城市商业街：“景区化”发展新浪潮

       城市商业街的二次升级

  城市商业街的二次升级

  泛化休闲化：休闲是指人们从工作和生活的压力中解放出来，在闲暇时间依据自身意愿从事各种非报酬性的自由活动，城市商业街休闲化发展正是为了满足人们从事各种自由活动的需求而产生的。商业街的泛化休闲化是指将商业街由简单的购物功能打造为融观光、消费、娱乐等多功能于一体的综合体，休闲化丰富了商业街的娱乐功能，有利于增强吸引力，带来更广泛的经济效益。

  景区化：指将整个商业街看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对街区进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排，符合旅游规律、服务规律，实现商业街的升级管理，这是城市商业街规范市场化行之有效的管理模式，更符合现阶段消费者的需求理念。

  从泛化休闲化到景区化的升级：我国城市商业街发展到今天，经历了两次升级：第一次是从普通经营性商业街到泛化休闲化商业街的转变，这是在自然发展过程中形成的休闲化升级；第二次则是从休闲化商业街向景区化商业街的转变。随着城市经济的发展及人们娱乐消费需求的提高，商业街将进入在休闲化基础上的景区化升级阶段，这是在大众休闲基础上的第二次升级。采用景区化手法打造商业街，能提升打造水平，进而提升经营价值，因此，景区化成为当前商业街发展的重要趋势，也是新阶段打造城市新名片的有效途径。

  城市商业街的“景区化”发展

  绿维创景依据多年的规划经验和研究成果，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型（详细内容请点击进入 城市商业街景区化提升研究专题 ），这一分类反映了我国商业街从诞生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。

  然而，随着人们对休闲娱乐要求的不断提高，单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求，城市商业街进入到了全面升级时代。部分商业街进行了一些新的尝试，将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升，按照旅游景区的标准管理和提升改造商业街，促进商业街的升级发展，不仅可以调整街区商业态，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有积极作用。

  我国部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A景区，如：天津古文化街旅游商贸区被评为“国家5A级旅游景区”，这是唯一一家开放商业街形式的5A级旅游景区；杭州清河坊历史文化特色街区被评为“国家4A级景区”，成为全国首个获得4A级景区称号的商业街区。

此外，还有部分商业街从旅游景观设计提升改造方面进行了探索和尝试，取得了一定的效果，如：成都锦里古街就是依托于武侯祠与旅游景区结合发展起来的商业街；夫子庙特色商业街依托于夫子庙秦淮风光带景区正在创建5A景区，是城市商业街朝着景区化方向发展的一个尝试，推进了夫子庙商业态的调整提升，促进了夫子庙景区的进一步繁荣，改善了景区的整体经营环境

（有关我国商业街景区化发展的案例分析请点击进入 城市商业街景区化发展案例）

  通过对商业街发展历史和现状的分析，绿维创景认为，景区化发展模式正是在商业街运作过程中经过不断尝试、探索而形成的一种全新提升发展模式，景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能，能满足消费者购物、休闲、娱乐等需求，同时又带有景区的部分功能，如对商业街进行景区化管理，将旅游六要素融入街区经营、营销的全过程等，有利于提高商业街的开发水平和经营档次，从而提高名气，吸引人气，进而增加财气。景区商业街以其独特的吸引力和卖点，将成为我国城市商业街发展的新趋势，更多著名商业街将加入到景区商业街的行列。 

       景区申A的标准、流程和规范

  景区申A的标准、流程和规范

  A级景区评定标准：按照国家旅游局令第23号《旅游景区质量等级评定管理办法》第二条，旅游景区质量等级评定工作依据中国人民共和国国家标准《旅游景区质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）及国家旅游局颁布的《旅游景区质量等级评定与划分》国家标准评定细则进行。

  这种评分方式以资源景观为基础，注重环境质量和服务质量，同时兼顾了游客的切实感受，这正与绿维创景提出的“城市商业街进入景区化升级的新阶段”相适应。城市商业街的升级，经过了由购物为主要功能的传统商业街向泛休闲化商业街转变的时代，目前正在呈现出景区化的趋势，到访商业街的顾客，不仅注重和享受商业街的购物、休闲娱乐等过程，同时也非常在乎商业街的景观，对服务和环境质量等的要求都提高了。

  从《旅游景区质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）和国家旅游局颁布的《旅游景区质量等级评定与划分》国家标准评定细则，我们可以发现各级景区建设的标准差异：在景区分级体系中，3A级景区属于基本层次,具备了比较完整的为游客提供游览及相关服务的基本功能，是省级的；4A级景区是提升层次，更注重游客的感受，比3A级的特色更加突出、更注重其景观性和功能性，是国家级的；5A级景区则是升华层次，强化以人为本的服务宗旨，在4A景区的基础上，从细节方面、景区的文化性和特色性方面做了更高的要求，还突出了以人为本的原则，是世界级的。

  A级景区评审模式：成立全国、省级旅游景区质量评定委员会两个层次的非常任机构，负责评定工作安排、指挥、统筹和组织。形成两个层次工作推进的构架。国家级把握整个标准的解说、细化的指标体系及整个评定工作的组织安排，同时负责4A、5A的评定；省级负责1A、2A、3A的评定及4A、5A的推荐。

