运营前置策划、业态招商、内容植入提前落地，避免“建成再招商”的被动局面。

EPC（建设）：建设适配运营，硬件服务内容：中铁十一局、上海市政总院负责设计施工一体化，严格遵循运营需求，预留商业外摆、文化展演、夜经济场景等运营空间，让硬件建筑适配文商旅内容，而非内容迁就建筑。

O（运营）：全周期操盘，价值持续释放：绿维文旅主导20年全周期运营，前置业态规划、整体招商、内容植入，打造木雕非遗、工业遗产、夜经济、沉浸式演艺等核心产品，实现“交付即运营、开业即旺场、长期可持续”。

三、绿维实力：运营主导，全链操盘

绿维文旅作为文旅FEPCO模式的先行者与实践者，不断探索升级并应用于实践，2018年起率先探索，2024年强化央企合作，形成千亿资金+顶级建设+专业运营的铁三角能力，目前已落地吉安武功山游客服务中心、臻福里文旅综合体、肥西党建农旅中心（我的园艺家生态农庄）、好汉山明长城国家文化公园、黄山市隆阜老街等一批标杆项目，形成运营前置、一体化赋能、一责到底的服务能力，在文旅开发、城市更新、乡村振兴领域积累了丰富的实践经验，具备文旅+城市更新双赛道全产业链整合能力。

作为国内文旅与城市更新运营服务商、模式创新者，绿维文旅深耕城市更新与文旅运营20余年，沉淀5000+规划、1000+运营落地案例，构建“运营前置、内容为王、资源整合、长效造血”的核心能力。

在莆田钟潭项目中，绿维文旅以运营内核主导、全链深度赋能，承担协助融资、顶层策划、全周期运营等业务，涵盖协融资、顶层策划、业态规划、招商运营、资产孵化全流程，确保项目从“建成”到“建好、用好、活起来”。

本项目中，将木雕非遗、工业遗产、莆仙文化与现代商业、文旅消费深度融合，打造“文化引流、商业变现、产业升级、城市焕新”的价值闭环，让城市更新不仅“改颜值”，更“活价值”。

钟潭片区的区位禀赋得天独厚（蔡昊/摄）图源：洞见莆田

四、诚邀同行：共建运营主导新生态，共赢城市更新新赛道

城市更新已进入运营主导、价值共创的新时代，单打独斗难成气候，生态共建方能致远。

北京绿维文旅诚邀全国城市更新项目投资方、运营方、产业伙伴深度合作：

✅诚邀城市更新平台公司、国资/民营投资方：共建F+EPC+O全链模式，共享运营造血能力，共担风险、共赢收益；

✅诚邀文旅IP、文创品牌、商业连锁、演艺机构、非遗工坊、数字科技企业：植入优质内容，激活片区活力，共创文商旅融合标杆；

✅诚邀金融机构、产业基金、信托平台：联动融资资源，破解更新资金难题，共享长期资产收益。

城市更新，不止于改，更在于活；不止于建，更在于营。绿维文旅愿以莆田钟项目为起点，携手全国伙伴，以运营主导新理念重构城市更新逻辑，共建可持续、高价值、有活力的城市更新新生态，共启城市更新高质量发展新未来！

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