《2014中国房地产创新发展报告》之地产服务创新案例

2015-02-11 来源：绿维创景

一呆网——旅游地产服务模式创新实践

编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之地产服务创新案例篇。

一、一呆网——旅游地产服务模式创新实践

全经联点评：基于市场、互联网、度假时代的到来，一呆网将旅游地产与线上平台结合起来，实现了旅游不动产管理增值，同时还提升了旅客的度假体验。

（一）一呆网O2O模式的说明

一呆的发展，是基于目前的现状：一是文旅地产的项目大量的闲置房源；二是酒店规划设计，满足不了客户度假的需求。目前各文旅项目，即使是名品、主题、精品酒店，其房间的布局、酒店的配套都是属于“商务类”的，没有度假的舒适度。

1、一呆O2O模式介绍

一呆集团，中国度假公寓管理服务商，为地产商提供酒店公寓产品的一站式解决方案，在产品设计、建设、推广、销售及售后服务各个环节为地产商提供专业意见，并由国际化公寓运营专业团队提供高品质的度假公寓服务。

一呆网，中国第一家在线度假租赁平台，将旅游地产与线上平台结合起来，提供一站式的度假公寓搜索预订服务，同时还涉及线下公寓房源管理。实现了旅游不动产管理增值，同时还提升了旅客的度假体验，为旅游地产物业带来良好的经济，解决了地产商旅游地产开发和运营过程中的烦恼。目前在208个国内目的地，超过25万套精选房屋。

（1）商业模式

一呆是利用房地产开发企业开发的投资性产品（涵盖度假目的地的别墅、套房及城市商业区域的住宅和公寓），与开发商合作，在开发企业销售（甚至是设计阶段）介入，通过向小业主返租，集中经营，为度假及商旅人士提供旅居的经营活动，并从获得营业分成。

（2）公司产品

针对开发商不同产品，我们推出三个品牌：“伊思德度假公寓”，该产品主要用于旅游目的地产品，服务度假人士；“伊思德国际公寓”，该产品主要是城市中心区域的公寓，服务于商旅人士；“E居国际公寓”，低于伊思德国际公寓的产品，主要服务最求经济实惠的商旅人士。

（3）多方利益的满足

小业主利益：和一呆合作的小业主能够获得三方面的收益：专业团队的管家式服务（中国首家也是唯一一家引进英国白金汉管家服务）；在一呆网平台上所有公寓的对等免费交换居住；按照收益的50%分成。

开发商利益：一呆商业模式中最终受益的是购买投资性产品的小业主，在能够保障小业主利益的情况下，小业主购买投资型产品的热情才能得以维系，在这样的情况下开发商的利益自然会得到体现，首先是开发商在销售阶段植入一呆商业模式，带租约销售时，能够快速去化产品，加快资金周转。其次是保护及提升品牌价值；第三是稳定的长期合作关系。

一呆协助开发商项目进行宣传，包括：一呆网首页广告、业主内页广告、公共活动、新闻采访、一呆微博、一呆微信、案场展示。向多年运营所积累的客户资源进行项目销售推送服务，以增加开发商项目传播范围，促进项目销售。

2、一呆模式成功的保证

首先是技术保障：一呆拥有自主知识产权的从网上预订、支付、到入住的全套自动化体系；其次是服务团队，一呆的管理团队汇聚来自国际顶级的服务公寓及国家顶级奢华酒店集团的专业团队。

3、合作模式

公司和小业主之间可提供多种合作模式，其中主要的合作模式有：完全分成模式，由公司与小业主按照收益五五分成；白金汉管家服务，小业主房屋不用于外人居住，公司提供定期的房屋打理服务。

（二）打造O2O里面的“小O2O”

1、诞生缘由

一呆网运营的是O2O模式，在线下运营公寓，因为其售价一般是周围同等品质酒店的50-70%，为了对业主收益的保证，就必须做减法，减少常规酒店的餐饮、娱乐、休闲等配套设施。

在减少配套的前提下，如何保证公寓的服务品质不变，那么只有做“加法”，做加法的根本就是要借用外部的资源，打造合作联盟单位，来完善公寓服务的各类配套。只要入住一呆运营的“伊思德”公寓，登陆一呆网APP，度假游客就能在APP中，找到居住公寓的“公寓服务生态圈”，搜索公寓周围的5公里范围内的超市、餐饮、洗衣、旅游资源、车辆租赁、旅行社等等资源，可以通过APP进行线上预订，去线下消费，也可以送货上门，而且还有一定的优惠折扣。

