林峰院长谈旅游业与新型城镇化。

       引言

2013年11月7日，我院林峰院长参加了由《中国旅游报》主办的第28期高端对话，与住房和城乡建设部村镇建设司司长赵晖及中国旅游报社总编辑、社长高舜礼共同就旅游与新型城镇化、旅游地产与新型城镇化、未来旅游引导的新型城镇化中应规避的问题等热点话题进行了解读与探讨。对话全文已于2013年11月15日刊登至旅游报第4747期，第9版“高端对话”栏目。现将林峰院长的观点摘录如下。

林峰院长谈旅游业与新型城镇化

       旅游地产与新型城镇化的关系

话题2：事实上，在推进城镇化进程中，房地产是一个广受关注的领域，争议之声不少。近些年，“旅游地产”一词也被旅游业内人士频频提及。一些人对于“旅游地产”持有明显的担忧之情，甚至对“旅游地产”的提法本身也抱有警惕，而有些担忧和警惕在现实中已经得到印证。同时，也有学者认为，旅游房地产面向新型城镇化建设的产业提升，将为新型城镇化建设提供最有力的投资运营主体。您怎么看待这一问题？如果“旅游地产”这一概念能够得以确立的话，在新型城镇化的发展进程中，又该如何引导其健康发展？

房地产业在我国已经是最大的产业之一，它在我国经济社会发展中的影响及其作用是巨大的。我认为，中国的财富增长有三大方向：1、外需带动下的以国际化分工优势而形成的财富积累；2、我国轻工业、重化工业、信息技术产业等的效率提升而形成的财富积累；3、土地升值、房产升值所带来的财富增长。而其中以土地和房产升值为前提形成的财富增长已经成为近十年来中国财富增长最核心的一条线索。

目前我国对外产业最大的问题是产能过剩，导致工业产品与原材料价格下跌，因此产业利润很低，实际上工业产业领域普遍处于微观层次的深度危机。但中国的大多数企业仍保持了较高的利润率，这是因为房地产高利润，使产业界通过房地产转移利润，实现综合盈利水平。

其实通过地产的收益来反哺产业的发展，这对产业的发展来说也是一个极大的推动和提升。对于旅游业也不例外，据国家旅游局官方统计，只有结合了地产的综合型旅游集团，才能实现高于银行存款利率的利润水平，而纯旅游经营企业其利润回报率却低于银行存款利率。旅游业十年来的蓬勃发展很大程度上借力了地产、不动产的带动，这是中国旅游产业发展的现实。

新型城镇化作为中国发展的重要推进构架，实际上是想通过城乡统筹发展的结构，把房地产的利润结构有效地纳入城市综合发展中来；把房地产、土地升值带来的财富效应统筹到带动产业发展、带动内需发展中来，通过内需拉动城市化、带动中国经济持续增长；把单纯的住宅性地产引入到城市综合发展的统筹中来。我理解的新型城镇化之所以能成为顶层设计是因为它能够通过土地、房地产的利润结构和良性收益结构弥补工业产业所不能支持的高速度增长。

所谓产业地产，就是基于如何有效地把土地价值、房产价值与产业本身有效结合起来，进行综合盈利模式的探索。

现在地产商仅仅建设住宅、销售住宅，基本上没有出路。他们更注重的是一种商业经营价值的实现。这种商业经营价值不仅仅是商场的商铺、商品交易，还形成了相应的休闲价值、旅游价值、养老价值、养生价值和会议价值等。这些地产为何会去结合产业呢？这就要回到城镇化发展的核心。政府希望引导投资人与其有效结合，不仅进行基础的土地开发，还要把产业配套结合起来，通过产城一体化实现城市居住、城市生活配套、三农问题解决方案与产业发展的有效融合，我们称之为产城一体化发展结构，这将是今后中国依托于市场主体和政府主导的主要的城镇化开发模式。

