绿维导语：文旅产业进入存量提质新阶段，烂尾项目成为行业突出痛点。本文聚焦文旅烂尾存量资产盘活，梳理行业现状、拆解典型案例、总结实操经验，为从业者提供可借鉴思路与方法，助力闲置文旅资产重焕生机。
 

图源：独山文旅

近年来，我国文旅产业正式从“大规模增量建设”转向“存量提质改造与增量结构优化并重”的发展新阶段。在过去十余年高速扩张中，一批脱离市场实际、过度依赖重资产投入、缺乏运营逻辑的文旅项目陆续陷入停工、停滞乃至烂尾，成为地方政府、投资主体与行业共同面对的存量难题。从部分县域超大体量文旅综合体，到度假地产、主题景区、文化地标，大量文旅资产长期闲置、债务高企、价值缩水，盘活烂尾文旅资产，已成为当前文旅行业高质量发展的重要课题。

01 行业现状

烂尾文旅资产的共性困境与盘活紧迫性

烂尾文旅项目的形成，大多不是单一因素导致，而是前期研判、投资结构、运营逻辑、市场环境多重矛盾叠加的结果。

一是投资规模与区域承载力严重错配。不少项目盲目追求“世界级”“全国最大”“区域第一”，动辄规划百亿投资、数千亩占地，却忽视所在城市人口规模、经济水平、消费能力与交通可达性，项目尚未建成便已注定难以实现可持续运营。四川大英泰坦尼克号项目、部分中西部县域大型文旅综合体，均属此类典型。

二是重建设、轻运营，现金流长期断裂。大量项目采取“先建成、再招商、后运营”的传统模式，多业态同步开工、资金持续投入，却无任何先期运营收入回流，一旦融资环境收紧、银行抽贷、社会资本止步，资金链瞬间断裂。

三是债务结构复杂，资产处置难度大。烂尾项目普遍涉及银行债权、工程欠款、民间融资、股东借款等多层级债务，债权关系交叉、权属不清，加之部分项目资产专用性强、改造难度高，无论是破产清算还是司法重整，都面临估值低、接盘方少、推进缓慢等问题。

四是IP空洞、文化脱节，缺乏核心吸引力。许多项目一味复制外来IP、打造形式化景观，与在地文化、自然禀赋、消费需求脱节，即便建成也难以形成持续客流，最终从“ planned landmark”变成“城市伤疤”。

在国家大力推动存量资产盘活、鼓励盘活存量资产扩大有效投资的政策导向下，如何让沉睡的烂尾文旅资产重新焕发生机，不仅关乎债务风险化解，更关乎行业发展模式的彻底转型。

02 典型样本

烂尾文旅资产的盘活模式与路径

国内已有一批烂尾文旅项目通过精准定位、债务重整、业态重构与运营创新实现“起死回生”。结合烂尾文旅资产成功盘活的典型样本与实践经验，我们梳理出四大核心盘活模式与实操路径。

需要说明的是这四个模式并非相互割裂、单一适用——多数烂尾文旅项目往往存在多重困境（如债务复杂+业态脱节+运营缺失），实际盘活过程中，需结合项目核心痛点，将多种模式与路径组合使用，才能实现高效盘活。不同项目禀赋不同，盘活路径与模式也各有侧重。

1. 功能转换型盘活——重构使用场景，让“无效建筑”变有效资产

代表案例：贵州水司楼、唐山宴

此类项目多为烂尾建筑、闲置商业体或形象工程，原规划定位脱离市场，改造核心是彻底放弃原有定位，重新赋予适配的功能场景，无需大规模重资产投入，重点通过场景重构、文化赋能实现价值重生。

贵州独山水司楼，是号称“天下第一水司楼”的贵州独山县地标建筑，曾因规划脱离实际烂尾多年，后由国资平台接手清理债务，摒弃 “超级地标” 定位，改造为融合民族特色的文旅酒店（现名：紫林山豪利维拉酒店）与文化体验空间，以轻量化改造实现功能重生。

唐山宴的前身是空置十余年的烂尾商业综合体，盘活方深挖河北饮食与民俗文化，将其打造成沉浸式美食文旅空间，用场景化、文化化、体验化的内容重塑空间价值，迅速成为城市文旅打卡地标，实现流量与营收双丰收。

2. 内容运营型盘活——以轻内容激活重资产，用运营再造价值

代表案例：阿那亚

此类项目多为烂尾度假地产、闲置景区，核心痛点是缺乏核心吸引力、过度依赖单一盈利模式（如卖房、门票），盘活核心是跳出重资产改造误区，以轻内容赋能、强运营造血，靠内容引流、靠运营留客。

