2013中国房地产创新发展报告――专项篇
2014-02-20 来源：绿维创景
可续建筑
可持续发展是21世纪人类的主题，党的十八大专门论述了“大力推进生态文明建设”，这预示着我国以不断消耗和制造二氧化碳为代价的传统发展模式已经难以为继，转变产业结构迫在眉睫。建筑行业也不例外，这是挑战，更是机遇。因为它将促进建筑行业转变发展方式，有利于建筑业产业结构的调整与升级，也将推进建筑企业加强科技创新，发展可续建筑产品，从而取得更大的发展。绿色低碳环保只是可续建筑的一个维度，建筑的可持续发展是由经济、社会和环境组成的三角形。
一、2013年可续建筑在国内的发展状况
当今建筑已经进入到了一个新综合时代，并呈现出六大新综合发展趋势，即可持续性新综合――其核心可简单概括为：节能、节才、节水、节地、环保；功能多元化新综合――新时代下的建筑体不仅是一个建筑，还是一座城，对功能的综合性有了新的要求；历史文化新综合――现代建筑风格往往会追求乡土化、民族化、历史延续性、血脉关系等文化传承因素，这些概括起来实际上是一种历史文化的价值体现；技术利用新综合――不仅仅是有关结构的技术、材料的技术、工艺的技术，还包括以计算机应用为基础的数字化技术和云计算、智能化等；经济价值新综合――建筑不仅追求成本控制，还追求效益的最大化，这两者形成了经济价值的新综合；邻里社会性新综合――新型城镇化中的建筑，使用不仅要方便，还要体现社会性，邻里关系和生态文明。这六种综合在美好城市的建设中形成了一种创新和融合发展。
在这一发展趋势中，可续建筑呈现出局部市场成熟、整个行业观望和谨慎试探的态势。以下从几个方面说明2013年可续建筑的发展状况：
（一）政策层面
1、中央政策方面
2013年1月，国务院办公厅转发发改委、住建部《绿色建筑行动方案》的通知，提出“十二五”期间，完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。同时还对“十二五”期间绿色建筑的方案、政策支持等予以明确。住建部在4月又发布《“十二五”绿色建筑与绿色生态城区发展规划》，将发展绿色建筑与绿色生态城区建设相结合，进一步加强绿色建筑推广力度。
从政策涉及的建设总量判断，绿色建筑领域未来的市场空间非常巨大。根据《“十二五”建筑节能专项规划》显示，截至2010年底，全国共有337个项目取得国家绿色建筑标识认证，建筑面积超过4000万平方米。2013年上半年，全国又有13个项目获得这个认证。但是与每年约20亿平方米的新增建筑面积相比，显然是杯水车薪。业内人士认为，中国绿色建筑产业链较长，将有效带动新型建材、新能源、节能服务等产业发展，其潜在的市场规模将超过万亿元。
2、地方政策方面
很多地方都有政策推出，以下举出几例。
山东省：2013年4月，省财政厅会同住房城乡建设厅研究制定了绿色建筑发展财政奖励政策，对星级以上绿色建筑给予奖励。省级财政将对一星级绿色建筑按15元/平方米(建筑面积)、二星级30元/平方米、三星级50元/平方米的标准予以奖励。并将根据技术进步、成本变化等因素调整年度奖励标准。项目获得“绿色建筑设计标识”后，可获得相应星级30%的奖励资金；项目竣工验收后，经现场核查实际建设与设计一致的，可再获得相应星级30%的奖励资金；项目获得“绿色建筑评价标识”后，获得剩余40%的奖励资金。
北京市：北京市政府京政办发布[2013]25号文件《政府办公厅关于印发发展绿色建筑 推动生态城市建设实施方案的通知》，规定自2013年6月1日始，新建项目执行绿色建筑标准，并基本达到绿色建筑等级评定一星级以上标准。“十二五”期间，各区县至少创建10个绿色生态示范区和10个5万平方米以上的绿色居住区，其中达到绿色建筑等级评定二星级及以上标准的建筑面积占总建筑面积的比例应达到40%以上。
河南省：河南省政府办公厅出台《河南省绿色建筑行动实施方案》，2014年起全省新建保障性住房执行绿色建筑标准，2015年城镇新建建筑中的20%达标，并推进城镇绿色建筑评价标识。
从2013年的政策发布看来，很多政策文件包含建设指标，考核内容和评价标准，绿色建筑的实施将势在必行。
（二）市场层面
绿色建筑包含新建绿色建筑和既有建筑的绿色（节能改造），我国绿色建筑发展迅速，每年绿色建筑数量都会翻一番， 2013年绿色建筑评价标识项目已经达到200多个。我国目前有400亿平方米既有建筑，每年新增20亿平方米新建筑，这都将是绿色建筑的广阔空间。
从绿色建筑的投资成本来看，通过对全国主要地区绿色建筑调研发现，大部分建筑要达到国家一星级标准需要的投入其实不大，少的只需每平方米几十元的新增投资。目前既有建筑节能改造的成本主要由政府承担，消费者很少承担，开发商住宅用户节能改造的积极性并不高。因此，建筑节能改造当前主要针对公共建筑和商业建筑。
从绿色建筑的开发主体来看，建筑节能涉及到能源、建材、土地、水资源等诸多方面，相关行业都会受到影响。加之补贴政策落实，开发商对新建绿色建筑的积极性将提高。中国城市科学研究会提供的数据显示，截至去年底的绿建项目中，万科、万达、绿地、招商等大型房地产商都居于前列。不过对于既有建筑的节能改造，开发商的积极性并不高，是目前推动较难的部分。
从绿色建筑的分布区域来看，江苏、广东、上海、山东、北京等沿海地区无论是项目数，还是项目面积都居于全国前列，中部省份仅有河北和湖北进入前十。
从绿色建筑的住宅消费来看，朗诗集团估计在2013年有110亿的销售额，销售状况良好，说明买房客户对绿色建筑的认可度很高。不过目前还没有权威性的数据统计，说明房地产消费的客户数量。
（三）表现突出的开发和建设企业
1、朗诗集团
起步于南京的朗诗集团从事绿色建筑开发已经有十余年。朗诗绿建科技作为朗诗集团的核心业务板块，是国内领先从事绿色建筑研发、设计、技术咨询的专业公司，服务于房地产开发已有10余年成熟经验，拥有绿色建筑相关专利130项，是中国绿色建筑的先锋实践者并取得了瞩目的业绩。
朗诗也同时于2012年5月28日成立了青杉资本，是朗诗集团投融资一体化的绿色金融平台。青杉资本拥有下属企业4家，于2012年10月完成首支规模6亿元的朗诗绿碳中国绿色建筑产业发展基金一期（有限合伙）发行募集，全年实现融资规模15-20亿元，2013年达到资产存量50亿元，预计2014年将达到资产存量70-80亿元。
目前，朗诗集团已在南京、无锡、杭州、苏州、常州、上海、绍兴、武汉、成都等城市开发了三十多个绿色科技住宅小区，为近十万人提供了舒适、健康、节能的绿色住宅产品以及完善的绿色物业服务。截止2013年底，朗诗在建项目计划由现在的25个扩展到40个，约150万平方米，全年销售回款计划110亿元，土地投资80个亿。
朗诗还在上海建设了绿色建筑体验馆，向行业和社会开放，同时朗诗科技为社会提供绿色建筑的技术咨询服务。朗诗品牌赢得了市场的认可，近三年的盖洛普调查显示，朗诗的客户满意度、品牌忠诚度等关键性指标均位列行业标杆值。
2、中鹰地产
上海的中鹰集团开发了中鹰黑森林项目，是中国高端绿色地产的一个特别案例。中鹰黑森林楼盘以“森林生态、科技健康”特色闻名，倡导纯德式生活，是目前国内唯一“纯德国血统”的高科技环保生态住宅。中鹰集团引进了1支德国建筑监理队伍、19项德国建筑技术、21位德国建筑设计师、56家德国建筑产品制造商和102种德国建筑材料，设计开发此生态住宅。它所达到的健康住宅标准远远超过了世界卫生组织对与健康住宅的15项标准定义。自发定义了中鹰黑森林健康住宅标准。
六大核心科技系统是中鹰黑森林打造绿色健康住宅的秘密武器：恒温恒湿恒氧系统、外围护结构保温隔热系统、生活优水系统、智能家居系统、精装修品牌整合系统、森林生态系统。
3、海南三亚钻石海岸
结合自然气候、绿化和建筑建材技术的绿色建筑优秀项目，中国实践高技术和新材料本土落地的践行者。
4、招商地产
招商地产2013年举办绿色建筑设计大赛――第三届全国“嘉普通”杯太阳能建筑设计竞赛 常州绿聚区会展中心建筑方案征集活动，招商地产这个绿色建筑设计大赛已经持续了几年。
5、万科东莞研发中心
万科的研发总会引领中国房地产，其在2013年有诸多绿色建筑实践和研发，不过万科的技术在内部的进步程度，总会超出外界想象，而且万科式的技术加实施的力度和实力，也是外界很难比拟的。
绿色建筑的实践，更多的在公共建筑和商业建筑中，在此不一一赘述。
（四）绿色建筑的技术生产状况
以远大集团为代表的绿色建筑建设企业，在2013年非常活跃，进步也很明显的。以远大为例，他们的技术有：
远大空调有限公司，提供以天然气和废热为能源的非电中央空调主机和一体化空调输配系统，比传统中央空调节能2倍以上。
远大空品科技有限公司，提供99%过滤PM2.5的热回收新风机、手机式空气检测仪、空气净化机和中央空调末端产品。
远大能源利用有限公司，提供冷热电联产运营服务、区域冷热电联产BOT，通过合同机制推动项目设计节能、运行节能。
远大可建科技有限公司，提供90%工厂制造、5倍节省能源、20倍净化，99%过滤PM2.5，实现9度抗震。
这样的企业很多，都准备在2014年以后的市场上有所作为。另外，2013年，很多国外绿色建筑技术的企业和机构也活跃在中国。
二、2014年可续建筑发展展望
2014年，可续建筑的发展将继续持续2013年的状况，但希望有如下的情况发生：
（一）从政策角度
在2013年及之前的市场上，存在着一线城市房地产发展良好，次级市场疲软的现象，这个现象带来的结果是，一线市场的房地产企业，由于项目经营状态好，没有产品技术升级的愿望，而次级城市又因为市场疲软，不愿意投入更多精力和财力进行技术进步的工作。所以，在政策层面上，政府应该予以重视，针对一线市场，给予政策上的调节。在提出绿色技术指标的前提下，实行规范压力和经济激励双重政策。
（二）从市场角度
期望会有一个正式的统计出现，即对全国的绿色建筑和可续范畴内的开发，进行精确的统计和跟踪，过程中虽然会掺杂一些虚假的内容，但是假以时日，终归会准确。另外，从国家能源战略角度和环境保护角度（如雾霾）考虑，应加强绿色建筑在市场上的宣传推广力度。
2014年对房地产巨头在可续建筑方面的作为会有很大期待，如万科、招商和万通等企业。在社会责任驱动下，这些企业在前些年投入的研发工作，将会在2014年开始正式推入市场，首先会在一线城市开始。虽然在技术的应用上，预计是从局部的节能环保、绿色技术等方面开始，不一定能达到朗诗集团的水准，尽管如此，已经是比之前的影响扩大很多了。
（四）从技术提供者角度
2014年会持续2013年的状况，更多地体现在国外先进技术在国内的落地生产。这个展望，一是来自欧洲国家走出经济危机之后开拓中国市场的愿望，也来自于中国新型建材、节能环保材料和技术的成本要求。不过这些技术提供者更期望国家规范的更新。
由于建设有一个时间的过程，2014年将是一个可续建筑翻倍建设的开始，我们应该给予高度关注。
商业地产
一、2013年商业地产发展特征
伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地产已经日益成为全社会的关注热点。而刚刚过去的2013年，无疑是中国商业地产20年来风云变幻最为激烈的一年。
1、零售市场需求增长明显，商业地产爆发式增长造成过剩隐患
在零售市场方面，据高纬环球最新报告显示，2013年中国社会消费品零售总额将达17000亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。北京、上海、深圳、广州等一线城市，2013年呈现了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、沈阳、重庆等二线城市达到了13%-17%的更高增长率。
