绿维导语：许家印被判无期徒刑的消息落定，一个横跨地产、金融、体育、文旅的商业帝国彻底画上句号。在他留下的诸多商业遗产里，文旅地产或许是最具时代标本意义的一笔——从填海而生的海花岛，到号称“1.5倍迪士尼”的恒大童世界，曾是那个年代“文旅造城”模式的极致符号。如今潮水退去，童世界无一完整开园，大多成了散落在全国的半拉子工程与待处置资产。

复盘许家印的文旅棋局，从来不是单纯的文旅创业故事，而是中国“文旅+地产”模式十年狂奔的缩影。绿维文旅深耕文旅20余年，见证中国文旅地产完整起落周期，本文盘点了全部 15 个恒大文旅项目的最新现状，试图回答：曾经的 “中国迪士尼” 狂想，最终落向了何方？文旅地产的老路，为什么注定走不通？

 

01

许家印的文旅棋局：用地产逻辑，造超越迪士尼的梦

2017年许家印把七家国际顶级主题乐园设计团队请到总部，当场定下童世界的标准：规模是迪士尼的1.5倍，33个大型游乐项目，游客至少要玩3-7天才能玩遍。并将童世界定位为“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园，面向2-15岁的少年儿童，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，既融合中国文化精髓和世界文明，又采用世界成熟的、广受欢迎的、高科技含量的游乐设施设备及技术，打造具有全球规模领先的、高档次的童话神话主题乐园。预计辐射半径500公里，3000万人口，年游客量达1500-2000万人次，拉动旅游消费200亿元。

这份底气，并非来自文旅运营能力，而是来自地产商的拿地与造城逻辑：

• 用主题乐园概念撬动低价地块，每座童世界都不是孤立乐园，都配套了海量住宅、商业、酒店等；
• 靠住宅预售快速回笼资金，再反哺乐园建设；
• 地方政府要城市名片、开发商要低价土储、购房者要保值预期，三方合力之下，文旅地产成了地产黄金时代的显学。

按照恒大规划，15个超大型文旅城项目在全国次第铺开，巅峰期总规划投资超万亿元，“童世界” 成了地方政府争相引进的香饽饽。

恒大童世界效果图

恒大众多文旅城项目中，海南海花岛可谓其巅峰之作。这座以迪拜棕榈岛为蓝本、填海造陆而成的人工岛，总规划面积7.82平方公里，总规划投资约1600亿元（截至暴雷前累计工程建设投入超810亿元）。项目由三座独立人工岛组成：1号岛旅游度假与商业娱乐为主，2、3号岛是居住为主，整体规划涵盖童世界主题乐园、水上王国、海洋乐园、国际会议中心、酒店集群、商业街区、博物馆、海景住宅等28大业态，是恒大“文旅造城”模式的终极样本。

2013年填海工程启动，仅两年完成造陆；2015年住宅首次开盘便创下单日销售122亿元的纪录，巅峰时期房价冲上每平方米2-3万元，比开盘价翻了一倍有余，海花岛一度成为恒大体系内最核心的现金奶牛之一。在地产上行周期，“文旅+填海+住宅”的组合被许家印玩到了极致，也成为全国文旅地产项目争相效仿的标杆。

绿维文旅认为，这类以住宅销售作为第一收益来源，文旅项目沦为拿地工具的模式，极度依赖楼市行情，本身就自带结构性风险。乐园规划宏大、蓝图无比诱人，但项目从源头就没有建立以游客消费为核心的盈利模型。

 

02

幻梦崩塌：从15座童世界到遍地遗留

随着2021年恒大债务危机爆发，所有项目全线停滞。经过5年处置，目前已形成“标杆局部运营、少数国资续建、多数停滞待盘活、部分彻底转型”的五大类格局：

1. 标杆项目：海南海花岛（局部运营）

作为恒大文旅的头号工程，海花岛是唯一实现部分业态运营的项目，但被生态整改、地产退潮、配套打折等多重因素拉回到一个"区域性旅游+候鸟地产"的正常量级。

• 文旅板块：欧堡酒店、海洋乐园、风情商业街、婚礼庄园、购物中心等维持运营，节假日客流集中但平日冷清；核心业态童世界主体土建完工，但游乐设备未安装，长期关闭；
• 居住板块：2号岛住宅大量交付，冬季候鸟型租住特征明显；3号岛由政府组织续建推进办证；房价从巅峰近3万元/㎡回落至约7000元/㎡。
• 主体变更：恒大已全面退出，由地方政府及国企统筹管理；39栋未批先建住宅被没收后，转型为酒店、商业、人才公寓等自持业态。

