绿维导语：存量资产盘活，已从国央企的常规运营工作上升为城市更新与经济高质量发展的核心抓手。传统降价出租、简单剥离的粗放模式，既难以充分释放资产潜在价值，也无法适配当下产业与消费升级的双重需求。以文旅为牵引，融合商业体育产业的多元活化路径，正成为存量资产价值重塑的主流解法。本文结合实践案例梳理了五类可复制的文商旅体融合盘活范式，并拆解其落地逻辑，为各地存量盘活提供参考。

绿维文旅深耕文旅与城市更新20余年，在存量盘活、工业遗存活化、影视+文旅、低空+文旅等领域，形成了丰富实战经验，认为随着文旅消费持续升温，“文旅+”已成为存量盘活的核心突破口——把闲置或低效资产转化为可体验、可消费、可传播的文旅场景，联动商业、体育、产业多元业态，实现从“收租金”到“赚流量、提价值、带生态”的价值跃迁。本文结合案例盘点5类文旅商体融合的存量盘活新玩法，覆盖工业遗存、公共场馆、老旧物业、乡村资源、低空基建等。

 

01

影视文旅融合：闲置物业变身“拍摄+打卡”双目的地

微短剧行业的爆发，不仅带火了拍摄场地需求，更催生出“影视拍摄+文旅打卡”的双轮盘活模式。闲置产业园、售楼处、酒店不再只是出租场地，而是升级为兼具拍摄功能与旅游体验的影视文旅基地。

典型案例

·郑州闲置产业园区：改造为短剧基地后，年产近500部微短剧，日均接待8-9个剧组，同时开放片场参观、主题打卡，成为本地文旅新去处；

 

·鄂州闲置酒店：当地政府联合湖北文旅集团改造为微短剧拍摄基地，以剧组入驻带动餐饮、住宿配套消费，人气与营收同步回升；

 

·西安废旧纺纱厂：投资1000万元打造1.5万㎡短剧“造梦工厂”，布局100多个年代场景、30余万件影视道具，除服务拍摄外，同步开放道具展、沉浸式剧游，成为工业风文旅打卡点。

盘活要点

不止于空间改造，而是以产业运营思维构建完整生态：

·场景适配改造：针对短剧题材做实景+虚拟棚双配置，适配竖屏拍摄、海外题材等多元需求；

·政策产业赋能：如赣江新区设立“剧管家”全程服务、最高35万元剧本奖励、200亿产业基金、版权保护闭环，吸引产业链企业集聚；

·人才内容支撑：如江西余江共建产教基地、打造编剧村，年输出300部优质剧本，保障内容持续供给。

 

02

工业遗产活化：老厂区蝶变文旅商体综合街区

工业遗产是城市存量资产的富矿，也是城市记忆的核心载体。绿维文旅深耕工业遗产活化与城市更新领域多年，提出“保护为基、文化为魂、产业为核、运营为要”的一体化方法论，认为工业遗产盘活不能止步于空间翻新，而要实现 “风貌保留—功能重构—产业植入—持续运营”的全链条价值提升。保留工业肌理、植入潮流业态，将老厂房、老厂区改造为集文化展示、创意办公、特色商业、休闲体育、旅游打卡于一体的复合街区，已是多地验证的成熟路径。

典型案例

·首钢园：百年首钢老厂区转型世界级工业遗产文旅目的地，完整保留高炉、筒仓、铁轨等工业风貌，植入首钢滑雪大跳台、冬奥博物馆、六工汇商业综合体、科幻产业园、会展中心等多元业态，实现工业遗产+体育+文旅+商业+科技的深度融合，成为北京城市更新与存量资产盘活的标杆项目，年接待游客超千万人次。

·沈阳红梅文创园：原红梅味精厂老厂区改造，保留发酵车间等工业建筑，转型为发酵艺术中心，聚集30余家文艺机构，年举办200场文艺活动，同步落地“街BA”篮球赛、美食市集、文创零售，入选国家级夜间文旅消费集聚区，年产值近1.2亿元；

·襄阳603文创园：依托老旧厂区改造，建设非遗传承中心、印刷博物馆，因《你好，李焕英》取景成为全国热门文旅打卡地，年产值近3亿元，带动大量就业。

·郑州记忆·1952油化厂创意园：原郑州油脂化学厂改造，保留红砖烟囱、储皂罐等工业标识，植入工业文化馆、朱雀市集、音乐市集、咖啡街区，获评国家级旅游休闲街区，成为年轻人潮玩聚集地；

盘活要点

遵循“修旧如旧、功能重构、业态融合”原则：

·保留工业风貌与历史记忆，形成差异化辨识度；

·植入文旅、商业、体育、办公多元业态，延长消费链条；

·以节庆活动、夜经济持续造热，保持场地长期活力。

 

