林峰视点：城投转型与文旅开发运营

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绿维导语：2024年5月31日，中国旅游景区协会专家委员会副主任、北京绿维文旅集团董事长林峰博士，受河北省城市建设投融资协会邀请参加了“2024河北省城投转型发展高峰论坛”，并于会上发表了主旨演讲《城投转型与文旅开发运营》。本文是发言内容整理。

 

林峰博士表示，在我国旅游发展进入了新周期的背景下，旅游发展在未来十年，可能保持10%左右的增长速度，文旅存在很大投资空间，城投应利用政策红利，文旅康养转型正当其时。林峰博士站在文旅发展角度，提出了城投转型的相关文旅业务的九大投资方向！并深入剖析了自己在近20年公司转型、项目开发运营实践中的探索，他指出EPCO模式是最高效、最务实的开发服务模式，将成为未来主流的文旅开发运营服务模式。

 

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01 城投转型背景及思路

尤其是2023年9月“35号文”之后，大批城投集团整合重组或更名为“产业投资”，都在淡化平台公司概念，强调产业发展和投资。据简单统计，半年多的时间里，全国新设立或更名的产业投资集团约有500余家；新成立或更名的产业发展集团约600余家。

城投企业需从“融资导向”向“经营导向”转化

城投转型的核心是增加市场化经营和自身造血能力，必须要调整职能定位、拓展业务板块、转变运营模式、创新盈利模式。

乡村振兴、城市更新、生态环保、县域城镇化建设、数字化建设是当前国家大力支持领域，存在大量投资机会。

城投公司应充分利用专项债、政策性开发性金融工具等政策红利，以重大项目包装融资为抓手，积极推进自身转型发展。

02 城投转型文旅的九大投资方向

林峰博士站在文旅发展角度，提出了城投转型的相关文旅业务的九大投资方向！

一、全域旅游相关建设

全域旅游是推动中国旅游和区域经济发展的融合结构，推动地方经济发展、推动新型城镇化发展、推动旅游与城市发展与乡村振兴相融合的发展。

基础设施项目：公共交通、停车场、聚散中心、厕所、标识系统、风景道

景区建设与升级：新景区开发、老景区开发、4A升5A、度假区建设

美丽乡村建设：村庄村貌改造升级、特色旅游村建设

城镇改造提升：城镇风貌升级、旅游小城镇建设

文创孵化：文旅创客基地、个性创客导入

业态项目：一批夜间项目、商务中心、体育中心项目、文化中心项目、体育旅游综合体、文化旅游综合体以及一些独特的文化文创项目

文旅“新基建”项目：大旅游数据中心、景区门票预约、自助导览、在线博物馆、旅客量实时监控系统、VR旅游、智能机器人、语音导览、智能行程规划、酒店智慧管理等。

二、乡村振兴

乡村振兴是财政资金未来投入的重点领域，在十四五规划中重要提到的篇章之一。

城投平台在强化乡村建设、提升乡村基础设施和公共服务水平、改善农村人居环境等领域都有很大的作为空间，可以依托此前在基建、提供公共服务等领域积累的经验，承接政府相关项目。尤其是区县级城投公司，既可以成立单独的乡村振兴子公司进行运作，也可以作为主要业务板块开展业务。

三、城市更新

城市更新是我国城镇化发展从注重增量转向存量挖潜的必然过渡，城投公司要通过运营前置，解决城市更新招商、建设、赋予传统建筑价值、开发出可适应市场需求产品等问题。

四、度假区

林峰博士认为度假区是文旅发展新时代新周期的黄金赛道，因为它是综合开发，是关于中国房产转型、城投转型、所有投资企业的投资方向。度假区也是未来度假康养发展重要的载体和带动，会出现目的地化、特色化、小型化、旅居化的特点，核心度假产品已经衍生为完整的度假目的地结构。

 