面对国家房地产宏观调控，中国住宅地产开发受到严重影响，很多房地产开发企业认识到仅单纯依靠土地滚动开发模式已遭到政府制约，以商业地产为代表的经营性资产投资开发开始获得开发商青睐。几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资，其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。随着房地产转型的大趋势，近年来中国商业地产项目的开发建设、开业运营数量急剧增加，而且历经2011、2012两年多时间的发展，在市场对零售物业的需求空前高涨的背景下，中国市场的零售物业在2013年达到历史最高点。据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都7大城市，2013年新增购物中心面积合计达到2034万平方米，是2012年的2.9倍。同时商业地产向二三线城市快速发展的趋势相比前两年更为明显，成都、沈阳、天津、武汉、长沙等三线城市商业大跃进，新增商业体量超千万平方米。预计未来5年内，购物中心面积至少还将再继续增加一倍以上，二、三、四线城市商业面积的增量将会超过上述数据，每年平均有350家购物中心建成开业，2015年将达到1050家。
中国商业地产项目开发速度和开发面积的大规模增加，远远超过零售品牌商的开店速度和零售销售额的增长速度，势必导致空置率上升，投资回报周期延长。通过对中国主要城市商业中心进行统计，许多主要城市商业过剩趋势已经较为明显，空置率远超6%的国际警戒线。其中表现最好的是杭州，空置率仅1%，其次是无锡1.5%，广州/南京/上海/武汉也都在2-5%之间；最差的是沈阳，空置率高达24.3%，郑州次之20.7%；居中的有西安(5.2%)，青岛(6.8%)，重庆(10.9%)，成都(12.6%)和北京(12.7%)。同样随着商业地产增速快，购物中心运营也出现招商难、开业难、空铺率高等问题。国内外知名品牌进入二、三、四线城市在短时间内还有一定的障碍，而开业运营后的购物中心还需要2-3年的市场培育期，这些因素都会导致商业地产项目在经营上的抗风险能力减弱。就是以速度著称的万达，部分购物中心亦延迟开业。预计未来1-2年，以房地产开发为核心的城市商业地产过剩趋势将进一步明显，高空置率成为将市场常态。
城市商业中心空置率统计
2、商业市场竞争白热化，零售百货毛利率急降
2013年是中国商业地产开店、关店、收购最多的一年。外资大型超市和百货十年前进入中国市场时，租金往往很低，然而在现行市场状况下，租金逐渐上调，加之人工费用上涨、市场竞争加剧、渠道溢价下滑，与10年前相比，百货的综合毛利已经从30%下降到18%左右，超市的综合毛利也下降5%-9%，甚至更低。外资零售业正在面临全面亏损、被关店、被收购的危机。
2013年8月，乐购在中国的131家门店和购物中心被华润收购。
2013年10月，物美收购卜蜂莲花在中国的36家门店。
2013年10月，新世界收购上海汇姿百货。
2013年12月，沃尔玛广州前进店于停止营业，此外其还计划继续关闭江苏2家门店，预计到2014年，将关闭30多家门店。
3、电商冲击传统实体日趋激烈，传统零售商谋求转型求变
2013年上半年，中国网上零售市场交易规模达到7542亿元，同比增长47%，预计2013年全年将突破1.8万亿元，占社会零售额比例达7%。2013年淘宝、天猫“双十一”电商销售额350亿元，与2012年相比实现近一倍的增长。这些数据有力的表明，以天猫、京东、易购、亚马逊等为代表的全国主力电商依托于日趋完善的物流配送渠道以及价格优势，逐步建立其市场地位，并在消费领域攻城拔地。其市场影响力、消费辐射面以及总销售额不断扩大，直接对传统实体零售店造成严重冲击。电子卖场、建材家装卖场以及传统百货商场更是首当其冲，国美、苏宁、大中等电子卖场纷纷撤店或转型，百安居等步步后撤，传统零售市场开始了一轮“加减法”大战。新的市场背景下，传统零售商尝试摆脱既有思维的影响，纷纷试图转型，“线上线下结合”、“渠道下沉”、“业态跨界”、“体验式商业”等成为突破的重要方向和法宝。比如，北京侨福芳草地购物中心2013年一经开业，就以文化底蕴和艺术品让一个建筑物的灵魂深入消费者的心灵；上海K11购物艺术中心以艺术、人文、自然为核心价值，所呈现给消费者的是艺术乐园、环保体验、主题旅游和展示人文历史的时尚创艺，将艺术大众化。
4、商业地产开发更加自觉的注重节能环保
在低碳环保成为整个社会发展趋势的大背景下，绿色建筑节能环保已被更多的商业地产开发商所重视。例如：北京侨福芳草地购物中心采用超前而杰出的绿色科技、机电工程技术及空间设计，通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体，整座建筑物外层覆盖具有强韧、自清洁、可回收等特性的ETFE透明膜，比同等建筑群减少能耗30%，获得美国LEED铂金认证荣誉，刷新了北京地标的新理念，并带来了中国高端商业地产新一轮的绿色革命。
5、2013年是中国商业地产走向上市公司的历程年
2013年开启了中国商业地产开发公司和商业项目准备上市或即将上市的历程。例如：万达AMC于2013年12月18号在纽交所上市，让退市9年的AMC重获上市公司地位，对缓解万达的资产负债、偿还AMC的巨额负债起到了重要作用；中粮集团也拟将包括大悦城在内的所有商业地产注入借壳公司在香港上市。
在这个激烈变化的时代，一不小心就将会被市场所抛弃。中国传统的商业地产项目需要创新，需要综合多元化发展，体验式经营需要合理搭配，线上线下相结合的经营模式需要面对资金的投入、全国化的人群、商品品种的繁多、物流组织和信息管理的落后。但无论采用什么方式，消费者永远为王，质量、信誉、温馨周到的服务永远是商业地产的灵魂。中国商业地产发展越迅猛，越要切忌浮躁，静下心来做研发，做管理，同时科学培养和加快训练商业地产开发和运营的综合管理人才，只有这样才能做到开业运营“一鸣惊人”，才能实现真正的可持续发展。
6、商业转型五大发展模式
在整体商业由传统需要型购物向新的机会型消费转变的大背景下，如何构筑新的消费热点、引导消费需求成为新形势下商业发展所必须面对的问题。立足于新的驱动力寻找，商业物业的发展呈现出五大不同发展模式，即万达模式、专业市场引领模式、厂家直销模式、奥特莱斯名品折扣模式及创意体验商品引领模式。
五大商业模式比较
二、2014年商业地产发展展望
1、零售企业纷纷“触电”，线上线下结合成热点
熟谙互联网应用工具的80、90后已经成长为社会消费的中坚阶层，淘宝、京东、苏宁等电商巨头在线上屡创的消费奇迹，已经深刻触动了传统商业领域每一个人的神经，同时智能手机、平板电脑、WIFI热点、4G网络等硬件技术和设备的快速发展和普及，这些都为商业地产的电子商务应用奠定了坚实的基础。
为此中国商业地产开发商和零售商，在2013年积极转型，并推出线上线下相结合的经营模式。实体零售商触网，开始与阿里巴巴等网络巨头合作。西单商场、王府井百货、百联集团、银泰百货、新世界百货等传统零售企业通过线上、线下的有效互动，增加传统零售的销量，从而使企业进入良性发展，真正做到两条腿走路。而一些传统企业亦纷纷在电商平台上开设旗舰店，或自己运营电商网站，例如：万达已经建立了自己的电商品牌，确定2014年用10个左右的店做试点，2015年1月在100个万达广场全面推出线上、线下相结合的模式。
2、零售企业加速三四线城市的突围步伐
一、二线城市竞争激烈，市场饱和，单店销售增长难度加大，而且租金和人工成本显著增加，导致零售企业在这些城市扩张速度放慢。与此同时，三四线城市需求潜力较大，租金和人工成本相对较低，加上一些地区出台优惠政策，一些大型连锁企业纷纷向中小城市及农村地区延伸渠道，在县镇及乡村设立零售网点。据数据统计，2012年，在零售连锁百强企业的抽样调查中，其中十家企业在一二线城市门店数量的平均增幅分别为2%与6%，在三、四线城市门店数量平均增幅则分别为18%和17%，远高于一二线城市。
3、城市综合体成为商业地产开发主流模式
一般在房地产市场面临调控、政策打压住宅地产时，资产型、经营型商业地产就会进入地产商的视野。城市综合体，由于其带动投资、刺激消费、地标形象等属性，尤其受到国内各大城市政府和投资者的青睐。据统计，在2005-2010期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米，增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。
3-5年内典型城市综合体增量估计（数据来源：克而瑞咨询）
4、儿童业态成购物中心“标配”
第四波婴儿潮来袭，在强有力的家庭经济带动效应下，儿童业态逐渐成为购物中心“标配”，甚至有些购物中心将儿童业态比例扩大到10%-25%。2013年开业的北京华润五彩城购物中心，星期八小镇等项目创造了新的消费奇迹。数据显示，华润五彩城、蓝色港湾、朝阳大悦城、凯德MALL、大钟寺中坤广场、万达广场、首地大峡谷等近百家主流购物中心都正在着力以加大儿童业态占比来拉动商场销售。儿童类业态蓬勃兴起，正成为购物中心的主流。
中国每年新生婴儿超2000万，这个数字在三中全会有条件放开生育的政策影响下，还将持续数年。随着中国经济的发展，“6+1”的家庭模式催化儿童业态成为购物中心等商业地产聚客能力的重要业态。原因在于：其一，儿童业态带来高利润的同时，也成为购物中心拉动家庭型消费及关联商品销售的重要因素；其二，儿童类业态的兴起，正成为购物中心吸引人流、带来差异化的重要手段。
儿童业态具有连带消费多、持续性强、对楼层和位置要求不高，且易汇聚人气的特点，能为购物中心带来一大批家庭型消费人群，并形成持续不断的规律性客群。未来，购物中心和传统百货商场将不断上调以儿童职业体验馆、儿童百货、游乐场等为主打的儿童业态比例。随着中国购物中心的调整，日渐兴起的儿童业态将成为购物中心重要组成部分，甚至成为核心部分。
5、体验式商业成为重要关注模式
随着商业体量快速增长、同质化加重，商业地产开始向体验化、休闲化、艺术化发展。在面临着“不创新即死亡”的威胁下，2013年众多的商业地产开发商和零售商在新建、调整、改扩建时，都把多元、体验、创新作为项目的重点，让“体验经济”成为一个永恒的定律。
体验式商业火爆的原因有三：第一，同一商圈商业体激增，同质化严重，品牌雷同，消费者产生审美疲劳；第二，越来越多的消费者已经不满足于仅仅在商场购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训等多方面的消费诉求，同时对于购物环境的要求也越来越高；第三，电商发展倒逼实体店转向体验式商业，由传统购物向综合型休闲、娱乐、餐饮、体验型购物发展势在必行。
区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，体验式商业更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也较高。这种模式强调对消费者心理需求进行挖掘，从生活情境出发，营造一种休闲购物环境，使得建筑、环境和人的消费环节更为协调，在购物中，视觉、听觉、味觉、嗅觉等都能享受到愉快的体验。2013年体验式商业已经取得卓越成效，相信未来将会有更多的现代城市主力商业向体验式“城市文化艺术会客厅”方向发展。
6、社区购物中心将越来越受到追捧