2、专业技术

公寓服务生态圈O2O充分利用互联网技术，采用大数据模式，同时综合了电商模式低成本省资源的特点，和传统模式服务与体验兼具的优点，实现度假游客便捷的消费方式。这种新型模式能够平衡社会、商业和环境需求，同时优化可用资源。

另一方面来说，公寓服务生态圈O2O融合了线上交易与线下交易二者的优点进入度假游客公寓中，但是作为一种较为新型的交易模式，其本身的建设并非一蹴而就。公寓服务生态圈O2O是一个需要多方合作的项目，涵盖了经销商、供应商、企业运营团队等各个因素。

公寓服务生态圈O2O是互联网“由虚落实”的又一次重大进步，改变了度假游客的生活。互联网衍生出的电商改变了游客的消费习惯，衍生出的O2O又在引领服务业的变革，而公寓服务生态圈O2O则是在电商、O2O基础上的升级，进一步拓展了互联网在游客生活中发挥的作用。

公寓服务生态圈O2O的意义是通过互联网更好的服务游客的度假生活。O2O本身的意思就是线上线下相结合，而游客的度假生活活动本来就处在线上线下不停的相互切换的状态，所以度假服务是天生的O2O项目。

基于O2O模式的“公寓服务电商”，以公寓为服务单位，针对公寓内游客，依托移动互联网技术，建立大数据整合资源，满足游客消费需求的商务模式。

3、运营“小O2O”的关键

公寓服务生态圈是实现“度假体验生活”的核心，公寓服务生态圈O2O是度假体验生活圈的重要组成。从度假公寓入手，提供度假品质服务，配合以物联网、云计算等技术为实现手段，通过建设统一的平台、一套移动终端、一个呼叫中心，整合公寓附近配套资源，促进公寓度假生活等方面的信息化应用，实现对度假公寓的信息发布、游客生活的多种元素进行综合的智能化管理，实现全方位的度假体验生活的享受，方便游客生活，提高公众服务水平，完善公寓度假生活圈的综合配套资源。

公寓服务生态圈O2O模式可以有效地改善度假公寓的管理方式，简化流程，优化资源，提高度假公寓服务的效能，方便游客的度假体验生活；通过公寓服务生态圈建设，构建信息共享库，达到互联互通、实现资源共享，减少重复工作，整合第三方资源，实现资源共享的一个平台。新型的公寓服务生态圈O2O模式，创新了社会管理体系，能够提高度假体验生活的服务品质，提高度假游客的幸福指数，同时促进当地经济指数的上升。

公寓服务生态圈O2O模式是公寓服务最贴近游客度假生活的一个部分，游客在外度假的生活都围绕着度假公寓附近展开，由此而衍生出来的商业机会不亚于商业地区，其度假本身就是出来消费的，其与人们度假体验生活息息相关的实体形态是O2O模式的最佳场景。其整合第三方资源，提高公寓服务品质，存在很大的商机。

（1）整合各类资源

要实现公寓服务生态圈O2O模式的关键在于资源整合，整合后如何有效管理资源是平台管理者面临的一个极大考验。商务的整合度及度假游客的认可度关系到公寓服务生态圈O2O成败。

公寓服务生态圈O2O强调的是服务，以度假游客为服务对象，通过提供与度假生活息息相关的服务，将公寓附近的实体商铺全部搬到网络上来，从而获得相应的利益。让公寓度假游客与商家形成线上消费，线下体验的零距离互动，让公寓度假游客可以享受到便捷的购物环境，另外通过一呆跟商家签订的联盟商家，可以让游客的消费安全省钱省心。

（2）跟旅行社合作

虽然很多游客选择了自驾游，但是到一个地方，由于对区域的不熟悉，对旅行社的需求还是存在的。原先的旅行社的服务已经赶不上游客的日益个性化的需求，尤其赶上了O2O浪潮，许多旅行社开始试图借O2O提供更多的增值服务。

旅行社是做公寓服务生态O2O所绕不开的一个合作对象，作为度假游客最为直接的对象旅行社，传统旅行社仅限于向导服务，新型旅行社服务模式就应当充分挖掘度假游客潜在消费，充分利用一呆对于公寓度假游客有较高的公信力，来给度假游客提供多样化的旅游度假的各类服务。

