李国平:我们真的有一个“白银时代”？

编者按：李国平先生的文章，深刻分析了地产发展的新时代特征，推荐大家分享。

日前，《2014年中国房地产战略转型&管理创新总裁峰会》在深圳万科总部举行。高策顾问公司董事长、高策地产研究院院长李国平先生受邀担任大会专业主持，在开场致辞中关于房地产的“白银时代”，发表了犀利而独到的专业见解。

“白银时代”，是当前房地产界的一个热词。“白银时代”相对的是所谓的“黄金时代”。今天在座的大部分开发商老总和我一样，都经历了中国房地产过去那十几年，我想请问：有多少人置身其中的时候就明确感受到那是一个所谓的“黄金时代”？

我相信大部分人没有，在当时并没有觉得那个时代有多么地辉煌，赚钱是多么地容易，好像弯腰就能捡到钱一样，只是我们今天来回顾，才发现原来那是一个“黄金时代”：只要你敢拿地最终就都能赚钱。不管你是否是从别的行业转过来的，哪怕你是所谓的“野路子”，你是在“野蛮生长”，最终都可以获得不错的收益。所以，所谓“黄金时代”，其实是今昔对比的结果,使我们今天回想起来说：哦，那是一个黄金般的年代!

今天，我们提出了所谓“白银时代”的概念，但是否会真实存在？还仅仅是我们的一种愿望？或是一种自我安慰？面对今时今日的房地产市场，我们在自我心理暗示：没事，市场不会一落千丈的，我们还有一个“白银时代”，还可以有很长时间的行业发展。但其实我们心里并没底，“白银时代”只是一个说法，是一个未知的未来。

但有一件事情可以确定，既然说它是“白银时代”，我们大家其实已经有一个共识：未来的时代已经不会像过去的时代那么好、那么容易赚钱了。今天在座的各位其实很想了解，作为行业的老大，万科到底有什么应对的策略以及模式的改变。其实无论我们是否知道答案，我们大部分的企业都和万科不同，我们没有巨大的规模和组织，就如同在大海遭遇风浪，我们并没有巨轮和庞大的船队。那么，我们该如何应对挑战？

对，很多人都想到了一个词――转型！其实，现在对于大部分的地产企业来讲，已经不是想不想转型，而是不得不转型的问题――因为我们身处的发展环境变了，传统的以住宅为主的房地产项目几乎已经不存在了，摆在我们面前的只有两种选择。

一种是城市更新的项目。我们在城市中心区如果还有开发机会的话，基本都是城市改造的项目，也就是所谓的打造“城市综合体”。这些“城市综合体”项目，每一个都有很高的成本、很多的限制和很大的难点，所以这些项目的利润空间和我们所谓的运作空间都是十分有限。

另一种就是城市边缘或郊区以及三四线城市的新区。在这些地方，我们面对的是动辄几千亩地的大盘或者几平方公里的新城开发。我们似乎还有很多的机会，很多的空间！但事实是更多的空白点：我们的市场在哪里？我们的客户从哪里来？好像我们什么都可以做，但又好像我们怎么做都不行，这就是我们的困惑和巨大挑战。

因此，面对充满未知的所谓地产“白银时代”，我们应该放下继续狂欢的心态，去除自我安慰的心理，用理性的思考去探讨出模式转型的策略，这也是我们今天在这里汇聚研讨、交流分享希望达到的目标。

（作者：李国平 高策顾问董事长 高策地产研究院院长）