随着城市框架的拉大，城市核心商圈受到交通等条件的限制，很难满足城市其他区域的消费。而社区型购物中心以相对微型化、极强的便利性和丰富的生活业态组合，满足了周边社区生活消费、餐饮消费、休闲娱乐消费需要，受到追捧。在中国区域性、都市型的购物中心接近市场饱和状态下，从2012年开始更多机会来自社区型购物中心。据统计，中国每年需要有230万�的商业面积，按照3-5万�的社区型购物中心面积规模计算，每年应新增的社区型购物中心是40-50家。例如，深圳绿景地产佐伶荟、北京金隅万科广场、上海证大大拇指广场等社区型微购物中心已经得到市场充分认可，未来将会有更多同类型项目入市。
7、文化旅游商业地产成热潮
近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，旅游商业的概念浮出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。在十八大和三中全会政策影响下，城镇化和文化产业的发展无形中促进了旅游商业的开发。
文化旅游商业地产以文化为核心，聚集人气，实现财气，摆脱了传统商业地产同质化的困扰。在此背景下，万达、华润等纷纷高调宣布进军文化旅游商业地产。
8、2014年中国商业地产开发和运营的综合管理人才严重匮乏
2014年中国商业地产项目的开发建设、开业运营数量在2013年的基础上仍然会急剧增加，预计未来5年购物中心面积至少还将再继续增加一倍以上。由于商业地产项目本身的特点，决定了一个基础的综合管理人员，工作经验至少要在一个项目上经历2-3年的开发期，2-3年的经营管理期，甚至还需要2年以上金融产品的转变期，计算下来培养一个优秀的商业地产开发和运营的专业人才至少需要6-8年的时间。故而，目前人才市场上商业地产开发运营的综合管理人才严重匮乏，再加上即将起航海外投资进行开发建设、经营管理的号角已经吹响，这更让商业地产对综合管理人才需求的发展远景雪上加霜。争夺人才、科学培养和加快训练商业地产开发和运营的综合管理人才将成为2014年的重心。
写字楼与综合体
受住宅价格持续上涨影响，2013年政府加强房地产调控力度，以“新国五条”出台为代表的一系列住宅限购、限贷等调控持续从紧，以达到平抑房价、规范市场发展的目的。这些政策虽对住宅市场造成了一定影响，但实际调控效果不明显。从目前各项政策及调控所涉及的范围来看，对于写字楼等商业地产而言却是起到了较大的利好作用。
而且随着我国经济的快速发展和结构调整，特别是现代新兴产业、高科技产业、现代服务业等第三产业突飞猛进，以及由此形成的城市商务区聚集的发展，对商务空间的需求大幅度增加，支撑起商务地产市场的快速增长。据国家统计局数据，2013年1-10月全国共完成写字楼开发投资达3649亿元，同比增长36.9%，速度高于住宅投资的18.9%以及商业营业用房投资的26.9%。写字楼物业的销售情况也好于住宅和商业地产，前十月写字楼物业销售额总计2779亿元，同比增加42.5%。同样的发展趋势自2009年便已经出现，写字楼内的物业产业在开发投资、开动工面积以及销售数额等关键数据上的增长速度，明显高于住宅和商业营业用房，这也说明了开发商对写字楼有着非同寻常的热情和信心。
一、北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场
2013年，国内经济增长持续放缓，加之欧美经济增长低迷带来的外围环境影响，以北京、上海、广州、深圳城市为代表的一线写字楼市场对中高端优质写字楼需求保持平淡，租金表现出持续下滑趋势，但始终在高位盘整，同时空置率一般维持在较低水平。人民币房地产基金代表机构――高和资本在报告中分析：以租赁市场而言，上一轮写字楼租金快速上涨主要得益于国企和金融机构的扩张(租赁面积在3000平方米以上)，这部分增长占据新增租赁量的64%，而中小企业基本上被边缘化了。随着此轮国企和金融机构扩张的结束，北京写字楼市场的盘整也随之开始。与之相对，新入市写字楼项目销售则表现抢眼，市场成交活跃。
根据第一太平戴维斯的相关数据显示，2013年第四季度，伴随业主之间竞争加剧，北京甲级写字楼租金短期内仍小幅下跌，尽管全市整体空置率稳定在历史最低水平之一。北京甲级写字楼市场新增供给仍将有限，预计将仅有三个项目正式交付使用，为市场新增10.8万平方米可租赁面积。尽管需求放缓，该有限的供给水平将支撑全市整体空置率低于4%。在未来经济运行轨迹进一步明朗前，短期内企业扩张预计仍持谨慎态度。由于随着北京核心区域写字楼租金的高涨和租赁面积的短缺，且北京甲级写字楼租金仍为一线城市最高值，租金预算较低、面积需求较大的企业（特别是制造及IT与高科技类企业），预计仍将向望京、北京经济技术开发区和上地等非核心区域迁移，造成写字楼商圈开始向城市周边扩展。新兴的写字楼商圈主要有通州商务园区、亦庄北京开发区、丰台科技园和丽泽商务区，另外，大兴将在2018年建成北京第二国际机场，借助机场航空的便利，有望将在机场周边形成新的办公商圈。
2001年~2013年第三季度北京写字楼供应量、净吸纳量及空置率对比图
（数据来源：第一太平戴维斯）
二、二三线城市写字楼市场将存在结构性供应过剩风险
中国经济的快速复苏，带来对商务地产需求的快速增长。据世邦魏理仕(CBRE)发布的《中国办公楼实情调查》，未来4年(2013年-2016年)，其重点监测的14个城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%，包括天津、沈阳和重庆等二线城市写字楼将出现供过于求的情况，一些二三线城市在商务地产开发热中可能出现结构性的供应过剩风险。但是从整个商务地产市场来看，这部分的体量仍在可消化、可控制的程度。
区域或城市的办公需求空间与当地的经济发展密切联系。从国内整体经济格局来看，稳健发展的经济为北上广一线城市的商业地产市场带来强劲需求；珠三角、长三角、环渤海的大城市群正在快速崛起；相对而言内地二、三线城市写字楼市场受困于当地经济发展，起步较晚，区域经济发展前景和产业结构受到一定限制。但是由于房地产政府调控的因素影响，逼迫大批量规模资本转进商业地产，特别是城市综合体产业，而写字楼无疑在其中又占据了相当大的份额。考虑到中国经济的持续发展，中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。
三、“综合体”模式成为写字楼重要发展模式
随着经济快速发展，市场对商务写字楼的功能要求也提高了，与之前办公楼的概念相比，已经有了本质性的改变。写字楼很少以单体建筑的形式出现，而往往与商业、住宅等优化组合，即以城市综合体形态，共同存在于一个有机系统之中。所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体作为一种新兴的物业业态，集酒店、写字楼、住宅等多种形式于一体，具有强有力的聚合及聚集作用，加之地段优越、交通便利，使其具有较高的附加值，高附加值带来的高回报率，对投资力度和GDP增长都有明显的拉动效应。就目前发展来看，一线城市基本进入城市综合体的必然发展阶段，以北京和上海最为典型；二、三线城市陷入“城市综合体狂潮”，仅贵州就计划打造100个综合体。
而城市综合体的发展热潮，带来了全新的写字楼发展模式，综合体写字楼已成为一股新的商务力量。综合体写字楼发展模式是指以高档写字楼作为综合体中重要的业态支撑，将商业、办公、酒店、文化旅游、餐饮服务等多项业态进行组合，共享资源配置，使客户可以获得更为广泛、更为专业的服务和支持。特别以自持和出售为开发目标的高档办公项目，一般具有较大体量，若作为综合体中的一部分出现，可以更好的凸显项目的优秀品质。在某种意义上，正是由于办公、住宅、商业等几种业态功能组合，形成一种相互补充、联合收益的物业形态，为整个项目增添了较高的附加价值。同时，伴随入驻客户实际使用需求的不断提升，只具备单一办公价值的物业已很难满足日益国际化的商务需求，而综合体写字楼发展模式的出现，能为客户提供全方位、多业态的综合服务能力，较为圆满的解决这一问题。
四、单一业权物业将成为更多企业开发方向
近年来随着写字楼市场的快速发展，原写字楼产品本身所具有的强烈的投资价值越来越得到认可，其开发模式已经发生重要变化，以自持为导向的单一业权物业将成为相当一部分开发企业的选择。在中国写字楼市场发展早期，国内开发商开发写字楼的主要模式以零散销售为主，便于快速资金回流。今天，这一方式在大多数城市、中低档次写字楼的开发上依然较为常见，原因是很大程度上受制于开发商的资金压力。
随着市场发展、投资者对写字楼产品的认知逐渐加深，其稳定的收益价值亦受到市场认可，自持物业收取租金的经营模式开始受到市场追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择此模式的开发商通常具有较为雄厚的资金实力和耐心，对所开发物业的价值升值潜力具备强烈的信心。并且房地产开发商经历近几年市场的迅速发展，已获得相当分量的资产和经验积累，实力得到明显加强。他们已经从初期依靠销售物业迅速获利，转向长期持有物业以获得持续现金流，以更好的为企业长期战略服务。同时部分企业因上市需要，须持有相当规模的优质物业。上述原因都促使开发商持有写字楼物业的意愿大大增加，单一业权物业将逐渐成为市场的主流。如万科宣布未来持有型物业将占据20%的开发比例，在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。
单一业权导向的租赁模式与销售导向模式并没有谁优谁劣之分，选择何种开发模式要取决于开发商整体战略布局及对项目本身价值的判断。从最近2-3年的市场成交数据看，整栋购买写字楼和业主自建高档写字楼的事例呈增加趋势，其中外资基金、国企和跨国企业成为这一行为的主体。这一现象并非对租赁模式的否定，相反从另一方面说明，写字楼的投资价值已经越来越得到市场充分的认可。首先，从最近两年的商业供地数据已经很直观的可以看出，主要一线城市中心的写字楼土地供应已经极为稀缺，新增高端写字楼可售供应非常少，再加上人民币稳步升值的预期，城市核心区高档写字楼价值上升的潜力明显增加。在此背景下，上述整栋购买行为就变得更为容易理解。上海、北京等一线城市写字楼逐渐增多的“冠名权”交易――企业通过购买或大面积租赁等方式，取得相关地标性写字楼的冠名权，从另一个方面说明了资本市场对写字楼产品投资价值的挖掘已深入到一定层次。
五、绿色办公建筑将获得更大发展
面对中央提出来的生态文明目标，以写字楼为代表的商务地产也必须适应时代的要求，将节能、低碳、绿色、生态等新技术和新产品应用到开发建设中。
“绿色”写字楼能为社会节省更多资源。很早就有种说法，国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的7-8倍，是日本的10倍。这些费用对我国的经济造成了重大的浪费，给客户造成了一定的经济负担。尽管国内写字楼已经有意识借鉴国外，但是由于没有真正理解节能技术的要点，盲目拷贝建筑外观和堆砌高新技术，以至于不但达不到节能的目的，反而带来高能耗。
庆幸的是，随着写字楼规模不断扩大以及科学技术水平的不断提升，在积累了相当的写字楼物业开发经验之后，国内在节能方面不断探索的同时也做出了一些新的成效。在美好城市、新型城镇化、生态文明建设的大背景下，保温、隔热、自然取光、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的技术越来越多地应用在新近建成的写字楼建筑之中。预计未来几年，绿色与可持续写字楼将得到明显发展，与国际写字楼的发展趋势和硬件配置相看齐的时间间隔将越来越短。
六、写字楼的专业聚集特征愈加鲜明