（3）跟超市合作

整合社区周边的超市资源，为度假公寓游客提供超市代购服务。公寓附近的超市是度假游客生活最重要的一个购物去处，其中包括蔬菜水果、粮米油之类的食品，这样公寓度假游客可以在公寓中做饭，真正享受那种度假的休闲生活。

（4）跟周边生活服务商合作

周边生活服务，是以度假公寓为原点，整合社区周边的生活服务，包括餐馆、美容美发、干洗、特产店、礼品店、酒吧、咖啡馆等等，通过一呆网签订的合作联盟商家，居住在度假公寓的游客，购买时可以享受到一定的优惠折扣。

4、盈利模式

公寓服务生态圈O2O模式，给度假公寓内的游客提供全方位直达式生活服务及购物，是一呆与游客之间衔接的纽带，也是商家与消费者之间对接的桥梁。

公寓服务生态圈O2O的核心是资源整合，精髓是谁对消费者服务最多、态度最好，谁就会得到更多的利润回报。我们整合度假公寓周边包括旅行社、外卖、超市等围绕度假游客生活的基本服务，游客在购物、休闲时能得到优惠，最终形成对我们公寓运营线上的认同，提高了粉丝的粘度，带动度假游客的重复消费，给公司带来利益。

（三）总结

一呆网O2O的模式，将旅游地产与线上平台结合起来，提供一站式的度假公寓搜索预订服务，实现了旅游不动产管理增值，同时还提升了旅客的度假体验，为旅游地产物业带来良好的经济。另外其衍生出来的“公寓服务生态圈O2O”真正解决了度假游客的需求，将度假生活的丰富多彩进行到底。

鑫视空间——创新营销增值服务模式

二、鑫视空间——创新营销增值服务模式

全经联点评：利用互联网的优势，借助移动APP实现楼盘的快速、精准营销，重塑家居行业产业链，为开发商、消费者提供营销增值服务及优质的家居软装服务。较好的改善了设计成本高，营销费用高，硬软装设计标准难统一等开发商营销现状。

创新营销服务模式借助移动APP实现信息的快速精准传播、节约营销成本，提升销售速度；拓宽了推广渠道，打通社交化媒体，实现全民营销，确保利润最大化。

（一）营销展示道具提前应用

设计结果前置，硬软装的一体化设计，实现所见即所得的效果，通过移劢APP轻松实现推送、共享楼盘信息，达到提前为营销蓄客的目的。

视频、全景看房功能：

户型及实景鉴赏：

户型轴侧图展示：

单个楼体轴侧展示：

样板间四维游走：

样板间360°全景展示：

（二）扩大信息传播半径、提升信息传播精度、避免传播过程损耗

通过移劢APP及二维码可轻松实现微信、微博、QQ空间、人人网等多渠道、跨平台的一键分享，打通社交化媒体，实现全民营销，使信息快速、有效、广泛的传播。
整合一线硬软装材料生产企业资源，提供高品质低价格的产品及售后保障服务。

（三）借助互联网的优势，通过重塑家居行业产业链，降低成本

传统产业链中，因为中间商的存在，产生大量的中间流通成本，抬高了产品价格。

创新营销增值服务模式

借劣亏联网的创新营销增值模式，可实现家居生产厂商直接面向消费者供货，减少中间流通环节的成本，让消费者受益。

（四）国内一线设计师团设计版权输出

整合国内一线设计师设计版权及资源，将设计与楼盘户型进行整合，输出为匹配楼盘品质、业主需求的整体家居软装设计方案。

（五）地产营销增值服务模式可有效缩短营销前期准备周期及降低营销成本

我们将设计结果前置，硬装、软装一体化设计，实现所见即所得的效果。可提前达到为销售蓄客的目的，较大提升效率。
以中等及以上规模楼盘5个样板间，每个样板间100平米为例：

合作方式：

（六）地产增值营销模式营收回报分析

以中等及以上规模楼盘100万平米、10000户规模的社匙为例，按照软装标准为 500-1000元/㎡，同样标准的软装，市场价约1500-2000元，开发商可按照1000- 1500元/㎡的价格销售，每平米有500元的收益，该楼盘相当亍增收纯利：500元/㎡*100万平米=5亿元

以开发楼盘纯利10%计算，5亿元的利润相当于多增加了50亿的销售额；。以均价10000元/㎡核算，相当于多增加了500000㎡的销售面积，多销售了5000套房屋。地产增值营销服务模式最终可实现双方共赢

