困局中的雅居乐 如何玩转云南旅游地产？

       布局转向 旅游地产已成“难以承受之重”？

雅居乐在旅游地产项目云集的云南省持续开疆破土。2013年上半年，雅居乐花去其上半年销售收入近六成的资金，大举豪置位于华东片区一二线城市多宗住宅及商业用地。而对于这家一直重点布局华南片区，并且产品主要以旅游地产为主的公司来说，阔绰出手于土地市场的背后，掩藏不住其前期正在经历的重重危机。除战略转向华东，雅居乐布局云南的步伐似乎也并非那么轻松。近年来进军云南州市却迟迟未见动向已让不少人揣测不已，正处发展困局中的雅居乐又该如何撬动瑞丽等市的旅游地产？照搬清水湾，能否玩转云南旅游地产？

布局转向 旅游地产已成“难以承受之重”？

2011年，雅居乐在其海南项目清水湾试水旅游地产领域尝到甜头之后，开始在全国多个地方，特别是华南片区大量补充旅游地产项目，大有试图在此领域大干一番的态势。据云南房网查询相关资料得知，仅2011年，雅居乐就签下了包括：开发辽河口红海滩湿地旅游综合体项目的框架协议，兴隆台区地产开发项目协议，广东中山市三乡镇500亩的旅游地产项目，及2011年4月20日至5月15日短短40余天时间内，与云南西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲政府签署的高达450亿元战略开发协议等等多个旅游地产项目。

面对雅居乐如此积极的旅游地产布局，也有研究报告曾写道：“雅居乐此番大力发展旅游地产，能够在一定程度规避住宅地产的调控风险，预计从2013年开始公司旅游地产的收入占比有望达到三成。”

但据2013年8月15日召开的雅居乐2013年中期业绩会显示，上半年雅居乐用了近108亿拿下17个项目，已经花费约89亿元买地。而2012年全年，雅居乐仅用26亿元拿地，今年仅半年多时间，雅居乐拿地金额已经是去年的3.5倍。且只要稍加历数雅居乐今年上半年拿地的区域就可以看出，今年以来，雅居乐分别在上海、南京、杭州和无锡等地重金购入土地，目前其在华东地区的住宅及商业项目数量已达到11个，布局华东的意图非常明显。

从之前以华南片区旅游地产为主，到今年重点布局华东一二线城市，并回归住宅及商业项目的转变，也在显现着雅居乐在布局上不完善、产品类型单一等历史遗留问题。

并且在事实上，该公司过度依赖华南以及海南市场的局面恐怕很难在今年得到很好扭转。数据显示，该公司土地储备的42.4%位于珠江三角洲地区。且不少项目均定位为豪宅，在限购等打击高端需求的政策短期难以取消的情况下，这些项目的销售前景始终堪忧。

       进军云南 雅居乐为何选择蹊跷的旅游地产开发模式

进军云南 雅居乐为何选择蹊跷的旅游地产开发模式？

雅居乐还有38.2%的总土地储备位于海南和云南。该公司与云南的结缘，源于2011年4、5月时分别和西双版纳、德宏瑞丽、腾冲县政府签下的总计64000亩的意向投资协议。而据2011年6月，雅居乐在云南发布的招聘公告介绍显示，雅居乐将其先后在西双版纳、瑞丽及腾冲签下的三个项目合并为一个项目。称：“雅居乐在云南的西双版纳、瑞丽及腾冲地区将打造一个极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目，该项目占地面积约64000亩（西双版纳项目约27000亩，瑞丽项目约7000亩，腾冲项目约30000亩），计划总投资超过400亿元。”

但，继2011年雅居乐在云南豪签下总投资超400亿元，总占地面积达64000亩的战略投资协议，及招聘公告之后，其在云南就鲜有消息。2012年8月16日，在雅居乐2012年中期业绩会上，雅居乐主席陈卓林还对外表示，“截至目前，雅居乐虽然已在云南当地签订了框架协议，但政府还没有正式进行土地出让，因此雅居乐还未持有这些地区的土地。”直到2012年9月20日，在雅居乐发布的公司通讯中显示，近日雅居乐以总代价约1.98亿元取得云南省瑞丽市弄莫湖片区七幅住宅及商业用地的土地使用权，为其进驻云南省的首个项目。据资料显示，该七幅地块总占地面积约263，994平方米，约合395.99亩，预计总建筑面积约731，852平方米，楼面地价约每平方米271元。

以开发旅游地产见长的雅居乐，正式进驻云南的实质性第一步没有跨向不管是市场成熟度，还是旅游热度均较高的昆明、大理、丽江等城市，而是选择了在云南城市综合排行榜仅能排到16位的瑞丽。对于此番布局，笔者不禁提出疑虑，即为在云南大肆开发旅游地产项目而来，为何却又避开主流的旅游热点城市，而选择德宏瑞丽这么一个旅游发展水平不高的城市进行先期项目开发？仅凭一个雅居乐，该如何来撬动瑞丽旅游发展水平并不高的旅游市场？

据云南房网了解，目前其在瑞丽的项目名为“雅居乐国际花园”，根据规划，项目预计总投资50亿，占地面积约1100亩，欲打造的是瑞丽地区集高端酒店、商业中心及上层豪宅为一体的国际住区。云南房网致电该项目营销中心询问相关情况时，其项目置业顾表示，“目前项目一期打造的是以墅质洋房为主的住宅社区，至于后期规划是不是做旅游地产并不清楚。”此番看来，雅居乐拿下瑞丽项目之初，每平米土地的楼面价仅为271元，低价拿地打着开发旅游地产的名号背后，实则暗揣操纵瑞丽住宅及商业地产之嫌。

照搬清水湾 雅居乐能否玩转云南旅游地产？

雅居乐的成功在很大程度上依赖的是其位于海南的旅游地产项目――清水湾。其与云南政府签署战略合作协议之初，也表示将在云南复制清水湾模式。但理性思考清水湾在海南的成功，在2006年项目面市时，不管是房地产市场投资大环境，还是旅游地产项目给到投资客户的新鲜程度，无疑项目都占尽了天时地利人和因素，可是近两年清水湾销售业绩不断下滑，也导致雅居乐三年来，年度销售总额一直在300亿上下徘徊，增长率疲软的现实。

以旅游地产为主的清水湾造就了雅居乐昨日的辉煌与现今的尴尬，雅居乐的未来仍在众多“类清水湾”身上。但“清水湾”项目在海南的成功，并不意味着其只要复制，就可以在其他独具地缘特性的城市获得成功。就拿其首先进入的瑞丽来说，边境贸易，民俗文化特色是其最大的特色所在。采用复制清水湾模式，产品面市时唯恐“水土不服”。瑞丽常驻人口仅约20万，在其旅游市场发展尚不成熟的今日，对外吸引力也相对不足，如何吸引投资客户，和让本地居民消化定位为“高端”产品的项目，也是雅居乐需要面对的极大考验。且发展旅游地产最大的风险还在于，旅游地产这种模式的房地产项目受经济影响较大，它不是刚需产品，销售对象也是不稳定的。

此外，对于当初雅居乐云南公司招聘简介中对于云南三地占地面积达64000亩项目的交待是，“欲在云南的西双版纳、瑞丽及腾冲地区将打造一个极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目。”跨地跨州且并没有连成片的土地，怎样运作成一个综合旅游度假项目？综合性该如何体现？项目会产生何等实质性的作用？理性得来说，对于这样庞大的项目，仅是投入前期开发准备工作，对公司的资金周转问题就是一个极大的考验。而且需要的还有公司超强的运作能力及运气，这些一个都不能少。