随着经济发展的刺激和社会化大分工的深入，越来越多的公司和企业获得了迅速成长的机会，因为业务量的增长和联系的加深，他们一般会选择扩大租用面积或整体搬迁至办公更为方便的核心区域，这样就形成了写字楼市场的相对区域聚集带，我们称之为“商务生态圈”。同时商务圈在区域位置、产业布局、交通配套都已经或正在逐步走向成熟。以北京为例，整个写字楼市场已经形成了多个具有显著区域特征和形象的商务圈并存局面，如CBD、中关村、金融街等热点商务圈；而上海则形成了陆家嘴、徐家汇、虹桥、静安、南京西路恒隆一带等商务圈。
未来的商务生态圈，不再是简单地建高楼，把区域中品质写字楼全部建在一起。如果我们只是做单一的纯办公物业，哪怕档次再高，也只能为少数客户提供单一的办公场所服务，不能满足日益增长的客户需要。未来的商务圈，应该是由多种类型的物业、产业相互密切融合，共同发展的有机共同体。按照产业链级分布原则，低级为高级提供服务原则，分布在生态圈内的相互关联、影响、配套的上下游企业，可以形成一种良性的互生合作关系，最终构成完整的产业生态链，降低商务成本，提升综合竞争力，为整体区域发展提供长期有力的价值支撑，从而使得整个“商务生态圈”形成一个庞大的产业簇群。例如北京的中关村科技产业生态圈，在国内属于相当完善的商业集聚群。一方面，区域密集的高校资源为产业提供大量的公共实验室和高素质低成本的人力资源，科技类一级产业的聚集也带动了元配件研发、制作、配送等二级产业的发展；同时科技类产品展示、销售的市场，以及风险基金、企业顾问等服务体系类的三级产业也得到充分发展。这样，就形成了科技类企业及其上下游企业共同发展，虽然区域整体租金相对较高，但是为区域内企业提供了更大的发展空间，更多的商务机会。同样CBD国际贸易产业群落、金融街的金融产业群落作为中国世界500强最密集的区域，其周边地区也聚集了与其配套的法律、金融、旅游等相关服务产业。
同样，在某些城市或者特点区域，也形成了以影视、广告等产业为代表的传媒商业圈，或以债券、保险、银行为代表的金融商业圈，围绕这些行业发展的上下级产业也必将被吸引过来，共同聚集形成一个更大“商务生态圈”。可以预见，未来“商务生态圈”内部产业分工将会更加专业化和细致化，同时在城市发展中的名片效应和聚集效应的作用会愈加明显，在经济和区域发展中的地位会越来越重要。
七、高端高配置写字楼物业升级换代加快
随着经济不断发展及客户战略定位提升，客户对办公环境的标准随之提高，对写字楼的需求也越发专业高端。在用户需求及市场竞争的双重推动下，市场上高端高配置的写字楼升级换代的速度急速加快。在经历初期的纯粹高楼层、大面积、多电梯等硬指标竞争后，高端写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求，越来越成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。随着低碳环保、科技智能理念的深入人心，高端写字楼也开始注重向人性化设计靠近，如新风系统的配备、分体式中央空调、网络地板设计等多种原来很豪华的硬件配置标准都已成为标配，并且在不断的优化升级中。
文化和旅游地产
十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。
一、2013年文化和旅游地产发展特征
1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变
十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。
2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。
2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显
近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。
当人均GDP超过3000美元时，消费者会关注精神需求的满足。据IMF统计，2013年我国人均GDP达6094美元，人们对文化创意型产品与服务的需求将加速增长。文化创意产业的发展已具备强大的经济支撑力，同时也给房地产业带来了新的契机，由此文化创意主题地产也应运而生。
3、类型在不断丰富，但由于利益驱使，文化理念往往停留在项目表面
文化旅游地产的发展必然会成为带动新城镇化的重要引擎。古城古镇、风情小镇、文化型主题公园、历史文化街区等形态都将是未来旅游地产开发和投资的方向。文化旅游地产项目的最大盈利空间在于其文化本身赋予的价值，文化是核心，地产只是载体。然而，由于利益的趋势，很多文化旅游地产项目并没有真正挖掘当地的文化特色，进行产业融合，因地适宜地发展文化产业，使其成为旅游地产开发建设和区域城镇化发展的重要支点。
在文化旅游地产中，文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心。文化软实力成为提升、统合建筑价值的核心和体系。换言之，在文化旅游地产中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体。就文化旅游地产的特征而言，其主要是：以一定的旅游资源与土地为基础;以旅游休闲度假功能为主导；以土地综合开发为手段；以文化产品为核心；以较高品质服务和完善的配套为保障。
目前，文化旅游地产的开发营运模式基本是三种：一是，以旅游目的伴生地产项目，但其依赖于城市配套；二是，以自然资源打造的复合型地产项目；三是，以主题旅游（游乐、娱乐）开发的地产项目。对于文化旅游地产营销体系而言，其异差性是最大的挑战。因许多传统房企不具备完整的异地营销的能力，也不适应异地营销的模式。从而影响文化旅游地产的跨界开发和经营。再者，文化旅游地产成功与否，其完善的配套是其核心元素之一，也是该项目能否持续运营、长久发展的关键。
4、文化创意产业和高端服务业的属性更加被大家认可
随着休闲时代的来临，文化产业已经明显滞后，亟待百花齐放的大局面，“创意经济”将迎来一个飞速发展的时代。近几年文化创意产业获得了长足进步，但仍然无法满足日益增长的消费需求。十八大报告提出要增强文化整体实力和竞争力，这为化产业勾勒出了一个巨大的新市场。十八大以后国家将继续出台实质性政策，助推文化产业发展，嗅到市场先机的银行等金融机构已开始纷纷入场。据业界预测，到2015年文化产业规模将达2.75万亿元，年平均增长率约为30%，文化创意产业有望迎来快速发展的“黄金十年”。
文化创意产业被称为21世纪全球最有前途的产业之一，已成为许多国家和地区经济发展的支柱产业。在其发展中，旅游业扮演着参与者和展示者的角色。而随着文化创意产业的日益崛起，文化创意的思维方式和发展模式将为旅游业的发展注入新动力，成为旅游业新的增长极。
因此文化创意与旅游业的互动，便是用文化创意激活旅游资源潜在价值，用文化创意引领旅游业的发展，并坚持以本地旅游资源为依托，注入更多的民族文化内涵，在促进文化创意产业健康有序发展的同时，加快旅游业的发展，建设可持续发展的和谐社会。
5、文化旅游、文化产业和新型城镇化引领的旅游小镇开发时代已经来临
随着近年旅游市场的逐渐成熟，旅游消费的需求也有了新的变化，文化性和休闲性成为旅游消费的趋势，旅游小镇因其集合了文化体验、娱乐休闲、夜生活、旅游服务、度假生活方式等多重旅游功能，而成为时下深受热捧的产品类型；旅游小镇是传统旅游产品的重要支撑和补充，又能将文化产业、旅游产业和城镇化建设充分融合，为我国小城镇的发展探索方向，因此成为近年旅游开发的热点，尤其是十八大提出的我国新型城镇化发展战略，为旅游小镇的全面发展创造了条件，此外，我国文化产业发展战略的继续推进也将进一步助推旅游小镇的发展。综上，以文化旅游、文化产业和新型城镇化引领的旅游小镇开发时代已经来临。
二、2014年文化和旅游地产发展展望
1、新型城镇化战略的提出，必将为2014年旅游和文化地产发展带来很大的机会
文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营；新型城镇化是未来城市化发展最重要的动力机制，对中国整个经济保持持续较高速的扩张非常重要；人的城镇化是新型城镇化的前提，实现人的城镇化需要依靠产业支撑，所以在产业结构上，产城一体化是未来新型城镇化的主流模式；以文化旅游引导特色旅游小城镇建设是区域文化旅游产业发展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键；对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。
（1）新型城镇化发展需要文化支持
改革开放30多年来，我国快速的城市化进程在推动经济增长的同时，出现了各种各样的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。在城镇化建设过程中，人们越来越认识到，一座城市留给人印象最深的不仅有城市的容貌，更为重要的是城市的文化，因此新型城镇化的发展需要文化的支持。
（2）城镇化的转型需要文化产业的支持
低能耗、污染小的高附加值制造业和现代服务业已成为城镇发展的主要方向，文化产业恰好可以与城镇产业转型进行有机结合，将加快城镇化的创新驱动和转型发展。
（3）新型城镇化的动力恢复需要文化产业的支持
未来，新型城镇化应摒弃“造城”运动带来的基建热，重点开发和培育城镇特色主导经济，加强产业的协调发展。而文化产业便是其重要抓手之一，各地应依托当地的文化特色，进行产业融合，因地制宜发展当地文化产业，培育当地主要的支柱产业，使其成为当地城镇化发展的支点。
2、文化和旅游地产将更多地体现其服务属性，来满足人们多样化的、高品质的生活、工作需求
旅游地产的本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。
北京绿维创景规划设计院运用泛旅游房地产的架构，根据功能与性质的不同，将旅游房地产概括为休闲商业房地产、休闲居住（第二居所）房地产、度假居住（第三居所）房地产、酒店房地产、养老居住地产、文化创意房地产、庄园房地产、新农村社区旅游房地产八大类：
（1）休闲商业房地产产品开发
休闲商业房地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向。休闲商业地产在旅游与城市发展中，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。
（2）休闲居住（第二居所）房地产产品开发
休闲居住房地产又称第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的内容，是周末郊区休闲居所。此类地产一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带中（如北京、上海、成都的郊区），规模比较大，其开发机会，主要依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场。主要有郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等。
（3）度假居住（第三居所）房地产产品开发