绿城电商——建材采供新模式

三、绿城电商——建材采供新模式

全经联点评：“网络商城+实体体验”的材料采供新模式。绿城电商利用电子商务技术，整合绿城系及非绿城系会员项目的采购需求进行战略集采，让供应商承诺的同期同等条件下全国工程最优价。全经联创新教学基地——绿城电商体验馆通过全开放、全流通式集中陈列的展示形式，为住宅地产、商业地产、工业地产、公共服务设施等工程客户提供制定采购规划、推荐用材标准、线上线下一站式选样等专业建材采供服务，从而精简物资采购流程，规范采供管理体系，提升建材采供效率。

绿城电子商务有限公司（以下简称绿城电商）成立于2011年3月，为绿城集团旗下专业公司，首创“网络商城+实体体验”的材料采供新模式，令建材采供全程透明、高效、公正、专业，全力打造中国领先的专业建材服务商。

（一）商业模式

绿城电商通过创新的“网络商城+实体体验”的线上线下采供新模式，凭借强大的整合能力与服务能力，为客户提供制定采购规划、推荐用材标准、管控采购流程等一站式专业建材采供解决方案。

1、资源整合

通过增加客户价值及优化供应链，整合上下游产业链进行资源优化。

2、核心价值

绿城电商的核心价值：价格、质量、服务、管控。

（1）价格

1）通过降低材料价格来节省成本（直接成本）

绿城电商通过整合绿城集团内部260个项目以及非绿城系会员近520个项目的采购需求与供应商进行战略集采(数据截至2014年5月15日)，战略合作价均为全国同期同等条件下最优价。

2）通过精简采购流程来降低过程成本（间接成本）

由于绿城电商的集采作用，电商集采价格相比于项目独立采购，节省了可观的建材采购成本、人力成本和时间成本，以集团每年30亿的采购量计算，即使集采只节省了5%，每年能为绿城集团节省至少1.5亿。

（2）质量的核心价值点

1）完善的供应商进机制保证材料质量

拟选品牌入围环节，绿城电商邀请中国500强地产商品牌首选率排名前十的厂家进行合作，从品牌的档次角度保障产品质量。

2）完善的产品引进机制保证材料质量

从生产设备、原材料、生产流程、检测节点等全方位考察影响产品质量的各个环节，确保产品质量及稳定性。

3）完善的质量管控体系保障项目采供过程的质量

专业团队全程监督把控采供产品质量：从材料采购，厂家供货，现场验收，安装指导，到最后的维保电商人员全程跟踪，监督，以保障产品质量及相关服务。

（3）服务的核心内容

1）采供规划服务

采购规划：合约规划、成本规划；精装设计：户型优化、效果优化、CAD施工图；部品配置：配置设计思路、协助选型选样、负责方案呈现；VR选型：VR制作对接、效果图把控、选型软件配合。

2）信息化服务

线上服务：完整的产品信息展示、项目服务及产品应用案例借鉴、行业深度资讯报告、绿城独创工艺工法分享

线下服务：产品工艺工法体验、绿城经典项目样板房体验、3D虚拟现实

3）金融产品服务

绿城电商针对绿城房地产开发的项目公司、以及资信良好的会员客户提供金融产品服务，有效缓解建材采购中的资金压力。

4）其他服务

人工询价、电子楼书制作、产品技术咨询、项目评审场所提供、紧急供货服务、维保服务、高端培训资源共享等

（4）管控的核心价值点

1）精简采购流程、提高效率

取消招投标的传统采购形式，可以大幅度节省采购环节，提升采购效率，常规需要1-2个月的采购流程只要1天甚至几分钟即可完成。

2）杜绝灰色地带

电子商务的采购模式可以有效杜绝灰色地带，减少利益链的滋生。

3）优化人员管控（优化采供系统，减少专业人员流动性）

（二）经营战略

1、事业部模式深化

目前，绿城电商已先后组建了暖通、木作/陶瓷、电梯、石材、电器、弱电、墙材、五金、国产橱柜、卫浴、景观用品等18个事业部，为公司不断提升和输出服务构建了坚实保障。事业部对前端建材设计、生产环节严格把控，打通上下游产业链，帮助战略供应商在生产过程中提高效率，从源头上把控建材产品质量，为客户提供更专业、系统、高效、优质的服务，同时也为生产厂商拓宽工程渠道起到了积极作用。

2、体验馆全国布局