阿那亚的前身是北戴河片区滞销、近乎烂尾的海景度假地产项目，传统卖房模式难以为继，空置率高、缺乏活力。其盘活路径跳出“重改造、重投入”的惯性思维，转向内容驱动+社群运营：通过打造孤独图书馆、海边礼堂等低成本精神文化地标，快速建立辨识度与传播力；以四季活动填补滨海淡季空白，用社群运营增强用户粘性；彻底从“卖房子”转向“做度假、做内容、做生活方式”，最终将一片闲置资产做成全国轻度假标杆，实现资产价值与品牌价值双重跃升。

3. 司法重整型盘活——通过法律程序破局，引入专业力量重生

代表案例：长沙铜官窑、大庸古城

高负债、多纠纷、权属复杂的烂尾文旅项目，往往只能通过司法重整实现重生。核心逻辑是依法厘清债务、剥离不良资产、引入战略投资、重构运营体系，适合重资产、债务缠身的大型文旅综合体。

长沙铜官窑曾是百亿级烂尾文旅项目，2022年陷入债务危机濒临破产，通过司法重整引入战略投资，大幅压降债务压力，2023年成功“摘帽”恢复运营。新运营团队优化调整业态结构、强化文科旅融合，逐步恢复稳定运营，如今已跻身国家级文化旅游度假区；

张家界大庸古城作为典型的重资产烂尾文旅项目，近年来由芒果文旅正式接手，开展债务梳理、战略注资与业态升级，依托内容IP与流量资源打造沉浸式文旅体验。目前项目仍处于盘活推进阶段，但其“专业运营方+司法重整+内容赋能”的模式，已成为同类烂尾文旅综合体的重要参考方向。

4. 分期轻资产盘活——小步快跑降风险，分步落地稳现金流

代表案例：重庆永川 “森之林新乐园” 

此类项目盘活的核心逻辑是降低投资预期，拆分业态落地、以现金流反哺后续开发，通过小业态快速回款，逐步实现良性循环，避免一次性重资投入陷入新风险。

重庆永川 “森之林新乐园” 的前身是烂尾10年的跑马场项目，因定位不准，与市场不匹配，导致建成就夭折，无法正式营业。2023年政企村合理成立攻坚小组，采取分期轻资产策略，采取边运营变验证变扩展方式，首期仅投入30万元解决遗留问题，之后调整规划，优先启动亲子游乐、无动力设施等轻业态，2025年5月开业，通过门票、研学课程快速回款，后续结合市场反馈，逐步新增水上乐园、沉浸式光影秀等业态，运营半年基本实现收支平衡。

三、实操经验：

烂尾文旅资产盘活的五大关键步骤

综合各类成功案例，烂尾文旅资产盘活虽路径不同，但底层逻辑高度一致，可归纳为五大关键环节。

1. 先做全面诊断，摸清资产与债务底数

盘活第一步不是急于开工改造，而是完成全面“体检”：梳理土地、建筑、设施等有效资产，评估修复成本与改造价值；厘清债权结构、优先级与法律风险，区分可盘活资产与低效负担，避免在底数不清的情况下盲目投入。

2. 优先债务纾困，以重整代替简单清算

烂尾项目的核心卡点通常是债务。对具备基础价值的文旅资产，破产重整远优于直接清算，可通过债权打折、债转股、引进战略投资者等方式压降债务压力；同时设立新的运营主体，实现历史债务与存量资产风险隔离，为后续运营扫清障碍。

3. 重构业态定位，放弃虚浮噱头，回归市场需求

盘活成败的关键，在于是否尊重市场。必须放弃原有的宏大叙事与不切实际的IP定位，结合区域资源、人口结构、消费习惯重新定位，走“小而美、专而精、可落地”的路线，减少无效重资产投入，提高投入产出比。

4. 坚持运营前置，以现金流安全为第一目标

烂尾资产最怕再次陷入“只投不赚”。盘活方案必须运营先行，优先启动投资小、见效快、引流强的业态，利用文创市集、主题打卡、轻演艺、研学体验等快速形成现金流；同时构建门票、体验、文创、餐饮、住宿等多元收入结构，增强抗风险能力。

5. 强化政企协同，以政策支持降低盘活成本

烂尾项目盘活离不开政府层面的协调与支持。地方可在行政审批、税费减免、专项债使用、基础设施配套等方面给予倾斜，搭建法院、债权人、投资方、运营方四方沟通平台，提高处置效率，同时建立新项目准入评估机制，从源头避免新增烂尾资产。

结语

烂尾，是文旅行业高速发展留下的历史课题；盘活，则是行业走向成熟理性的必然选择。从盲目扩张到理性投资，从重资产竞赛到运营能力竞争，从增量建设到存量提质，中国文旅正在经历一次深刻的模式转型。

烂尾文旅资产并非“包袱”，只要找准定位、厘清债务、重构业态、做实运营，依然可以转化为优质文旅消费场景。对于行业而言，比盘活单个项目更重要的，是真正建立“市场导向、运营前置、轻重平衡、可持续发展”的底层逻辑，让文旅项目从“建得成”走向“活得好”，真正实现存量资产价值重生与行业高质量发展。

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