五、景区提升

景区设备和项目缺少更新，提升成为当务之急。2024年5月，国家发展改革委等六部门印发了《推动文化和旅游领域设备更新实施方案》提出了八大重点任务，包括：实施观光游览设施更新提升行动、实施游乐设施更新提升行动、实施演艺设备更新提升行动、实施智慧文旅改造提升行动、实施文物保护利用能力提升行动、实施电影产业高新促进行动、实施高清超高清设备更新提升行动、实施历史文化名城和街区保护行动。这些都是景区提升相关的投资关注点，文件还指出各地要统筹多渠道资金，给予积极支持。将符合条件的重点项目纳入超长期特别国债等资金支持范围。

六、文旅小镇

七、交旅融合

政策红利：大力推进“交通+文旅”融合发展格局

八、夜间消费

夜间消费已成为城市及旅游目的地的新消费增长点，从国务院到地方，近几年不断出台鼓励夜间经济、带动消费升级的政策性指导意见。

九、数字文旅

旅游已进入“智慧时代”，旅游发展的每个要素、每个业态，都需要智慧化、数字化的参与。

03 旅游产业综合开发

2023年开始恢复，2024年进入新周期，靠消费带动的旅游将会成为服务行业的龙头。我认为，旅游发展增速虽然不会超越2019年之前， 但未来十年，旅游会保持“高于10%低于15%”左右的年均增长。

旅游引导的区域综合开发运营涉及多主体、多内容、多流程，是一个复杂的系统结构。旅游项目落地的关键，在于开发运营的全过程衔接协同!从顶层设计，到开发建设、持续运营，涉及规划服务商、投资商、开发商等角色的有效沟通，涉及多要素、多类型、多载体的统筹考虑。

 

04 “投融建管营”一体化模式

林峰博士深入剖析了自己在近20年的开发运营实践中的探索，他指出“投融建管营”一体化模式及EPCO模式是最高效、最务实的开发服务模式，将成为未来主流的文旅开发运营服务模式。

 

绿维文旅案例：合肥肥西·我的园艺家生态农庄

该项目距离合肥市区车程仅20分钟，占地总面积200余亩，是政府专项债支持下的党建公益类项目，投资额达1.6亿。是绿维文旅2022年以幸福慢村模式的创新特色中标，共完成一个总规、两大详细设计、多个专项设计，已于2024年3月8日正式运营。

疫情之后，民宿市场开始走下坡路，就连小长假，入住率也明显下降，为什么呢？因为疫情期间大家只是换个地住住的需求，而现在呢，大家要的是“闹”起来“玩”起来，所以单一化的民宿不再受欢迎，民宿一定要结合游乐化、娱乐化的业态，肥西这项目，我们就把团建会议、儿童游乐、亲子度假、户外拓展、研学和党建，融合到了一起，打造了一个以园艺疗愈为核心的文旅体验超综合体。

 

另外，会上，林峰董事长还分享了正在做的长城国家文化公园清水河明长城EPCO项目的运营思路、以及为中国葛洲坝集团文旅发展有限公司、中交海洋投资控股有限公司做过的文旅发展规划。

绿维文旅：文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式

林峰博士开篇便分享了绿维文旅二十年来的转型经历，从单纯规划设计业务为主导的文旅规划院到目前以文旅全过程开发服务的新兴文旅服务企业，逐步顺应市场现金流的需求，依托运营兜底。绿维文旅现在做的不止是规划和设计、建造、运营，而是文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务，绿维文旅致力于从前端到后端，为投资企业、开发企业等提供全方位服务。

 

 

封图来源：摄图网

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绿维文旅是文旅康养与乡村振兴EPCO综合服务商，“四甲”规划设计、建设总包、文旅运营全程服务机构。从2005年创立之初，便提出了“创意经典·落地运营”的理念，经过十几年创新发展，目前已经形成了顶层设计、投融资、EPCO、招商、运营、智慧旅游、博物馆展陈设计等全产业链多引擎驱动发展新格局。

从顶层设计到落地运营，绿维文旅形成了“运营为基础、资源全整合、规划设计建设运营一体化”的全流程操作的核心能力，将更好地为文化、旅游、大健康、体育、农业、教育、房地产等区域综合开发及项目落地建设、运营管理提供全链全程的服务。

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