03

文体商共生：公共场馆/公园的全业态价值重构

体育场馆、城市公园等公共资产，长期面临功能单一、运维成本高、利用率低的痛点（全国体育场地利用率最高仅34%）。通过“体育赛事引流+文旅场景赋能+商业配套变现”的文体商融合模式，可实现公益属性与市场价值的平衡。

典型案例

·临沂奥体公园：在体育场馆基础上，规划19万㎡商业配套，涵盖五星级酒店、购物中心、水上乐园、潮流街区、百亩露营基地，以赛事聚人气、以商业留消费，实现多元创收；

·淄博0533足球公园：由闲置厂房改造为足球运动公园，累计举办850场赛事，吸引2.5万人次观赛，带动周边餐饮、住宿、交通增收500余万元，实现“运动+文旅+商业”的联动增值。

·银川览山公园：从单一城市绿化公园，转型为“商文旅农体酒”全业态融合目的地，打造怀远览山夜市、水上桨板、酒旅融合、旅拍民谣等场景，构建“吃住行游购娱”全链条，公园年游客接待量从原峰值56万人次跃升至近400万人次，成为银川最具辨识度的城市会客厅、夜经济地标，也是国内文旅产业转型升级的标杆项目。

盘活要点

·以赛兴场：引入有商业价值的品牌赛事，快速撬动人流与关注度；

·业态补全：补齐餐饮、零售、休闲、体验等消费配套，将观赛人流转化为消费客流；

·全季运营：布局夜间经济、四季活动，破解场馆“闲时闲置”难题。

 

04

低空文旅破圈：老基建解锁空中消费新场景

低空经济是当下政策与市场双重风口，全国30个省份写入政府工作报告、250余座城市布局。闲置的老机场、物流园、产业园区，正通过改造变身低空经济载体，解锁低空观光、空中体验等文旅消费新场景。

典型案例

·河南低空经济产业园：原钢铁物流园改造，总投资8亿元，布局无人机研发、低空物流、应急救援，同步开发低空研学、空中体验等文旅项目，打造全链条低空产业生态。

·合肥骆岗公园：由老机场改造而成，开放30余个低空应用场景，涵盖文旅观光、空中游览、空中配送等，将废弃机场转化为城市低空文旅新名片；

一架电动垂直起降航空器在合肥骆岗公园演示飞行  图源：新华社

盘活要点

概念盘活只是第一步，持续运营才是关键：

·配套服务先行：如绍兴越城区设立低空经济综合服务中心，一窗通办22项服务，出台23条扶持政策，设立超11亿元产业基金；

·建立运营闭环：如武汉低空产业园建立季度企业考评机制，动态解决运营痛点，保障产业与文旅场景持续落地。

 

05

乡村存量激活：乡土资源变身文旅消费新供给

乡村闲置老宅、旧校舍、集体厂房等存量资产，通过农文旅融合改造，可转化为民宿、非遗体验、研学基地、乡野商业等文旅消费供给，既盘活集体资产，又带动乡村振兴。

典型案例

·苏州钮家巷历史街区：盘活潘世恩故居等一批老旧古宅，分别改造为状元博物馆、黄金博物馆、国风美术馆、特色结婚登记点，植入文创打卡、艺术培训、短剧拍摄等业态，让百年老宅成为文化旅游新地标；

·泰安白马里乡村文旅：深挖白马石村石榴文化、农耕非遗资源，改造乡村存量空间，打造“日间沉浸式体验+夜间狂欢演艺”双场景，联动特色小吃、民宿、研学、康养业态，拉长文旅消费链条，实现人气集聚、品牌塑造、群众增收，成为近郊乡村文旅爆款。

盘活要点

·立足本土文化资源，打造差异化乡村文旅体验；

·联动在地商户、村民、文创机构多方主体，构建共建共享模式；

·以节事活动持续引流，打通“文化-旅游-消费-增收”闭环。

 

结 语

存量资产盘活的本质，早已从“空间变现” 的单一逻辑，转向“价值运营” 的系统思维。纵观这五大类范式，核心都是跳出“收租金” 的传统思路，转向“空间载体+ 内容场景+ 产业生态+ 运营赋能”的全维度盘活。

文旅作为流量入口，承担着聚人气、塑品牌的作用；商业、体育、产业作为价值延伸，承担着变现、增值的功能。二者结合，让存量资产从“低效闲置的负担” 变成“持续造血的优质资产”，既契合国家盘活存量的政策导向，又适配消费升级的市场需求，真正实现一举多得。

"十五五"规划体系中，存量资产盘活已上升为国家战略级任务，文旅融合被明确为存量转型的优先赛道。绿维文旅可助力地方政府与城投平台实现存量资产价值跃升与可持续发展。合作咨询：15811113303。

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图片来源：大众日报、新华社、央广网

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