没有使用价值的物业是没有前途的

编者按：以不动产为主体的投资模式一直是中国经济发展的一条主线，虽然目前房地产陷入了相对比较困难的状况，但中国承受不了房地产崩盘的压力。日前，针对不动产的价值体现、不动产的经营方向、旅游地产的产权分割及去化等热点问题，北京绿维创景规划设计院院长、北京绿维创景旅游投资管理有限公司董事长林峰接受《现代物业》记者成忻采访，进行了解读。本文原载于《现代物业•新业主》2015年第4期/总第321期。

这些年以来，不动产投资一直作为一种主要的增长模式和升值手段。这种以地产为核心、以不动产为主体的投资模式成为中国经济发展的一条主线和重要的一个支撑。目前大的市场环境是，房地产产业以及不动产在中国的建设价值体系中，在整个投资结构中，以及在经济增长中的影响太大，所占比例太大。尽管从2014年下半年开始，房地产陷入了相对比较困难的状况，但是中国承受不了房地产崩盘的压力和危机。

不动产的价值体现

不动产价值在什么地方？不动产可分为两类：一类是公共型基础设施，它的价值不直接体现为商用价值，没有直接商业模式，也不能直接形成收益，而体现为对公众的服务价值，是整个社会、城市和区域地区发展的一种支撑。另一类即由投资所形成的不动产，它是商业化的，包括住宅商品房、商业物业、旅游型物业、休闲型物业、养生型物业、娱乐型物业、文化物业、工业物业等，和不同的产业结合可以排出很多种匹配的物业形态，并都有其商业价值或商业内容。这些商业的物业形态不仅需要物业管理，更需要物业经营和物业运作。管理、经营、运作结合在一起，构成了对物业运营的商业化过程。不动产的价值正是在于通过运营实现它的使用价值。

商业物业用出租的方式收取租金实现其使用价值,或者作为“空间使用”发挥价值。例如居住使用的空间、旅行使用的空间、商业使用的商铺空间、厂房使用的工业空间，以及生产型服务业的作业空间等。这些物业空间的价值，通过使用效率来体现。我们当前最大的问题是不动产过剩导致使用效率低下。大量投资形成的不动产，由于重复建设使用效率低下，造成了库存积压，浪费资源，让大量的不动产无法盘活，无法形成资源流动、资金流动、资产流动。当库存到了一定的程度，市场价值大幅度降低，价格就大幅度下降，最后就有可能出现危机。

从大的角度来说，物业建设只是有土地和建材是不够的，一定需要公共设施的支撑以及产业相关联的配套，无论是生活、商业、工厂产业链，还是生产型服务业或者消费产业，都需要一种配套环境和结构。由此构成的更大的区域要素才能承载物业的价值和使用价值。

物业管理的最高形态

基于以上对“物业”的分析，如何产生最好的经营效果，需要建设物业的产业经营者、区域整合的运营商，从简单的物业管理，到物业经营、不动产运营，再到综合型不动产的运营，再到区域一系列不动产的整合运营。一个层次比一个层次更高更复杂，涉及更大的综合结构、多产业整合、区域因素等，包括产业因素、环境因素、生态因素、基础设施配套因素、社会因素、人口因素，以及不同要素配置的复合因素。最高程度是什么？是城市运营。所以说物业管理，绝对不仅仅是简单管理物业，物业管理的最高形态是城市运营。在物业管理到城市运营之间，实质上是一种基于不动产的唯一通路而聚集的整个管理模式和运营模式。当出现了空城、鬼城的时候，不仅仅是物业空置，而是片区整体的空置化。这个问题怎么解决？最重要的是如何从单一物业经营向综合型的物业经营转化，最后向综合型的区域运营、城市运营升级。

所以，用运营的理念来进行物业开发，就成为了一种非常重要的指导性理念。所以我们不能是为了做物业而做物业，为了建不动产而建不动产。建成不动产把它卖掉，这是传统房地产的经营模式，这种粗暴而简单的运营模式或思路，在今天已经完全丧失了生存的基础。原因也很简单：第一因为过量；第二，过量以后，以投资为目标，以投资获取升值为核心的一种购买行为和市场行为，已经丧失了它的基础。

物业经营应以城市运营为导向

物业投资的前提是什么？是使用价值。没有使用价值的物业是没有前途的，没有好的运作机构和运作机制的物业是不能够有效生存的。从两个方向看待这个问题：第一个方向，就是之前提到的“基于物业来看待中国从单一的不动产开发、房地产开发到区域经济、城市运营和区域经济运营”；第二个方向中包含两件事，一是未来新开发物业，应该用什么样的理念？二是闲置的物业怎么去盘活？一个是增量，一个是存量。