2. 国资接盘+续建运营类：4个

仅少数几个能延续乐园功能的项目，但投资规模、业态体量较原规划大幅缩水。

• 开封郑开童话世界：原开封恒大童世界，2025年12月由开封市平稳基金2.83亿元收购，联合本土运营商万岁山文旅追加18亿元续建，计划2028年暑期开园，是15个项目中推进最明确的续建样本。
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原开封恒大童世界文旅区效果示意图

开封童世界一角

• 长沙未来幻城：原长沙恒大童世界，2025年12月由湘江新区国资湘江集团旗下湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元拍得核心地块，规划用地从6000余亩缩减至258亩，定位大王山文商旅综合体，计划2029年开园。
• 西安梦回汉邑：原西安恒大童世界，2024年5月由陕西建工18.43亿元竞得核心地块，引入长安十二时辰策划团队，融入丝路文化调整定位，目前处于土地清整与前期复工阶段。
• 烟台莱阳项目（中国胶东香岛湾）：原恒大丁字湾世纪文化城，由烟台国资山东丁字湾南海新城公司接盘，原“旅游+地产”模式被砍掉住宅比重并更名，转向“高端文旅+高端制造+职业教育”产城融合，2025年获评3A级景区，景区名称为“莱阳市香岛湾景区”；

香岛湾儿童三馆

3. 国资介入，乐园尚未实质启动：3个

这类项目由国资整体接盘后，已完成股权或资产交割，但以债务处置、资产保全为主，乐园暂无实质复工动作。

• 广州南沙项目：由五矿国际信托100%接盘，官方称将寻求大型游乐园合作，暂无动作；
• 南通启东项目：定位长三角北翼迪士尼，酒店资产以不足7000万元的成交价被启东灿烂景区管理有限公司（启东市财政局100%控股的江苏启泓文旅产业发展集团全资子公司）竞得，估值缩水近七成，童世界本体仍停滞；
• 鄂州红莲湖项目：由地方国资鄂州市城控物流以6.63亿竞得童世界乐园地块373亩，整体盘活仍处可行性论证阶段；
•  

4. 规划废弃+转型重构类：3个

彻底放弃原 “顶级主题乐园” 定位，转向更务实的民生或产业用途。

• 安徽舒城项目：全域拆除在建构筑物，项目土地被政府收储重新规划，转向住宅/产业；

• 云南昆明项目：原规划废弃，10宗土地被政府收回，部分地块划拨给昆明理工大学嵩明校区一期，作为教育用地；

5. 长期停滞+待盘活类：5个

乐园主体停工多年，暂无明确续建或转型方案，仅住宅板块单独推进保交楼。包括沈阳、太仓、句容、沧州、贵阳、眉山等童世界项目，以及惠州、临沂、徐州、青岛等遍布各地的恒大文旅城、养生谷、童乐园、水乐园等项目，多数陷入停滞烂尾状态，无明确盘活主体与时间表，部分债务复杂、盘活难度大。

句容恒大童世界现状

许家印曾经想用“规模碾压”的地产思维打赢文旅战，最终却证明：高周转的地产逻辑，和慢回报的文旅产业，从底层就是相悖的。重资产文旅项目，需要持续的内容迭代、设备运维、活动策划、客群运营，持续投入做内容才能吸引游客。只重建设、轻运营，靠卖房补贴，一旦地产现金流枯竭，整个项目就直接停摆，再宏大的文旅故事也讲不下去。

 

03

不止恒大：全行业的模式困境

如果只有恒大一家失败，可以归咎于个人的疯狂。但现实是，几乎所有重仓文旅地产的玩家，都走到了十字路口。

• 曾靠“文旅+地产”模式快速扩张的万达，早在2017年就将13个文旅项目打包卖给融创，提前抽身；
• 接盘万达文旅的融创，曾打造出融创文旅城、热雪奇迹等品牌，最终仍受母公司债务拖累，乐园资产随集团进入重组；
• 拥有三十多年主题公园运营经验的华侨城，手握欢乐谷、世界之窗等成熟IP，年接待游客近8000万人次，依然填不上地产业务的亏损窟窿；
• 被视为“文旅地产优等生”的建业，旗下口碑爆棚的“只有河南・戏剧幻城”年演出4.8万场，依然难逃亏损，最终被建业以30亿元打包出售。