度假居住，不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定时间。在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿，这类旅游地产以第三居所和度假休闲为主要需求，通过休闲社区、公寓、别墅等多种形式的地产开发，用资源创造生活方式，营造自然生活环境，体现人与自然的和谐统一。主要有以下四种类型：滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产、康疗养生地产。
（4）酒店房地产产品开发
度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。酒店作为旅游房地产产品，是一种销售与经营结合的产品。在房地产调控政策实施之后，售后回租型酒店产品，已经成为旅游房地产中最好销售的产品之一，成为市场的宠儿。度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是三种主要的类型。
（5）养老居住地产产品开发
养老地产，是以“养老+地产”为开发模式的一种复合型地产产品。复合型地产产品往往具有鲜明的主题，以及围绕主题所产生的服务价值链条。对于养老地产来说，就要以居住地产产品为载体，结合医疗、康复、休闲等等养老服务。
（6）文化创意房地产产品开发
文化创意房地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，他们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。国际上不乏成功先例可循：比如美国的好莱坞、奥兰多、拉斯维加斯等。国内的曲江新城也是一个文化带动的区域综合开发的模式。
（7）庄园房地产产品开发
生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业场所。作为生态型休闲农庄，农业仍是核心产业基础，因此农业应当继续作为园区的主导产业。旅游业则以园区内的特色旅游资源为依托，分期投资，打造独具特色的旅游项目。由于房地产的投入较大，因此应放到后期发展，通过争取扩大建设用地面积和旅游拉动土地价值两大手段，撬动房地产业开发。
（8）新农村社区旅游房地产产品开发
随着经济发展，自驾车的兴起，使得人们生活空间的地域限制逐渐减小，人们的出游能力和生活空间变大，体现在旅游休闲和旅游房地产上，就是乡村旅游房地产的发展。而旅游新农村社区作为新型城镇化的建设内容，同样形成了带动旅游房地产开发的能力
3、文化和旅游地产商业模式的长期性和综合性进一步被人们所理解和认识
文化和旅游地产的商业模式具有长期性和综合性，我们可以从以下几个方面来理解：第一，挖掘文化内涵、打造地方文化竞争力，这一文化品牌是当地的核心竞争力，对当地的影响是长期性的；第二，文化与旅游产业，是一种综合型的产业，能够带动众多产业的协同发展，具有综合效应；第三，文化和旅游地产中，诸如文化园区、度假酒店、主题公园等都是一种经营型物业形态。
4、房地产龙头企业进入文化和旅游地产领域，将会为该领域的发展带来更多的模式和更激烈的竞争
早期涉足旅游地产的华侨城早就宣布其发展模式将从“旅游+地产”变更为“以文化为核心，旅游为主导”；观澜湖集团也宣布，联合华谊兄弟、导演冯小刚共同投资50亿元，打造中国特色电影旅游商业项目――海口观澜湖华谊冯小刚电影公社；万通地产则与中体产业联合获得三亚的奥林匹克国际村项目，亦被市场视为文化地产的受益者。凤凰股份、长江传媒等文化类上市公司也在房地产市场圈地。万达更是通过打造十个文化城暴露出其对文化旅游地产的野心。
5、文化和旅游地产中中国文化元素的价值将被进一步认可
文化是灵魂，旅游是生活，地产是载体。三者完美结合，才会打造出一个成功的文化旅游地产项目，才会更具历史价值、旅游价值和投资价值。
中国传统文化元素在近几年似乎一夜之间升温，成为互联网上最热的词汇。这与当前时代背景有关，中国经济总量跻身世界十大强国的时候，中国成为了世界的焦点。相信在国外企业大肆挖掘中国文化，将中国元素充分运用到产品中的带动下，我国的文化和旅游地产开发商也将注意到中国文化的价值，文化元素的价值将被进一步认可。
6、文化与旅游地产行业属性和商业模式的清晰将有利于房地产金融在该领域的合作与发展
文化引导的区域综合开发是有效推动城市发展的新模式。文化导向的区域综合开发模式是基于一定的文化资源与土地基础，以文化体验、文化产业、文化旅游为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的文化综合体、文化消费聚落、文化创意园区、文化产业园区、文化创意地产开发区为核心功能构架的，整体服务品质较高的文化产业聚集区。作为聚集综合文化产业功能的特定空间，该类区域综合开发项目是一个泛文化产业聚集区，也是一个区域经济系统，并有可能成为一个文化体验目的地。
在运营模式上，根据文化引导的区域综合开发的特点和国内外成功先例，采取“政府+区域运营商+次级开发商+创意创业者”即（G+1+X+Y）的开发模式，走“政府扶持、企业主体、文化创意者参与”的科学发展道路。其中，区域运营商，对文化旅游地产项目而言，其开发内容超越一般项目开发的层面，必须要文化创意产业的相关操作经验，推广平台优势。同时也要承担城市基础设施建设、土地一级开发，产业运作能内容，必须是文化产业运作能力强、实力雄厚、富有社会责任感的企业，如天柱文化旅游投资公司，才能担当本项目的区域运营商。
7、文化旅游地产在二三线城市的发展速度会更快
文化旅游产业在蓬勃兴起，究其原因一方面是国家政策的引导，另一方面是市场上强烈的需求。对于这样的一些文化旅游项目，一开始可能会在相应的一线城市，或者会在文化旅游资源比较丰富的地方去做，但是它必然会向全国的各个区域去发展。从目前现状来看，文化旅游地产正在二三线城市蓬勃发展。细数万达集团2013、2014年20余个开业或将要开业的项目，超过半数位于二、三线城市；保利的旅游地产布局选址也多在二、三线城市。这一方面是因为二、三线城市有着丰富的文化和旅游资源，另一方面也是基于在这些城市发展成本相对较低，政策相对来说比较优惠，而当地市场又有一些刚性需求。
养老住区
2013年末，我国老年人口数量已达2.02亿人，占全国总人口的14.8%。人口老龄化带来了未富先老、未备先老等诸多社会矛盾，也带来了养老住区发展的商机。养老住区不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。当前国内养老住区的类型可分为：
传统机构养老模式：包括政府主导建立的大型养老院，以及保险业、个人投资的中小型养老机构，解决基层人群的集中养老；
以地产商和其他金融机构为主体建立的养老住区：结合了机构养老与现行房地产两种模式，在未来几年将有较大发展空间，是目前开发企业重点关注的模式；
混居式居家养老模式：居家养老是解决中国绝大多数人口养老问题的理想方式，但需要全社会的共同努力，有效整合现有社会资源与市场资源，用市场化道路解决养老问题，形成完善的、切实可行的居家养老模式。
一、2013年养老住区发展特征
1、利好政策频出，未来潜力巨大
从2013年开始，老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年还将翻一番，突破4亿人。庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也促使政策层面态度发生了转变。2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。
2013年，养老地产界最大的政策利好便是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），该文件对总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面做了规定，包括19个具体方面，45项主要工作任务落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。背后的附件把这45项任务分解到33个部门，要求在2014年三季度前完成具体实施规划的制定。既有顶层设计，又有路线图和时间表，由此看出国家将加大力量推动养老服务业的发展。
十八界三中全会决定发挥了市场在资源配置中的决定性作用，这为每一个参与老龄产业发展的主体带来了更加平等的竞争机遇。随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制机制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。同时，各级政府将对老龄产业发展高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整体规划。
2、各路资本纷纷“探路”养老产业，市场迅速崛起
2013年初，在港上市的远洋地产在其官网宣布，将和美资背景的哥伦比亚太平洋公司组建中外合资企业，用于在中国开发和经营养老地产项目。近年房地产界热议但尚未成为规模的“养老地产”被再次抛向到公众面前。目前国内包括绿城、复星、保利、绿地、首创在内地多个大型企业均已进军养老地产领域，但尚处于试水阶段。
除此之外，养老地产蛋糕也吸引了注入泰康人寿、中国人保等险资的青睐。2013年，“泰康之家?燕园”养老生活体验馆揭幕。这是由保险企业投资管理的第一家养老社区，将建成国内第一个大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区。
据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，各路资本对养老项目投资热情依然不减。从地区分布来看，三季度项目建设主要集中在天津、河南、山东、广州等地；从投资规模来看，不乏160亿元-200亿元的巨额投资项目，但具体落实情况还有待观察；从建设规模来看，新增养老地产项目容纳老年床位数从200张至8000张不等；从功能定位来看，医养结合成为新建养老项目的主流趋势，大部分新建项目兼顾医疗、康复、健康、疗养等功能。
3、公办民营,养老机构民营化趋势显现
中国的养老机构远不能满足实际需要。据统计，2013年中国老年人总的服务需求满足率仅15.9％，还有84.1％的老年人服务需求没有被满足。而这巨大的需求缺口，需要民营资本的介入。《意见》为社会资本参与养老服务进行了“松绑”，不仅如此，还制定了税费优惠政策。这在一定程度上激发了市场的活力。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，从投资主体来看，政府投建项目约占总量的1/4，社会资本占3/4，社会资本成为养老项目的投资主力。
4、以房养老，令银保跃跃欲试
《意见》明确提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”文件一经下发，个别金融机构即闻风而动。上海银行或将率先探索“倒按揭”相关养老金融产品的研究，建信人寿则将配合上海银行在领取年金等产品设计上做好对接工作。
“倒按揭”作为一种养老金筹资方式，实际上就是以未来亡故后住房产权的转让，来换取老年生存期间的收入流。这在国际上是较为普遍的“以房养老”产品，但这类业务在国内尚未取得实质性进展。专家指出，“倒按揭”养老金筹资风险因素复杂，保险公司应谨慎对待，除了“倒按揭”业务标的的价值波动风险之外，法律环境方面则可能导致违约风险；另外，“倒按揭”业务规模扩大后，房地产市场的价格波动容易引发系统性风险，这对保险公司提出了更高的资本要求。
5、商业模式有所创新