先说增量。对投资性的不动产，首先应该对它的市场、产业、产品进行精确的定位。比较简单的居住物业是以刚性需求为主导的，投资型的居家物业的比例越来越小；即使作为投资物业，它的使用也必须面对出租市场，换句话说不再是购买后等它升值，而是购买后让别人来租用，可以有很好的收益。因此，居家物业的使用价值和回报已经较为合理化，要么是业主自身使用，要么是业主出租使投资回报收益合理。商业物业，无论是单一的商铺，还是复合型的综合体商业，无论是自营还是出租，同样如此。不动产投资和金融相结合，通过出租市场，业主持有物业的运营最后都涉及一个回报率问题。物业的可持续经营能力和它能实现的回报率，要满足投资市场（金融市场）的需求，满足投资人回报率的需求。要满足这种需求的前提同样不是靠升值，而是靠经营。所以物业管理结合商业经营，就成为这些物业中最重要的要素，不再是管理要素，而是物业经营要素。

工业物业也同样，大规模开发厂房，是卖掉还是出租？谁来买？干什么用？特别是在今天，中国的产业要素配置正发生着结构调整的巨大变化，相对低端的产业在逐渐萎缩，中高端产业配置要素的复杂性和较高的标准要求，对于很多产业形成了挑战。到处搞工业开发区，靠盖了房子再来招商的手法发展经济，实际上已经死路一条。

产业配置也有自己的规律。符合规律的产业开发，形成对产业物业的发展、投资和运作也变成非常重要的一件事情。以产业物业的管理为依托，同样要以产业物业的经营为核心。而产业物业经营不同于一般的商业经营或者做产业机构，它要有产业链整合的能力，需要龙头产业企业带动和特殊材料、交通配置要素，以及产业功能、技术支持等要素之间的互动关联。特别是第四次工业革命，更多倾向于“创客”生活方式、SOHO理念，个性化的定制，这些和互联网之间有更大的互动和关联，从某种意义上是以生产者、开发者或创意制造者为本。在工业支撑下，休闲、娱乐、文化、教育、医疗、养生健康产业这些城市第三产业将休闲聚集要素和人口聚集因素整合在一起，我们称之为“城市运营理念的导向”，这对城市开发就有更加深远的意义。

旅游产业为主导的新型城镇化发展模式

我们企业这些年来一直在研究旅游引导的新型城镇化，最重要的观点是：城市除了以工业为主导、产业聚集引导的城市化、以高科技（如高新区）主导的城市化，以及我们称之为“生产性服务产业”引导的城市化这三种模式之外，还有第四种模式，叫做“消费型服务业聚集”，同样可以引导新型城镇化。其中旅游是消费型产业引导城市化的核心引擎。为什么？因为一般消费是为城市居住人口服务的，它可能导致一个城市聚集结构的规模化，例如商业综合体、学校、医院可以成为一个城市区域聚集的小引擎，但这些都只是服务型的产业聚集引擎，并不构成大规模的聚集。而旅游是一种搬运，它不是本地人的聚集（本地人聚集并不产生增量，而是在存量基础上的重新配置），是外来流动人口的聚集。例如西部一些地区，本来一个县城只有两万人口，由于旅游业发展得好，每天还可以吸纳两万人，而这两万人完全是游客人口，这样的一种人口聚集带动的所有消费，都是外来的消费聚集。这种大规模的针对性消费拉动整个GDP，由此形成了更大的就业规模。这样的一种城市化，我们称之为旅游引导的新型城镇化。

那么这样的一个城市应该怎样聚集、怎样发展呢？从物业管理，到场所管理、空间管理，到整个城市的管理和运营结构都是以旅游为基础的。首先它有吸引核；有交通的枢纽功能；有人居住，在短时居住的结构下形成了夜间的休闲聚集；由夜间的休闲聚集形成商业街区、休闲聚集区，由此进行城市功能配置形成一种新结构。这样一种围绕着旅游吸引力、休闲聚集中心和交通枢纽结构，由外来流动人口聚集而形成的城市化发展，它的布局结构（和其他三种相比）是完全不一样的，它的产业利害关系也很多，由此所形成的产业管理和物业形态也很多。

