都市休闲聚落研究

       以LSC为例，看都市休闲聚落未来发展趋势特点

1、LSC（Lifestyle shopping center）定义

国际购物中心委员会(ICSC)对LSC有着严格的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”

LSC源于美国，在九十年代末蓬勃发展。它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。在发达且匆忙的国际化大都市中，LSC被赋予了更多的城市功能，被称作City Living Room。

在我国，即将开业的蓝色港湾项目成为国内首个符合国际标准的LSC，是本篇文章中购物型都市休闲聚落的未来典型代表案例，尽管其代表性尚待考究，但其代表的都市休闲聚落的未来发展趋势特点，确是值得我们深入研究和把握的。

2、蓝色港湾Solana

位于朝阳公园西北角，将是一个24小时消费的场所，相比于后海酒吧街与三里屯酒吧街的商业形态单调，蓝色港湾Solana最大的优势是丰富业态间的相互支持。其占地面积约13万平米，建筑面积约为15万平米，商业建筑群由19栋地中海风格的楼宇环绕组成。其零售商业由主力店、品牌街、靓码头和迷走码头组成。其中汇集了诸多旗舰名店街、时尚购物广场、新青年主题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市、多厅影院、明星冰场、KTV娱乐中心、SPA健身中心、儿童乐园、别墅酒店等。

Solana从以往以购买实体商品为目的的商业经营场所，逐步发展成为以购买实体商品与购买多样性服务相结合的混合经营场所，产生了以休闲性购买为特色的场所。Solana可以看作为商业与休闲产业的整合产品。

3、都市休闲聚落发展趋势特点

1）休闲第一：广义休闲包括餐饮、娱乐等服务功能，满足消费者在精神层面所追求的“生活方式”，也是都市休闲聚落灵魂所在，将传统消费模式向休闲 “生活方式”倾斜和功能侧重。对购物型都市休闲聚落，该特点更加明显。

2）环境第一：与Shopping mall和传统商业街相比，未来都市休闲聚落更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计，美国129家LSC的开发成本中，用于环境、景观方面的成本不少于5-10%。

3）特色突出，名片效应更加明显：从蓝色港湾与维吉奥广场的项目对比看，未来都市休闲聚落的特色吸引力，将成为区分众多都市休闲聚落的“名片”，应成为代表城市特色和文脉的众多窗口。美国的LSC平均在5-6万平左右，而国内Shopping mall一般是其两倍，比较而言，LSC从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。

4）业态专精，消费或购物为重心将不再明显：Shopping mall、商业步行街、LSC都是集百货店、超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了其本质区别，LSC将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。但LSC根本上还是属于“购物型”都市休闲聚落。未来都市休闲聚落发展过程中，购物与消费的区别将愈加不够分明。

5）消费高端：精神层次的需求创造了LSC巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。从消费型都市休闲聚落来说，这一点更加明显。

6）经营利润高：这是吸引业主的关键。LSC的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，使其业主的零售净利润率平均达30%以上。

7）发展势头强劲：客观的说，未来都市休闲聚落多样化是消费群细分、业态细分的必然结果。虽然中国城市休闲商业地产发展历程较短，经验还不是很成熟，对国外商业模式理解不够，在借鉴上也存在偏差，但LSC在中国的出现和发展，亦将成为符合市场发展规律的必然，掀起都市休闲聚落开发的新一轮硝烟。

       都市休闲聚落运作导向建议

休闲经济背景下，人们的“闲”和“暇”将越来越受重视，都市休闲需求越来越广泛，黄金周的消费热潮，充分说明了这一特点。而随着五一长假取消，众多小长假的产生，将使得大城市周边和城市市内的休闲消费大大增大，都市休闲聚落将成为未来很长时间内的消费集中去处，原有都市休闲聚落已经不能满足新的需求产生，且随着休闲经济产业的成熟，产业类型完整，都市休闲聚落必将从类型上、数量上、规模上不断增加，其特色和运营方式，亦将被不断创新和突破。随着都市休闲需求越来越广阔，形形色色的都市休闲聚落将更加深入广泛地得到开发和建设运营，如何从都市休闲聚落开发伊始，在策划前期就走上特有的优势竞争之路，我们认为以下三个方面的先导性工作不可缺失：

1、“全球化思想采购”式导向

信息爆炸的现代社会下，世界之间的距离越来越短，越来越成为“地球村”，未来都市休闲聚落的消费客群眼界愈来宽广，策划设计人员应首先立足于全球，进行“全球化思想采购”，极力汲取有利于项目开发的全球化思路战略，并有效地化为己用。

2、策划先行，创造经典项目定位

如前所述，未来都市休闲聚落发展将更加多样化，将开发项目要从众多的以往都市休闲成型聚落、未来众多特色都市休闲聚落中脱颖而出，必须进行策划先行，进行缜密地市场深度调研和分析论证，从而真正创造经典的项目创意定位，使得项目一开始就立于独特的地位，成为有效开发的强力基础。

3、产品落地，商业运作手段预警化

都市休闲聚落的发展，休闲消费和休闲活动的注重，都市休闲聚落的经营性休闲产品和特色将成为都市休闲聚落的生命线，而不是简单地进行业态的规划和招商引进，使得传统上商业房地产策划中对于落地产品策划缺失更加明显，从这个角度讲，旅游策划规划单位在城市大型都市休闲聚落项目策划上将更加具备竞争优势，而传统的房地产策划公司则应当逐步深度落地的产品策划业务板块，方能为项目开发公司从前期策划阶段，从商业运作运营角度上，进行更为精准的寻求自我定位和运营方式。