2013年我国养老产业较为成功的商业运营模式主要有以下几种：一是直接与养老地产方面的运营商合作的全部销售“社区+医院+地产”商业模式。比如，远洋地产与美国哥伦比亚太平洋合作，打造的高端老年公寓椿萱茂?凯健项目；二是与专注于医疗与养老地产的投资基金合作的“度假养生基地”。如，绿城集团与雅达国际控股有限公司合作，开展的“绿城乌镇雅园”项目；三是政府支持、社会捐资的只租不售“会员制的俱乐部”。如，佛山市政府支持及当地慈善家捐资，共同投资建设善的耆家园养老院。
从这三种运营模式来看，全部销售的运营模式都能较快回笼资金，实现滚动开发，但前期必须获得土地的使用权，加大开发成本；只租不售的运营模式不需要取得土地所有权，可降低土地成本，并结合医疗、餐饮、娱乐等服务能够实现稳定收入，但资金占用量大，资金回笼较慢；销售加持有相结合的运营模式具有较大灵活性，兼具以上两种模式的优点。根据我国国情和养老地产产业发展现状，未来依旧需要不断加强商业模式的创新，建立信息化服务平台，增强个性化服务。
二、2014年养老住区发展展望
（一）政策逐步落地，将促使整个行业爆发式增长
2013年，养老服务业主要是从顶层设计上做了大量工作，比如出台了《老年人权益保护法》等，2014年将是养老政策落地的关键年，届时也将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境，整个行业将呈现爆发式增长。
1、土地政策
目前我国养老产业土地获取方式是通过招拍挂和划拨获地，但这两种方式均有较大的局限性。招拍挂的方式企业开发成本较高，难以持续满足日益庞大的老年人需求；划拨用地则会面临开发融资受限，土地不能抵押等。故2014年为加大对养老产业的支持，在土地政策方面政府预计通过提供地价土地或者给予减免土地使用税等政策措施。
2、金融平台
养老地产比一般商品房的建筑、配套服务成本更高，企业在相当长的时间内无法回笼资金，加上目前养老地产商业盈利模式还是处于模糊不清晰的状态，大多数银行都不愿意贷款，这对于非大型开发商、民营企业的养老机构来说，是较大的一个瓶颈。2014年政府将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛，预计会出台相关养老机构或运营商金融贷款方面的政策。
除此之外，国家还将进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，还将积极扶持金融机构创新金融产品或服务内容，拓宽信贷抵押担保范围，支持养老服务业的信贷需求，积极利用财政小额贷款等方式加大信贷投入，鼓励和支持保险（放心保）资金投资养老服务业，开展反向按揭养老保险试点。
3、以房养老保险
国务院发布的《意见》，明确提出要完善养老服务业的投融资政策，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”保险详细政策预计2014年落地，首款产品预计2014年1月份推出。
4、医养结合
十八届三中全会强调积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。以上政策将成为2014年“医养结合”模式的重点实现路径。
5、养老配套设施政策
目前我国对养老社区及一些住宅小区的养老配套设施未有明确的细项政策。在《加快发展养老服务业的若干意见》发布后，预计2014年国家将有系列的养老配套政策出台，对民营企业降低门槛，减免配套等相关税费，鼓励民营企业投资养老机构。
6、养老建筑验收标准
2014年预计政府会推动养老建筑标准的相关工作，保障相关养老建筑产品的安全性。
（二）市场将更加规范，更加专业
企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。同时养老产业上下游产品的投放渠道以及国家养老专家对养老运营模式的探讨等，将引领2014年养老产业市场更加规范化、专业化的发展。社区、医疗、养老机构会在接下来的2-3年内大量涌现。养老人才、养老培训机构将在养老市场中呈现活跃的状态。
（三）养老地产将成地方招商考核指标
2014年多地政府直接将养老地产招商作为核地方政府引资部门政绩的一项指标。这源自两方面原因，一方面，央企、地产商、险企等投资主体纷纷加码养老地产，养老地产被越炒越热；另一方面，随着中国老龄化程度加剧，地方政府面临的解决养老问题的压力与日俱增。
（四）社会资本在养老地产领域的优势将进一步扩大
2013年12月底，民政部发布《民政部启动公办养老机构改革试点》的通知，要求推行公办养老机构公建民营。公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，通过运营补贴、购买服务等方式，鼓励社会力量运营，支持公建民营机构发展。另外，随着一些政策在2014年的一些落实，我们相信社会资本仍将是养老地产领域的主角，并且其发挥的作用将越来越大。
（五）养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展
随着产业的发展，养老产业将与金融业、房地产业、旅游休闲度假等相关产业相结合，构建泛养老产业集群概念，形成以城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。
园区地产
园区地产是以促进区域和城市发展为目标，以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，实现产业、城市、资本和地产共同发展的综合体。园区地产的兴起是产业升级和城市土地集约利用的需求，是产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化的产物。园区地产带来价值链的高端聚集，并优化产业结构，推动产业升级，由此带动城市发展，因此地方政府十分支持园区地产的发展。
一、2013年园区地产发展特征
随着土地资源的日益稀缺和行业竞争的加剧，产业园区的发展逐渐从一般性的拼硬件和成本竞争转向为效率的竞争和服务能力的竞争。这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。
园区地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，通过分析，2013年园区地产越来越突出地体现出四大方面特点：
1、新型城镇化建设，推动园区地产发展
园区地产承载技术创新、成果产业化的经济发展职能，又将企业经营和社会管理的信息与资源，以信息化手段整合为智慧园区和智慧新城。产业催生城镇，信息管理社会。园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。
2013年，园区地产凭借其独特的产业优势，在国家调结构、转方式，以及新型城镇化建设的大背景下，继续保持了蓬勃发展的趋势。科技部统计，2012年国家高新区达到105家，实现GDP 5.22万亿元，约占全国经济总量的10%，拥有近1.3万家规模超过亿元企业，2013年前三季度，105家国家高新区实现营业总收入14.4万亿元，主要经济指标与去年同期相比，均保持两位数增长。国家提出的“世界一流高科技园区、创新型科技园区、创新型特色园区”三类园区更是受到各项政策和体制机制的大力扶植。以国家高新区为代表的产业园区以其在产值、就业、税收、创新等方面的突出贡献日益受到各级政府的青睐。
2、房地产企业对园区地产的投资力度加大
2013年，房地产企业转型园区地产的热情更加高涨。万达投资400亿元的青岛东方影都等项目，已经超越了商业地产的概念，无论从运作模式还是其项目内涵来讲，更符合园区地产的本质要求；住宅地产老大万科在推出万科广场等商业地产品牌后，于三季度以近54亿元的价格第一次拿下产业办公用地，也标志着号称专注于房地产住宅开发的万科，正在悄悄布局园区地产。园区地产的老牌劲旅联动U谷、华夏幸福基业等也纷纷在扩大布局。园区地产在2013年表现出强劲增长的态势。
园区地产虽然总体较好，但参差不齐的现象依然严重。据统计，在341个国家级开发区的工业用地产出强度方面，最高达24亿元/公顷，最低仅26万元/公顷，产出强度差距近万倍。这既有地区差异的原因，也有各园区的产业定位以及开发运营质量问题。百舸争流，大浪淘沙，高质量的园区地产开发依然是社会所急需的，有广阔的市场前景，而落后的必然被淘汰。
3、开发模式趋于综合化
目前，我国园区地产开发形成了三种常见的模式：主体企业引导模式――一般是指企业通过获取大量的自用土地，营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集；园区地产商模式――企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润；产业园区协调开发模式――在政府主导下，根据城市规划发展需要，基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，实现城市功能建设的完备。
园区地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的。综合运用以上三种模式成为了园区地产的选择。
4、越来越注重资源价值最大化
园区地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。园区地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。
5、日益注重产业环境营造
园区地产的表现形式主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。园区地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。
6、投资要求越来越高
园区地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以产业为依托，尤其是十八届三中全会以后释放出工业用地价格逐渐上涨的信号，这对园区地产开发商的资金实力提出了较高的要求。
7、基础设施作用关键
基础设施建设是园区地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，也是其关注的重点。从目前的发展来看，园区地产在规划上越来越重视基础设施建设，在成本投入上也倾斜更多。
8、增值服务成为亮点
2013年，投资者对园区地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，而软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。这就促使原来的园区地产由单纯的园区产品开发销售向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。同时，也可以考虑通过资产、物业、租金入股等方式，将园区物业、产业开发与园区发展结合起来，推动园区的资本化运营。
二、2014年园区地产的发展展望
2014年，从产业地产的行业角度来看，由于政策所催生的土地红利大大降低，土地红利难以消化产业地产企业的资金成本。而产业地产企业需要真正靠产品优势和服务能力等获得利润，产业地产行业也将进入一个更加激烈竞争的、优胜劣汰的新周期。在这一背景下，我们认为园区地产在2014年将呈现以下几大趋势：
1、园区地产将呈现日益趋热的上升态势