  A级景区评级流程：创建计划―>自检―>申请―>省级审核通过，推荐到国家―>现场评审小组评定―>审批―>公告

  A级景区质量等级要素和创建要求：景区质量的等级要素及创建要求，主要包括原生资源要素、市场吸引力要素、规划要素、设计要素、管理要素等五个方面。

（绿维创景对旅游景区的评级标准、流程、规范及要求等进行过相关解读和研究，请点击进入城市商业街景区化提升研究专题）   

  城市商业街景区化提升的建议

  通过创建A级景区，可以实现城市商业街的转型升级，达到提高商业街区的服务质量，提升商业街区核心吸引力，实现市场营销大幅度推广和游客量的大幅增长，实现商业街区的经济效益、环境效益和社会效益。绿维创景建议城市商业街以转型升级为指导方向，以创建A级景区为目标，及早启动创建工作。学习质量评定办法，制定创A的创建计划，围绕创建计划做出策划规划设计和咨询服务的方案。如：超大城市的传统商业街区、文化特色街区可以打造提升为5A景区，超大城市的一般特色街区和大城市文化特色商业街区及依托于4A级景区的休闲旅游商业街区可以打造提升为4A景区，中小城市的传统、文化特色商业街区通过景区化提升改造为3A景区，中小城市的一般特色街区可以创建1A、2A级景区为目标进行景区化升级改造。

  绿维创景在文化特色街、旅游休闲街等商业街区的策划、规划、设计、投资运营及提升等方面积累了丰富的实战经验，已成功完成重庆万盛黑山老街、寿阳古街、动漫水街、红苗水街、鄯善楼兰古村休闲街等相关项目。其中《盐镇水街“海盐”文化景观设计》项目，就是在借鉴相关经验基础上、采用景区化打造商业街的一次全新尝试。盐镇水街以海盐文化为主题，以串场河为基本载体和主体脉络，以民俗画卷情境体验为基本模式，有机融合海盐的生产、运输、经营、盐民生活、盐商等海盐文化的各个方面，突出若干核心景观和游憩节点，完善游憩方式，而形成的一个完整的，融景观、文化体验、休闲于一体的景区化商业街，以此打造中国盐文化第一街，提升了整个街区的经营价值和核心吸引力。

       城市商业街景区化

  城市商业街景区化的难点与要点

  城市商业街经过了由购物为主要功能向泛休闲化转变的时代，目前正在呈现出旅游景区化发展的趋势。在商业街景区化这一发展转变过程中，已经不再是像传统商业转向休闲商业那般，仅仅是休闲业态的单层面补充与提升，其转变过程中的重点与难点究其根本便是如何建立商业街的主题、形成核心吸引力及配置完善的旅游综合服务系统。

  主题和核心吸引力的策划，是商业街景区化最为重要的部分，它们是这条商业街的灵魂。商业街的主题定位所要表现出的文化风貌，是人们认识这条商业街的开始，是这条商业街所给人的总体印象。它的核心吸引力，则是依托自身条件打造游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等，并且通过引入一些新的旅游项目，将观光与休闲结合，构成游客到访决心最为重要的因素。

  完善的旅游综合服务系统，是在景区自身的经营、管理、营销等综合系统下所形成的一项子系统，概括来讲大致包含四方面内容：道路与旅游设施标识系统，电子信息系统，电子、电话及现场咨询与监督系统，游客中心及集散节点游客服务中心系统。即通过合理的内部外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、优质周到的咨询指导安全保障服务、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱旅游六要素的游憩节点配置等，使游客轻松、安全、愉悦的体验到景区所要表现出主题风貌，完成旅游目的并产生再次游览信心的系统工程。

  城市商业街景区化的规划

  城市商业街的景区化升级，必须要经过系统的规划工作，但此项规划并不等同于一般的城市商业规划，它是在具备可行性、操作性、合理性、融合性的基础上同时满足城市、商业、旅游三方面的规划要求与规范的一项全新、复杂的工作。

  完成一条商业街的景区化升级，首先，应充分了解商业街发展的历史以及现实状况，确立此条商街所要展现的主题风貌；其次，依照商业街现实情况确定商业街景区化景区级别的创建目标；再次，依照景区评级目标及城市、商业、旅游三方面的规划要求，进行商业街总体规划及总体策划工作，深度挖掘、打造核心吸引力。

  具体实施工作应运用专家智慧经验与专业技术，对本街区的资源进行深度分析挖掘，依托对区域旅游市场趋势、市场现状与发展，结合资源与市场因素，对商业街的整体区域进行整合，形成总体定位与总体发展战略；同时明确商业街可实现的景区化升级级别，并参照对应级别旅游景区质量等级评定标准，对该景区配套设施建设和景区功能加以完善，形成配置完善的旅游综合服务系统，包括游客中心选址、交通路线、停车场、公共厕所等配套设施。在商业街景区化的提升过程中融入创意性的策划旅游项目和具体经营产品，打造核心吸引力；设计街区内部和外部的游线结构与游线产品；对商业街的功能布局、产业要素布局、交通与环境整治提出方案；设计开发运作的过程、工程建设要求、投资分期、招商融资方式、营销思路、管理方案等各个环节；系统整合区域的各个要素与环节，形成整体开发的思路方案。 通过以上专业化工作，使得商业街的景区化提升定位清晰、市场目标明确、旅游项目新颖独特、游览线路联动互通、投资分期合理、收入模式具体、营销渠道与战略清楚，同时具备商业街景区提升的可操作性。