张宇良：地段是商业地产成败关键

商业地产起步早，有合适模式，有相对专业团队，有商家资源的企业突飞猛进，升级换代。万达订制模式、SOHO散售模式、宝龙专注三四线城市几乎路人皆知，但相比这些以大盒子为明显标志的综合体，瑞安新天地、南京1912、成都文旅等擅长打造步行街的企业却低调攻城略地。有河、临江、靠湖者多以新天地为模子，有故事，有文化，有讲究的街巷皆往古镇靠 ，同时出现申请吉尼斯世界纪录的武汉光谷步行街长1350米，随着冤家路窄的万达汉街1750米横空出世而终结。

步行街早已没有蓝海，而是刺刀见红的红海。

步行街成败关键是什么？常见专业人士说是文化，从而衍生出“跳出城市做战略，机遇区域做商业，基于文化做特色”的公式云云……，但事实上这是扯淡，香榭丽舍步行街、戛纳小镇……惨死者比比皆是。

于是更专业的认识说开发模式决定成败。并举例如下，如上海新天地全持有，扯淡锦里持有、武汉天地持有，南京1912持有，所以取得了很大成功，而水街销售后就没开业，绿城郑东新区的街区死的很惨、甚至万达销售了的室外步行街也是半死不活，这些当然有一定道理，但远大荷兰水街全持有，专业团队，独栋化，风情感十足，体验感也有，为何死气沉沉，不断在进行“整顿”，而1350米长的光谷步行街1-2楼全部销售，从3万售价，如今上涨到7万每平米，当日成交10亿的步行街，确实湖北租金最高的步行街，1楼建筑面积租金达700元单位每月，切实一铺难求，远高于核心地段全持有的万达汉街。

更加专业的人士说是产品附加值做的不到位。1楼应该送花园，送半地下空间，2楼6.1米层高，加空中花园赠送，3楼大露台家6米层高，带屋顶花园……，但是都江堰水街，得过国际大奖的项目，销售之后，绝大多数根本没开业就被扫进市场垃圾，成为孤魂野鬼的欢剧场。这又是为何？

李嘉诚是投资鼻祖，其对投资房地产的诀窍是“地段、地段，还是地段”，这句话不仅适用于住宅地产，同样适用于商业地产，更适用于悄然成疯的步行街热潮。说到底，资产的增值主要来源于土地的增值。只是，商业与住宅的差别在于地段的内涵和属性不同，如果商业地产可以脱离地段，对于开发者势必成为滑铁卢，而对于购买者则是空中楼阁。

那么对于商业地产来讲，何谓好地段？猪都知道地段是一个综合系数的表现。最起码，地段包括了较完善的交通、教育、医疗配套。并且，地段是商业历史积累、业态发展、经营水平、建筑形态、历史文化、消费习惯、人流集聚等悉数构成，并支撑起来的综合概念。

一句话说就是容易招商的项目。如果一个步行街项目在前期预招商阶段，商家非常感兴趣且争着入住，那么肯定是好地段，因为商家对于市场经营远比半路出家的住宅开发商专业，而且商家对地段的认识往往是经过流血流汗花钱买来的教训。

对于这一点，往往在招商和步行街开发时产生误解，以为给主力店较长时间的免租期，比如最长可能达2年，给予装修补贴，最好的口岸等条件，就可以招进主力店，从而带动中小商家招商，促进销售。其实不然，拿步行街较吃香的主力餐饮店来讲，最大的成本不是装修，因为有开发商的装修补贴，不是租金，因为餐饮利润足够高，不怕面积小，而是厨师团队的养护成本，一般1000平米左右的大型中餐，厨师班子加其他人力都需10多万甚至几十万固定支出，而不是市场培育期免租可以弥补的。这一点，四川某地级市的新天地刚刚做了一个好榜样，以加盟方式，以近千万代价引进主力餐饮店，并引进了娱乐和其他几家次主力店，产品附加值几乎做到极致，临江绝美景色，但由于地段较生，开业数月仍是门可罗雀……

商业综合体井喷的态势，步行街也如雨后春笋般冒出来，但几家欢喜几家愁，只能是寒天饮冰水，点滴在心头。沧海横流风险英雄本色，只有地段较优，同时具备较好开发模式，经营管理，业态规划，市场定位的步行街才能经得起市场检验。