产业资本、地产资本和金融资本融合，地产资本大规模渗透到产业中，这基本上是目前发展的大趋势。在这种趋势下新型城镇化中出现了大量的产业开发与土地开发、房产开发相结合的现象。几百亩或一、二千亩的开发项目，就是所谓的综合体项目，比如城市综合体、休闲商业综合体、旅游综合体、教育综合体、物流综合体、养老综合体等等。

旅游综合体相对来说依托于景区，离城市和城镇一定距离，自身形成了一个相对独立的开发建设区，既是景区，又是商业与休闲消费区，还形成了安置农民、永久性居民、第二第三居所、养老居住区等等，这样的综合性的结构，可以称为一个休闲小镇。但是，这样的综合体小镇，不是建制镇，也不是传统村落，也不是工业园区或产业园区，而是产城一体化的综合结构。这样的综合体，具有经济的必然性和市场基础，正是新型城镇化中出现的新的模式，但还没有能够纳入城市规划与城市管理之中，需要改革体制，适应其市场化的发展，实现政府有效管理。

旅游地产是产业与城镇开发及居住地产相结合一体化发展的一种现象，我们称其为旅游休闲地产或泛旅游产业地产。这类地产现在出现了很多的问题。

第一是旅游与地产分离，导致大量旅游度假区居住楼盘脱离旅游服务，缺少旅游配套，使购房者难以享受旅游度假的价值；第二是旅游地产与城市分离，仅就地产做地产，没有学校、医院等城镇配套，并不适合居住。因此，在全国旅游度假目的地区域，特别是滨海区域，出现了大量的鬼楼鬼城。

这些现象的出现，也在于前些年，只要开发土地就能获益，只要有房子就能卖钱，投机与投资性消费主导了旅游地产的方向。因为购买者不是为了旅居生活，而是炒房投资，因此，投资商根本没有动力去做产业与城市配套。这些问题的出现，恰恰要求用新型城镇化的理念，进行统筹控制与调整纠偏，把旅游地产真正导入旅游度假产业与旅游居住生活方式的有效结合，旅游发展与就地城镇化的互动支持中来。

总结起来，我认为旅游地产是适应社会经济发展而出现的一种交叉产业形态，有其历史的必然性及市场的合理性，它在发展过程中出现了一些问题，需要我们在今后的发展中避免这一错误的继续延伸。这就需要我们将地产投资人引导到更合理的城市化结构和通过产业带动区域发展的架构中来。新型城镇化需要的就是通过产业化发展有效地解决人的城镇化，利用土地增值效应与房地产发展，形成财富效应及微观企业盈利空间，有效地去刺激整个内需增长，这可以说是我国未来20年持续发展保持较高速度和良性循环的主导结构。

       旅游及新型城镇化的化学反应及误区规避

话题3：在旅游与城镇化结合方面，不少地方都行动起来，而且口号一个比一个大气、愿景一个比一个宏伟。根据您的判断，您会更看好哪个区域的发展？依据是什么？

旅游引导的城镇化，主要应该在大城市群周边的卫星城、反季节的避寒避暑度假区、滨海滨湖的度假区等区域发展。

我们正在规划涿州，就是定位为首都的花园式休闲卫星城；在京津区域，至少可以形成10个以上的休闲养生养老型卫星城。

海南云南是避寒胜地，对北方人就是冬季天堂，具有避寒度假养生养老城镇化的巨大机遇；很多山区是避暑胜地，对于越来越多的火炉城市，避暑小城镇的空间极大。

滨海滨湖滨水区域，依水休闲而居，是未来休闲聚集的城镇化潜力区。我们正在将胶东半岛规划为“仙境生活海岸”，打造休闲度假养生养老居住的国际一流文化品牌海岸，就是沿海岸线的旅游导向的城镇化，与过去出口加工型滨海发展，形成完全不一样的区域发展机构模式，这是内需拉动型的新沿海发展战略。

话题4：新型城镇化与旅游业的转型升级之间能否产生一些深刻的“化学反应”，而不仅仅是形式的简单变化、数量的机械叠加？这种“化学反应”之后，又会产生哪些“新物质”?

