从旅游专业视角看房地产业运作.

       旅游专业视角与旅游专业技术

旅游房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边沿性结构，产生了的全新综合，包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期，而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等，正在各地闪亮。旅游地产的提升，是旅游小城镇开发及旅游城市开发，将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试，已经出现。

用旅游的视角看地产，可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现，还可以运用旅游业已熟练的技术于房地产开发，从而大大提升房地产的附加价值，获得人居环境的完善。其中，旅游景观设计、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等，都可以成为房地产业借鉴的技术，对房地产开发商提升其房地产运营能力，及房地产商进入旅游产业，都具有一定启示。  

一、旅游专业视角与旅游专业技术  

旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式，旅游业已经形成了一种综合性产业。以资源、交通、市场为三大基础，吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素，形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大业态。  

旅游开发成功的标志，是核心吸引力的形成。取决于旅游产品的游憩方式设计是否形成了独特性吸引力（或独特性卖点）；商业模式是否达到最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平的效果；  

旅游业的独特视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。  

二、房地产业态分级  

一级区域开发商�结合了全部土地功能要素，包含大众产品与非标准产品，进行的成片土地综合整体开发；二级项目包装公司�以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品，进行非独立片区招商开发和项目炒作；三级非标准产品开发商�以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商；四级标准产品开发商（房屋工厂）�以大众市场交易的建筑物，主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心，为房地产业的 " 简单加工型 " 企业；