十八届三中全会以后，市场形成了对我国中长期发展更加稳定更加乐观的预期。会议通过的《决定》在产业方面提出“产业和城镇融合发展”、“形成有利于推动内陆产业集群发展的体制机制”、“提高文化产业规模化、集约化、专业化水平”；在金融方面提出“鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”；以及“在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”等等，这些都表明新一轮的改革发展将为我国的园区地产发展带来新的契机。
房地产业发展的历程也表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。当前，中国经济体规模已经跃居世界第二，北京、上海等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美。同时，受房地产调控政策的制约，住宅地产开发瓶颈日益凸显，而商业地产也并没有成为新的理想领域。在此背景下，加上国家对中国新型城镇化发展的重视，在资源整合、服务运营以及金融支持等方面起着重要平台作用的园区地产必将呈现日益趋热的上升态势。
2、由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高
展望2014年，在十八届三中全会精神的利好下，园区地产开发由政府主导为主的局面可能会有所缓解，为充分发挥市场对资源的决定性配置作用，整体上由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高，因此，园区地产行业将会迎来继2010年之后的新一轮爆发。
3、建设用地供应适量减少，迫使园区地产转型升级
日前，国土资源部副部长胡存智表示，要通过对用地规模“整体调控”，“实行减量化供应，适当降低土地供应中的新增建设用地比重”，实现严控城乡建设用地；同时，将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围；还要采取措施提高工业用地价格；探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。因此，2014年建设用地供应将会适量减少，会迫使更多的房地产企业转型升级；而工业用地制度和价格的调整，也将会对园区地产行业产生一定的影响。但总体来说，北上广深等一线城市的工业用地价格依然会保持高位运行，三四线城市由于产业基础较差，很难吸引到更多的园区地产开发商，园区土地市场情况不会有大的变化，整个园区地产行业的竞争，尤其是在一线城市和大城市的竞争激烈程度会有所增加，园区地产行业将逐步进入优胜劣汰的良性市场发展阶段。
眼下，我国的产业园区已发展成为由不同种类、不同级别的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、保税区、边境经济合作区、旅游度假区、生态经济区等组成的遍及全国各地的发展格局。但与此同时，环境污染、配套滞后、产业发展后劲不足等问题也日益暴露。
我国未来经济社会发展的整体战略中，对新型城镇化及产业升级提出了更高的要求。在此背景下，传统的产业园区发展理念及模式已经无法适应经济社会发展的新要求，急需转型升级。
4、区域的多规划合一，将带来园区地产的蜕变
一个区域的土地规划、城市规划、环境规划、经济社会发展规划等各种规划，均出自不同的政府部门。十八届三中全会明确提出，今后要逐渐实现多规划合一，这将有效避免不同规划之间可能出现的冲突和矛盾，促进区域经济长远健康发展。作为区域经济重要载体的产业园区，其发展需进一步深入理解产业结构转型升级的内涵，同时关注整个产业链的延长和价值链的升级，并将因此而进一步‘蜕变’。
5、由科技园走向产业城，实现产城融合
从最早关注产业园区的经济属性，到现在关注其生态、环境属性，产业园区越来越强调健康及可持续发展。其未来的发展重在产城融合、居业融合，使城市和产业的功能走向融合，在满足城市功能方面也会更加走向复合化。未来园区的功能也将从传统的招商引资和管理职能向全方位的政府、产业及城市综合化服务转型，并建立园区内外主体之间的整合优势。
相应的，开发商也应从一级、二级开发商变成一个城市运营商，强大的资源整合能力是其成功转型的关键：第一，需要对产业及多元开发主体的组织和整合能力；第二，需要很强的金融整合能力和构建能力，把不同的金融机构整合起来。现在很多开发商已经在帮助金融机构研发新的融资工具和产品设计。
6、产品设计更加有针对性，园区服务作用日益凸显
做园区开发，不能只依据政府要求，要根据市场，确定产业定位。园区与商住不同，客户群是企业而不是个人，要根据主导企业需求进行产品设计。研究产业特点，而不仅仅用通用厂房，这是未来趋势。产业园区将由“大而全”向“小而美”转变。另外，产业园区间竞争的日益激烈，优质完善的服务成为园区运营者间竞争的共识，“拼服务”将成为构建园区软环境的主要手段。
7、科技创新驱动产业园区由加工型向研发型升级
未来，产业园区的发展在于比拼科技创新能力和科技转化效率。产业园区逐渐向研发型升级，科技型中小企业将会成为未来园区招商的主要目标，因此以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型产业园区更具有竞争力。由于招商目标由大型公司向科技型中小企业集群转变，而资金是制约科技型中小企业发展的瓶颈，因此园区间竞争着力点将会从优惠政策向投融资服务等综合服务转换。
8、产融结合，创新金融资源整合模式
园区的类型不同，每种模式下的金融运作和金融工具的使用差异比较大，而在一个长的生产活动和长的价值链的每个环节，也都可以衍生出不同的金融和产业嫁接的模式。随着科技园、产业园逐步到产业新城的演变，由园到城，最后大一统，回归到一个城市的运营角度。所以说在未来园区的特征已经很难说它是一个科技园，它就是一个产融结合的产业新城，更加具有城市特征。所以在园区演变过程中，融资和资源组合的方式会不一样。金融工具的介入需要掌握一些规律：
园区地产项目的资金运作
房地产金融投资
资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。
一、2013年房地产金融发展特征
2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。总结起来，主要有以下几个方面：
1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源
据统计，从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。上半年房地产信托贷款共发行217笔，融资达到531亿元。
2、产银深度融合或助推房企融资变革
2013年10月，万科30亿港币认购徽商银行在港IPO股份，成为其单一最大股东，宣告了国内纯房企与银行的联姻正式解禁，这在房地产金融领域具有里程碑式的意义。紧接着，越秀集团旗下的越秀地产，向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%股份，所涉及金额约为116.44亿港元。绿地集团与江西省就金融合作等方面签署战略合作协议。该战略合作协议包括，将在江西独资设立小额贷款公司，发起成立金融租赁公司或消费金融公司，以及发起设立产业投资基金，并积极参股江西当地的地方法人银行和保险机构等。新湖中宝，与温州银行签署战略合作协议，双方拟在中小微企业金融服务平台打造、投行业务体系整合等方面进行全方位战略合作。
一时间，越来越多的房企开始联姻银行。他们不仅可以操控自己的命运，获得更快、成本更低的融资，并且还能在前期的融资及采购、中期的按揭方面、后期的社区金融配套方面，为供应商、承包商及庞大的业主群提供财富管理等一系列金融服务。
3、民间资本涌入
房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。
4、房地产基金得到快速发展
2008以前，房地产基金还很少见，2008年以后，其数量与规模逐步增加。2013年房地产基金实现井喷式增长，对募资市场的贡献度占到了三成以上。截止10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。从投资方式看，房地产基金不再局限于简单的债权结构，而开始寻求多赢、适应市场需求的创新型结构设计，向综合体/商业主题――股权/债股结合的投资方式发展。
据统计，住宅地产是房地产基金的关注的焦点，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产及与其相关的综合性房地产；而综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有1/3的机构和1/4的管理资金量关注于结合了商业性质的城市综合体开发；有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。
另外，在地王的争夺中，到处都可发现了地产基金的身影，资本的较量已从争夺稀缺资源开始！在各大主流地产商的版图中，地产基金已成标配，地产商们已然觉醒，去杠杆化需要杠杆的重塑！当各个中小开发商开始思索转型，地产基金为他们开阔了思路，GPLP结构正在引领技术与资本快速融合。有越来越多的职业经理人、操盘手、穿西装的、光脚的涌入地产金融行业，他们带来层出不穷的创新，也带来无数的新问题。金融市场化的浪潮已席卷而来，民间资本做金融正是政策鼓励的方向！地产基金的安身立命之所在专业，地产基金的专业化已构成生存的必要条件！2013年，涌现了更多由职业经理人组建的独立地产基金，机构投资人开始入场，专业的力量得到了资本的尊重。
5、房地产信托引入有限合伙形式，投资人成真正开发商
在我国，房地产信托发展迅猛，数据显示，2013年房地产信托成立数量为972款，�模总计3006.07亿元，这一规模与2012年相比，上涨约64.9%。其开发类型也正在从简单的纯债权投资转型进入夹层甚至股权投资。
2013年10月，上海信托推出项目――“上信?万科房地产股权投资集合资金信托计划”。上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元。在具体在收益分配上，投资者信托收益完全与项目的利润水平挂钩，跟随项目利润情况浮动。采取有限合伙企业的方式投资房产项目的股权，是上海信托的项目从融资模式向投资模式转变的尝试，也是该项目的创新亮点之一。这种结构设计，相当于让投资者成为股东，介入房产开发的一级市场。今后，采用类似结构设计的信托计划会越来越多。
6、资产证券化实现了积极尝试
资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场上出售的融资方式。事实上，资产证券化始于2005年，2007年美国次贷危机爆发后，国内资产证券化路径也由此中断。2013年证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》，资产证券化逐渐成为基建和房企趋之若鹜的融资方式。
2013年5月，海印股份发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，成为国内首家实施房地产资产证券化的地产公司，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。