首先谈一下旅游带动新型城镇化的机理。根据我们的研究，5万游客量可以形成一条商街、30万游客量可以形成一个休闲小镇，而100万的游客量则可以形成一个中心镇（县城）。其机理就是由观光旅游到休闲度假的业态升级，由观光游客形成人流聚集，由休闲消费形成服务产业聚集，由产业聚集形成人口就业基础，由人口就业带动城市配套发展，通过旅游引入的人流与消费，依托市场引导城镇化建设发展。

这是一种市场导向的城镇化自组织生长机理，现在已经成为很多地方政府在引导的一种有效的就地城镇化现实。这种以内需为引导，以泛旅游产业为带动的城镇化在全国区域经济发展中的作用越来越大，这也是我在第一个问题中谈到的流动人群聚集模式，随着我国人口的增加及人们生活水平的提高，这一模式在未来中国城镇化发展过程中将会越来越重要。

旅游休闲产业在内需经济中占的比例是非常大的，如果把会议会展、养生养老等泛旅游产业业态都统计进来，这个相关产业群的规模，远远超过我们所说的传统观光旅游，泛旅游产业群基本上可以占到第三产业的半壁江山。

因此，在未来以内需带动的发展结构中间，旅游引导的城镇化在广大的欠发达地区、非中心城市地区，是一个非常重要的生力军。

旅游发展，通过旅游引导的区域综合开发，实际上在城镇化中已经产生了一些深刻的“化学反应”：

1、旅游业态形态的变化：从观光业态向休闲业态、度假业态转变，同时延伸到运动、会展、养生、养老等等业态；

2、城市目标的变化：很多城市从追求工业城市、到居住城市，在向文化品牌城市、休闲城市、度假城市、养生城市、养老城市、运动城市、会展城市等转化，这就要求不能仅就工业化智能化提升城市价值，还要用泛旅游休闲的理念，来提升城市、规划城市、发展城市；

话题5：新事物在发展的进程中一般都会遇到一些困难或者问题。在旅游业与新型城镇化的双向互动中，恐怕也会遭遇类似的境遇。如果要做出一些提醒的话，您认为最需要避免的误区是什么？

1、资源与文化保护问题

旅游引导的新型城镇化建设，必须基于对旅游资源的保护、对文化资源的保护、对生态资源的保护等等；保护是前提，不能以破坏资源、污染环境为代价进行城镇化。

2、三农问题

旅游引导的城镇化，大多面向城乡统筹发展与三农问题解决方案，是最重要的基础。有效解决农民的就业问题，必须让农民分享产业发展与不动产升值的价值，基于产业发展，解决户口问题、社保问题、教育与医疗平等问题，这样才能够形成充裕的财力。泛旅游产业群的发展，可以直接有效的提升农民的生活质量，进而提升整个区域的生活质量。旅游引导的城镇化，不是剥夺农民土地与资源，不是让农民都进城而城市富人享受景区与乡村价值。

3、公私问题

旅游资源，是公共资源。在景区建私人别墅区，就是对公共资源的侵占。绝对不允许将公共资源私有化。因此，在旅游引导的城镇化中，要充分借力公共资源与公众市场价值，形成共享产业与共享城镇。

4、产业发展问题

泛旅游产业群的产业发展，依赖于旅游吸引核的打造，休闲聚集能力的形成，泛旅游产业的全面繁荣。城镇化是产业发展的必然结果，也是产业引导区域综合统筹的结果，因此，产城一体化整合，是未来最重要的理念。

5、投机投资问题

旅游房地产，不是投机目标，也不是投资的对象。旅游房地产有投资价值，但基础是使用价值。没有使用价值的旅游区楼盘，必将被市场抛弃。政府需要出台政策，实施控制，避免旅游房地产炒房与投机的泡沫。

对话全文，详见《高端对话：行业专家谈旅游业与新型城镇化》