这些案例共同指向一个核心问题：国内文旅地产的价值兑现顺序，从一开始就颠倒了。

在欧美成熟市场，逻辑是“先文旅，后地产”：先靠成熟的IP和运营能力做出客流、做旺区域，再自然带动周边土地和房产增值，地产收益是文旅运营的外溢价值，而非核心目标。迪士尼开发住宅社区，只输出品牌和运营，不亲自下场承担地产开发风险。

而国内的普遍玩法是“先地产，后文旅”：先用文旅概念圈地、卖房，提前透支未来的文旅价值，等到住宅卖完、资金回笼，真正的文旅运营往往就失去了投入优先级。一旦地产下行，整个模式立刻失去支撑，留下一堆未完成的乐园和无人买单的文旅梦。

绿维文旅结合多年实操经验认为，文旅地产可以做，但必须分清主次关系。地产是赋能，不能当主角；文旅是核心，不能做幌子。很多项目把顺序颠倒，把地产收益当成主盈利，文旅只是包装道具，这就注定项目抗风险能力极弱。

 

04

存量时代，文旅地产该回归常识了

今天回头评价文旅地产这个时代产物，不该简单地全盘否定。

它有过自己的历史价值：过去十年，文旅地产快速推动了一批城市的新区开发和配套落地，填补了国内中大型文旅项目的供给空白，也让很多普通家庭有了更近的休闲度假选择。不少存活下来的项目，至今仍是当地的文旅地标。

但它的病灶也同样清晰：用地产的短平快逻辑，去做文旅的长周期生意，本质上是“挂文旅的头，卖地产的肉”。

行业真正的核心竞争力，从来不是拿地能力和讲故事能力，而是内容创作、运营服务和持续吸引游客的能力——这恰恰是多数地产商最欠缺的部分。

如今，随着许家印们离场，文旅地产正在回归常识：开发商不再执着于“造城”和重资产持有，转向轻资产输出运营；地方国资接盘存量项目后，开始找专业团队托管运营；投资方不再为宏大规划买单，更看重稳定的现金流和真实的运营数据。

结合行业一些烂尾文旅盘活实践，目前已形成几类处置路径：

• 具备运营价值的项目：国资接盘+专业运营托管，降级适配本地市场需求，比如开封项目引入万岁山文旅，以盈利模型倒推建设规模；
• 文旅价值较低的项目：调整土地功能，转向教育、产业、保障性住房等民生用途，比如昆明、舒城；
• 区位条件优良的片区：引入新主体重新规划，替代原IP打造新的文旅或产城项目。

换句话说，“文旅地产”这个极具中国特色的名词，正在逐渐回归它本来的样子：地产归地产，遵守开发的财务纪律；文旅归文旅，靠游客和服务生存。两者可以相互赋能，但不能再本末倒置。

绿维文旅结合多年实操经验认为：F+EPC+O全周期模式正在成为存量盘活的主流，强调策划前置、投资测算先行、运营前置，把运营思维贯穿规划、建设、投资全流程，不再追求宏大的新城蓝图，而是聚焦真实游客需求，做可落地、可盈利的产品。

结 语

许家印的个人结局尘埃落定，他留下的文旅残局还在慢慢消化。那些矗立在荒地上的城堡、停工的乐园、半完成的度假区，既是一个商业狂人的野心印记，也是一个地产狂飙时代的注脚。

当所有的概念和泡沫散去，文旅最终要回到最朴素的逻辑：做好内容，服务好游客，靠真实的消费活下去。这不是什么新鲜道理，却是行业花了十几年、付出巨大代价才重新认清的常识。

目前行业已进入存量时代，大量烂尾、半停滞的文旅项目亟待盘活。绿维文旅可为各类文旅项目提供全案策划、规划设计、投资研判、F+EPC+O全周期落地、存量项目盘活等服务，助力项目回归文旅本质。咨询：15811113303

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