林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之四:新型城镇化中四大聚集模式引导房地产发展

编者按：日前，我院林峰院长在接受媒体采访时，针对2014年的房价走势、目前房地产行业所面临的风险、一二三线城市楼市将如何分化、十年调控迎来新转折，长效机制何时形成以及如何评价城镇化对房地产的影响等，形成了一系列前瞻性的观点。编者对此进行了整理，并分系列发布。本文为系列之四。

2013年底在北京举行的中央经济工作会议首次套开专题性的全国城镇化会议，其中提到，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。2014年被称为新型城镇化元年，作为与城镇化息息相关的房地产行业，将受到何种影响？

林峰院长认为新型城镇化以人的城镇化为核心，以产业为基础，以市民化为根本，以产业聚集为基础，以公用服务市场化和公共服务设施提升为条件。这种城镇化中包含有交通引导的聚集模式、产业变迁引导的聚集模式、社会体制改革领先引导的聚集模式以及突破城镇建制的新型模式。这四种模式引领下的区域，是城镇化推进比较好的区域，也是商机聚集的区域，同时也是房价上涨的区域。

第一，交通引导的聚集模式变化。由于轨道交通及高速公路的发展，使得城市与城市之间、城市与外环之间、城市与卫星城之间的结构关系发生变化，时间距离大大缩小，同城化趋势日益明显。在这种同城化结构的影响下，房价也随之发生变化，与一二线城市群处于同城化结构中的三线城市及卫星城，涨幅领先。

第二，产业变迁引导的聚集模式变化。这种聚集模式带来的是产城一体化发展。1）原材料、能源与环境支持区域的产业链聚集（比如拥有煤炭资源的城市生产煤的衍生产品、石油港口城市形成石油加工业的聚集等等），形成城市发展架构；2）是科教文卫产业聚集引导的，以人本关怀为核心的城市扩张；3）度假养老产业引导的聚集，带来度假城市、环境好配套好的滨海滨湖城市及适合夏季避暑的城市房价将上涨。

第三，社会体制改革领先引导的聚集模式。在户口、社保、福利、养老、教育、医疗等方面做得好的城市发展较快，这不仅仅是靠硬投入带来的发展，还要靠制度改革，才能形成新的人口聚集。

第四，突破城镇建制的新型模式。综合体、田园小镇、旅游小城镇等发展架构既不是城也不是镇，而是一种创新结构，会成为未来发展的新趋势。

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