在这样一种旅游聚集的产业形态里面，最重要的物业形态有两个：第一类是旅游吸引核本身的业态形式，主要是景区，如温泉、酒店、核心旅游吸引物、主题公园等；第二类是休闲商业聚集，任何一个旅游小镇要能够形成旅游城镇化，必须要有休闲商业聚集区，就是城市广场、特色文化主题休闲广场，夜间有歌舞宴，有灯光秀、水秀，人一下就聚集起来，餐饮随之发展起来，休闲商街、酒吧街、购物街，各种各样的主题文化街、工坊街、客栈街就逐渐形成了。在以上两类之外，第三类物业业态是基于逗留形成的客栈、酒店、公寓等，由此形成可出租、可租售的酒店形态，适用酒店式管理。这些物业形态既可以卖掉也可以经营。在此基础上，由当地就业人口的增加而形成刚需的居住型物业，再结合第二居所、第三居所形成城镇化发展，然后再加上医院、教育、金融等常规商业的配套，构成了这个城市的发展。

所以旅游产业非常典型地代表了第三产业为主导的一种新型城市化发展模式，也能说明今后怎样去开发物业，如何进行物业的经营、运作和管理。关于增量，我们一直倡导产业引导城市发展，产城一体化发展，产城乡社整合发展。产业是引擎，城乡要互动，农村人口要转型到城市人口，需要各种社会要素、公共服务设施的配套，就是产、城、乡、社四位一体的以产业为主导的发展模式。

产权的分割流通实现既有物业高效运营

存量问题。有很多闲置物业卖不出去怎么办？因此我们想能不能够把产权和使用权相对分离，把一个单元的物权切分成若干份来进行共享。特别是度假地产，业主会每天去住吗？不可能。其次，假设这处房子一年住一个月，那业主每年都跑到三亚去住吗？除了三亚，也许还想去马尔代夫、巴厘岛、夏威夷、澳大利亚住。第三，这房子住一个月，一年剩下的时间干什么？谁来帮你经营？第四，买一套房子要几十上百万元，绝大多数老百姓没有这个能力，但今天老百姓要过幸福生活，需要度假，难道都去买房子？因此这些问题都需要解决方案。同样的，商业物业、大型商场能不能分割？不一定每一个业主都要去买一个商铺。厂房（工业物业）能不能够盘活了互相交换使用？这里边就有使用权和产权分离的概念。

以酒店来说，酒店房间的产权是业主的，管理机构帮业主来经营，出售或者出租经营。这一点商业物业早已实现了。实际上，要把以升值为目标的投资更多转化成以投资经营为核心目标，首先是要进行产权和使用权的分离，将使用权纳入一个管理公司和运营公司，那么把管理升级为运营，通过运营实现它的使用价值，从而把闲置资产价值最大化。第二，原来受制于产权，有产权证的概念，因此形成了一个一个单元的相对固定完整的空间。那么一套房子能不能切分成多人共有？这在酒店中就可以非常简单地实现。国外流行的是分时度假，以7天为一个单位，一年52个单元，可以独立销售，这52个单元的独立销售的权益可以流通，是一种使用价值的流转和运用。

如果使用价值可以分割，与之对应，能不能把产权同样进行分割，从而产权今后也可以流动，管理和运营机构可以有效地进行产权托管和使用权的经营，并且实现产权和使用权的流通交换。有效地把产权和使用权分离以后，可以降低门槛，让更多的人能够持有产权，让使用权的分割和产权的分割有效对接起来，通过管理结构而实现可出租、可经营的价值，从而搭建出一个运作平台，实际上是众筹理念的一种。这个管理结构通过交换系统把一个地方的物业的使用，转化为多个地方可交换的使用，把一种物业的使用，转化为可以跨行业的物业使用，把酒店的物业使用权可以转化成买机票、景区门票，这就是我们想要做的。开发一种分权度假产品，一份酒店客房产权分成13份，每一个买家拥有1/13产权，1/13产权对应28天的使用权。产权可以固定拥有，多长时间都没有问题；使用权的这28天可以来住也可以不住，不住可以托管给机构，出租给别人，用形成的收益在全球换你想住的任何一个酒店，实现“一处置业，全球换住”。

这就是把产权、物业价值转化为经营价值，把经营价值转化为服务使用的服务结构，同时也是一个跨界的商业模式：旅行、房地产、金融、O2O互联网模式这四个领域的跨界整合。今天它还非常初级，处在初步的发展阶段，但它非常适应今天中国这个发展阶段的需要和未来的需要，为未来提高不动产效益，实现运营价值做准备。