《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产

       2014中国商业地产发展现状及特征

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产篇。

一、2014年中国商业地产的发展现状及特征

在住宅市场衰落的情况下，商业地产仍是主要的竞争战场。但2014年的商业地产也面临重大转折。开发商纷纷提出跨界转型、商业重构等未来商业地产计划。区位细分、用地细分、产品细分、商业资源细分，专业化精细化开发运营需求强烈。

（一）市场一冷一热，整体供大于求

2014年的商业地产可谓是“一冷一热”：一方面是多地商业地产遭遇的降租乃至退租、一些大型购物中心的关店退出市场，另一方面则是很多城市还在跑马圈地，建造大型的购物中心。据统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。业内人士认为，当前我国商业地产已经达到饱和，面临过剩隐忧，这不仅会导致恶性竞争，使得空置率攀升，也会加剧百货零售业的亏损。

（二）传统百货业寒冬依旧，开始加速分化

2014年，对于百货来说，可谓是一个更加寒冷的冬天。据中华全国商业信息中心发布的统计信息显示，2014年上半年全国百家重点大型零售企业零售额同比下降0.2%，增速同比下降10.9%，上半年百货企业关店数量达15家。面临如此严峻的市场环境，购物中心化、奥特莱斯化、互联网化，各大百货企业也在谋求转型。但前景依然难料。

（三）社区商业异军突起，表现不俗

随着经济的发展和生活水平的提高，人们的消费观念和模式也在发生着变化。随着年青一代的崛起，人们对个性化和便利性的追求越来越凸显。既时尚、又多样、又温情、又方便的社区商业正好迎合了这一市场需求。对于社区商业来说，背靠着“最后一公里”的居民圈，消费客群清晰，可以与顾客实现无缝对接，同时其体量要远远小于城市中心的购物广场、主题Mall，风险可控。

（四）大型购物中心业态调整加快

在移动互联网及电子商务的冲击下，大型购物中心也加快了业态的调整。零售类业态的比重继续走低，而以休闲娱乐、就餐、儿童教育及游乐等为主的体验业态比重加大。比如万达广场的“去百货化”发展战略，撤离万达百货，增加培训机构、儿童类、体育类比如溜冰场、健身馆、美容SPA等体验业态。同时，大型购物中心也更加重视艺术化、生态化、人文化、主题化的打造。  

（五）各大商业地产商加快布局O2O

在行业竞争日益激烈、互联网又来搅局的当下，更多的商业地产开始寻求O2O（线上下单，线下提货）发展之道。万达与百度、腾讯三巨头联手打造万达电商，不得不说为商业地产O2O的布局又注入了一针强心剂。不过，对于O2O模式，很多行业人士持保留意见。目前成功的O2O模式几乎没有，这一方面是因为企业线上线下资源的整合能力不足，另一方面是因为企业的经营思路没有随着商业模式的变化做出相应的革新，O2O的路还很长。

（六）老城区、“城中村”旧改造受商业地产商青睐

新型城镇化加快了老城区、城中村的改造。由于这些项目多位于人口密集、交通相对便捷的区域，一般都会规划相当占比的商业配套。而对于商业地产商来说，在这些区域布局项目，无论是消费圈还是交通圈都不用担心，因此对其青睐有加。

       2015中国商业地产发展趋势及创新大事记

二、2015年中国商业地产的发展趋势

（一）商业地产将步入优胜劣汰阶段

无论是从全国来看，还是从一线城市来看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。

（二）地产商自持的比例将会进一步增大

随着我国商业地产发展的日渐成熟，其操作模式也在逐渐的从传统地产开发模式向商业不动产模式转变，从重开发向重运营转变。虽然目前，在现金流的压力下，更多的开发商会选择销售或租售并举，甚至在三四线城市还存在着大比例的散售项目，但在一、二线城市的核心地段基本全部自持。我们相信随着市场的不断成熟，随着商业地产金融化的不断实现，将有越来越多的项目进入自持阶段。而届时商业地产项目的核心竞争力将最终落实到从事开发经营和管理的企业上。

（三）社区商业空间巨大，仍是2015年的发展重点

毋庸置疑，2015年社区商业仍会延续2014年的繁荣发展态势。大的房地产品牌与强势商业品牌形成战略联盟，共同布局，成为未来的发展趋势。同时，依托互联网，结合社区电商，社区商业也会有一个大的价值提升空间。另外，结合政府提出来的社区养老，社区商业会形成一个完善的产业链。今后，社区商业不仅仅是某个便利店、洗衣店这么简单，餐馆、超市、娱乐、休闲等多业态形成的集群效应将会显现。