商业地产资产的证券化，符合国内商业地产发展的需求，也与某些机构的投资诉求相吻合，因为它可以持续地经营，有稳定的资产回报。目前，商业地产证券化探索正在升温，并且受到了企业的高度关注，未来或将成为众多能产生稳定现金流企业以及商业地产商最普遍的融资方式。
二、2014年房地产金融发展展望
1、大资管时代到来，资金将更大规模流向金融业务
经过长期的高速发展，一些龙头房地产企业的规模已经很大，要想持续发展，单靠房地产市场显然不可持续，“跨界”成为了摆在企业面前的难题。房地产具有投资性，属于资金密集型行业，出于寻求企业内部资金平衡的考虑，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出台，打破了证券、保险、基金、信托、银行之间的壁垒，标志着资产管理进入全面竞争时代，为房地产企业拓宽融资渠道、创新融资方式创造了条件。随着金融市场化的进一步推进，2014年地产与金融结合的将更加紧密。
2、创新型地产金融产品不断出现，直接融资比例进一步提高
从未来的发展趋势看，房地产企业将致力于发展更加多元化的地产金融产品，继续摆脱银行的限制。可以预见，2014年，直接融资的比例将会进一步扩大。
在大资管时代，基金和银行的联合、银行和信托的联合、信托与证券的联合将衍生出更多的新型金融产品；房地产涉银将更加普遍化，并逐渐走向成熟；房地产企业并购、引入战略投资人将更加普遍；境外直接融资成为房地产企业与国际资本对接的重要平台。
3、房地产基金发展三趋势
目前来看，房地产基金发展有三个趋势：
第一，并购基金将会在未来时间中大行其道，起到主角的作用。据悉，一些资产管理公司和大的房地产企业已经成立了并购基金。如果宏观调控常态化，有许多中小企业会退出房地产领域，到这些并购基金就面临接盘的机会了。
第二，股权化的房地产基金将慢慢取代债权化的房地产基金。对大的房地产企业来说，一方面由于形势良好，现金流回流比较快；另一方面由于良好的信用，银行还主动放款给他们。和这种大企业合作，一是道德风险比较小，二是市场风险也比较小，所以房地产股权类基金会慢慢从纯债权再加股走向纯股权。
第三，经营性的股权基金会越来越多，比如商业地产、旅游地产、养老地产、写字楼，不可能一下子售罄，但也不能出售，否则就没办法经营、管理。比较好的办法是自己持有，长期经营，在经营当中有一部分获利，在整个市场升值当中有更多的获利。这样的基金可能会越来越多浮上水面。
4、房地产信托仍占主要地位
房地产信托仍将是房地产企业融资渠道的主体，尤其是对中小型房企来说。同时，房地产信托仍将占据整个信托业资金的半壁江山重要投向。据相关统计数据显示，2013年1-7月房地产信托占32.27%的资金投向比例，位列集合信托资金投向的第一位。房地产长效机制的建立，有利于房地产信托的风险控制，因此，2014年，房地产信托仍将是房地产企业重要的资金来源之一。
5、中小房企面临“大资管”时代的挑战需创新思路
大资管时代下，对于中小企业来说机遇与挑战并存，应善于创新、抓住机遇，实现融资：第一，债权融资创新。一般情况下，债权融资需要项目产权清晰、法律文件齐全，抵押物价值充裕，偿付保障可靠，“四证齐全”为基本条件。但是，在特定情况下，在开发项目证照不全，但权属清晰，抵押物充裕，偿付保障可靠的条件下，也可以实现债权融资。第二，股权融资创新：一般情况下，股权融资需要项目投资已经形成，收益前景可以预期，操作团队经验丰富，融资企业信用可靠，通过增资扩股或购买股权进行融资。但在特定的情况下，可以在项目开始投资之前，把股权融资提前到合作投资、共同拿地，扩大融资企业的投资规模，提高融资企业自有启动资金的内部收益率，抢占更大的市场份额。第三，股权加债权融资创新。这是前两种融资模式创新的综合使用，股权部分同股同权，债权部分按照约定付息。这种融资模式，对于合作双方都有降低融资成本、分散市场风险的作用，是比较经常使用的模式，它又可以发展为固定收益加激励分红的模式。第四，经营权收益权融资创新。长期持有、经营获利的项目，最大难处在于自有资金不足；而把写字楼、商铺、酒店卖散了，既不利于整体经营，也不利于收获物业增值。根据我们的测算，以写字楼为例，开发商自持能够免交交易税、企业所得税、土地增值税，并且以成本价自持，在一线城市的核心地段，写字楼的租金内部收益率可以达到10-12%。应尝试与开发商合作，募集追求低风险、长期持续回报的资金组成写字楼基金，并且寻求通过REITs退出的途径。旅游地产、养老地产、商业地产的可持续经营，也需要此类基金。长期持有、经营获利型基金的出现，将是中国房地产业成熟的体现，也是中国房地产金融成熟的体现。
人力资源
房地产在经历了土地时代、资本时代后，正处于一个转型时代，时下房地产界说的最多的两个词莫过于“转型”和“创新”。面对房地产转型、精细化市场区分和产业化发展。首先，房地产进入“千亿时代”，随着万科第一个迈入千亿之后，各大标杆企业如中海、恒大、保利、碧桂园等也加入这一行列，千亿军团基本形成，地产势必将进入并购时代，即大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼；其次，随着地产利润逐步趋于理性，面对售价受控而土地价格不断攀升、土地带来的利润逐步降低，从而导致房地产利润越来越薄，土地储备越来越集中在标杆企业手中，这样市场倒逼小型、非专业地产企业退出市场，势必会淘汰一部分中小地产企业。
面对房地产风云突变，人力资源应该作何思考？房地产人力资源从业者存在的意义和价值何在？人力资源又如何应对地产转型？如何思考？如何自我变革？
一、关注三大关键
1、突破
“突破”固有思维，突破习惯做法，拨开表象看本质。所有人力资源都在干“招、用、育、留”的工匠活，我们不妨静心思考，问问自己人力资源到底应该干什么？我们存在的意义和价值是什么？
目前人力资源有陷入两个怪圈的趋势，首先是关注活动甚于关注成果、关注投入甚于关注产出、关注过程甚于关注利润，跑出很远却忘记为什么出发者大有人在。其次是，追求“新”和“复杂”，好像不说出点新东西、不把事情整复杂了就无法体现人力资源的水平，今天学这家、明天推崇什么体系，最终原地踏步。
我们的目标不是更好的人才管理、更好地梯队建设……，也不是传统的“招、用、育、留”，而是促进战略实施、推动组织变革、提升员工敬业度、打造高效流程、如何永续经营，是帮助组织赢得业务的成功，获取利润。
我们必须关注人力资源产出，抬头应该关注和思考管理战略性的工作、关于组织变革和管控模式的问题，低头审视管理人力资源的流程和员工贡献度的问题。这样才能上得九霄和总裁、老板对话，下得入土才能理解和关心项目疾苦。
（资料来源于DaveUrich《人力资源教程》）
2、贴近战略
战略思维是地产公司人力资源核心，从战略角度而言问题有三：首先是缺乏人力资源战略规划，导致人力资源管理缺少长期性和延续性；其次是人力资源战略规划的制定和公司发展战略不匹配；最后，人力资源战略的制定与落地缺乏数据衡量与考核。
转型下越来越多的地产公司重视发展战略规划，而人力资源应是公司战略制定的核心参与部门。一提到“战略”人力资源就头大，说人力资源被边缘化，只有事后追赶堵漏没有提前参与。我们认为人力资源必须是战略制定者和参与者，集团战略如果缺失人力资源参与和制定，那么最好的战略将是空中楼阁、水中花云中月。在制定战略中人力资源须考虑到战略目标、管理机制、人才队伍的匹配和一致性。战略目标是人力资源战略制定的起始点，管理机制是人力资源战略管理的前提，而人才队伍又是人力战略重要组成因素，因此人力资源战略实质就是根据公司战略和确保某种管理机制的发展与实现，有机的盘点人才和培养人才，最终做到三者的统一与兼顾。
人力资源战略图
人力资源战略要想保证能够落地，除了上述三者的匹配度和一致性，还要符合SMART原则，给人力资源管理制定可衡量、可量化的数据指标和举措，不能量化的定性指标也要描述清晰准确。这些战略指标更多的应该是贴近战略和整体运营的健康指标，可以根据实际情况设立基础目标值和挑战目标值两类。重要的指标包含管控原则、界面划分、人均产出、管理费占比，费效比等等，而传统意义人力资源（例如晋升率、离职率、员工满意度等等）的指标，应该是下一个层次和维度的指标。
实例：摘取某公司人力资源三年战略指标
因此脱离战略和原点的人力资源仅仅是被边缘化人事部。人力资源必须自我突破，成为战略和业务的伙伴，建立客户意识，将董事会、CEO、城市总、项目总等各级员工看成人力资源系统的客户。
HP（惠普）全球人力资源副总裁提出，人力资源要想成为业务伙伴必须满足四个目标：第一，促进、衡量和提高管理与协作的质量；第二，业务战略的实现，并促进与集团基本价值观一致的变革；第三，加快个人和组织的学习与成长速度；第四有效优化、管理与人员相关的流程。
因此人力资源必须自我突破，提升到战略层面思维，促进战略的达成，获取更丰厚的利润和长远发展。
3、贴近业务
人力资源所有管理动作必须围绕一个主题，那就是贴近业务，人力资源如何贴近业务，实际上要关注三个层面：
（1）底层为绩效管理与驱动层面，抛开传统绩效不谈，这里的绩效应该更多关注利润率、节点达成率、周转率、管理费等等，关注如何通过绩效考核驱动业务的达成与利润的实现。总部与项目重要考核维度的确定，既要突出各自的工作重心又要彼此之间相关联。还要关注奖金的有效性与激励性，总部和项目的奖金如何分配，既要考虑到项目的周期又要考虑到节点和利润的达成。
（2）中层为流程管理层面，人力资源更多的应该专注于各种流程优化与固化，包括项目决策、产品定位、设计开发、采购管理、施工管理、客户关系、管理支持等流程中是否存在优化的可能。诚然，人力资源不是百事通，但必须关注这些业务与流程，作一个牵头部门。
（3）上层为项目管控层面，又分成两个层面：人力资源必须关注集团管控模式，集团采用投资管控型、战略管控型、操作管控型三种管控的哪一种，目前是什么状况，努力方向又是什么，如何调整，如何分布实施；集团化房地产中通常出现的问题是总部与城市公司、项目公司三者的抱怨与推诿，实质上是管理界面和权责体系不清造成的，因此人力资源必须专注与牵头，组织相关专业中心、城市与项目公司领导研讨、优化管理界面和权责体系。
（4）人力资源贴近业务还要关注一件事情，流程体系、界面划分、操作指引、权责体系的相对固化和持续优化，不可因为人员的更迭而造成反复摇摆和颠覆性的变化，要做到管理系统大于人治，并将各项管理系统植入信息化当中。
最后，人力资源不是全能冠军，不是救世主，因为企业90%的问题是系统性问题，单一部门是无法推动和解决的，要避免“商鞅变法”。我们切不可大包大揽试图通过人力资源和培训解决所有问题，美国管理学前辈早就在三个90%理论中清晰的告诫了我们：企业90%的问题不是培训能解决的，而是系统问题；员工的学习成长90%来自于课堂之外、工作中；90%的发展责任应该由直接主管承担。
二、培养“四有”人才
房地产行业发展越来越快、变化越来越多，对高端人才的需求也愈发突显，房地产行业在创新转型中，需要以下“四有”人才：
1、有能力而非有学历
在目前的房地产行业，高学历的人很多，但真正有能力的人才并不多，甚至可以说严重短缺。这里的“有能力”是指IQ和EQ双高且执行力、落地性要很强的人。在招聘的时候，很多企业的HR都发现，单从某个人的简历和职业背景看，应聘者资质很好，且面试后也认为此人很适合岗位要求，但工作一段时间之后却发现所招聘的人员“眼高手低”或者“能说不能干”，或者不接“地气”，描绘的“蓝图”不见“兑现”等等。随着房地产行业的不断发展，对人才的要求也越来越高，企业需要的不是学历有多高，而是能为企业创造的价值有多大。
2、有明确的目标和超凡的定力
团队里每个人都有个性，不一定是个优秀的团队；而团队里每个人都有明确的目标并为目标共同奋斗，这个团队就是最顶级的团