（四）体验性将会继续渗透到商业地产的各个层面

如今，体验性已经从最初的口号转入实战，从环境与空间设计、到品牌招商、到运营管理，体验已无处不在，从售卖商品到售卖生活方式的转变越来越明显。相信2015年，人们对于类似优衣库引入星巴克的这种跨界混搭会更加司空见惯。

三、创新大事记

1、腾讯入股华南城、京东，打造网上超级购物中心

2014年1月15日，腾讯宣布，斥资15亿港元策略入股华南城控股，持股9.9%，后续还可以通过行使认购权，再投资8.5亿港元，累计持股13%，这是腾讯首次重仓线下商业地产经济。除了资本层面的交易外，后续还会有更加广泛的合作，包括电子商务、品牌特卖、线上线下一体(O2O)、网上支付及仓储物流等五个方面。在这之后，腾讯又斥资4亿美金收购大众点评网20%股权，以及宣布与京东商城联姻，购入京东商城15%股权，腾讯支付2.15亿美元现金收购腾讯B2C平台QQ网购和C2C平台拍拍网的100%股权，以及近10%易迅（B2C业务）股权。

2、王府井百货与腾讯结成战略合作伙伴关系

2014年2月11日，王府井发布公告称，与腾讯签署了战略合作框架协议，双方结成战略合作伙伴关系，将在微信公众平台商户功能、微信支付服务上开展具体合作。

3、恒大进军商业地产，全产业链扩张千亿规模

2014年，恒大商业集团管理运营的商业总面积超过200万平方米，商业类型包括地标商业综合体、城市商业综合体、旅游地产配套商业以及社区商业中心。此外，恒大商业拟通过自营百货、超市、影院、游乐园等主力店，设立商业地产研究院，通过类万达模式，全力进军商业地产领域。根据恒大的规划，其商业地产集团管理运营的商业总面积将超过400万平方米，商业总资产达到千亿规模。

4、沃尔玛大规模关店，开始“农村包围城市”

2014年，沃尔玛持续大规模关店，仅仅是在2014年三月份，就关闭了位于重庆、盐城、湖南、马鞍山等城市的6家门店。

5、万科与百度达成战略合作，欲借大数据做强商业地产

2014年6月5日，万科首届商业合作方大会在北京举行，同时也正式与百度达成战略合作，确立战略关系。此次和百度的合作，将为万科的商业系列带来“定位引擎、大数据、营销工具” 三类核心技术。

6、万达百度腾讯“搭伙”做电商

2014年8月29日，万达集团、腾讯、百度在深圳举行战略合作签约仪式，宣布共同出资成立万达电子商务公司。据悉，万达电商2014年将在全国开业的107个万达广场开通电商服务，2015年开通万达所有广场、酒店、度假地的电商服务，实现对万达消费终端的全面覆盖，今年试运行期间，万达电商会员将超过4000万，明年将超过1亿。

7、实体零售店“跨界混搭”吸引客流

在零售界正刮起一股跨界混搭。3月6日，招商银行刚刚宣布，要和韩国咖啡连锁品牌咖啡陪你Caffe bene合作推出“咖啡银行”，招行正式将网点开进了咖啡店。这一跨业合作，在业内还是首创。此外，知名咖啡连锁品牌星巴克正式入驻位于纽约的快时尚品牌优衣库旗舰店，要在服装店里卖起咖啡；另一家快时尚品牌GAP则在旗舰店内卖起了杂志、书籍；设计师品牌John Varvatos则在自己的店里开起了酒吧。

8、复合创意书店成购物中心新宠，增加多元化体验

在越来越多的购物中心内，书店成为继电影院、滑冰场、特色餐饮、儿童业态之后的最新标配，成为聚集人气的一大法宝。2014年8月28日，国际知名连锁书店PAGE ONE的中西部首店在成都国际金融中心试营业，别具一格的装修和店内格局，以及一间面积不小的咖啡及西餐厅，让众多热爱阅读的消费者眼前一亮。这类型的书店，除了PAGE ONE，还有诚品书店、方所、西西弗书店、猫的天空之城、先锋书店、单行街、言又几等等，都成为购物中心力捧并极力想要引入的书店品牌。

（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。内容由全经联商业地产委员会协助提供。其他频道发布请注明来源。）

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