十七届三中全会后的乡村旅游发展研究报告

       改革新时代

十七届三中全会，通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，开启了中国改革的新时代。全会对农村改革提出的新的目标和要求，并出台了多项重大举措，以期有效推进这项工作，其中，土地制度改革是人们关注的焦点。2006年初，北京绿维创景规划设计院曾率先提出“旅游产业导向的社会主义新农村”概念，对乡村旅游发展与新农村建设都起到积极的作用。在新的形势下，绿维创景也从旅游的角度，解读新时代的政策取向，并对旅游行业的工作思路进行了探索研究。

一、改革新时代

(一)胡锦涛主席视察小岗村发表讲话    

在农村改革中，土地制度无疑是非常重要的一环，土地的经营和所有权制度将直接影响到农民的利益。     

2008年9月30日，中国共产党总书记胡锦涛同志在安徽小岗村考察时发表讲话：“以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。同时，要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。”   

胡锦涛同志对土地制度提出的“要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营”将对土地改革产生重大影响。      

(二)十七届三中全会会议决定    

2008年10月9-12日召开的十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确了在新的起点上推进农村改革发展的指导思想、目标任务、重大原则，对农村改革将会有新举措、新谋划、新打算，既要稳定农村改革的成果，也要推陈出新，各项工作将更有利于农村改革和农民生活水平的提高。     

会议明确提出了农村改革的目标任务、重大原则、三大部署和党建的三大要求。全会对当前和今后一个时期推进农村改革发展做出了三大部署――要大力推进改革创新，加强农村制度建设；积极发展现代农业，提高农业综合生产能力；加快发展农村公共事业，促进农村社会全面进步。     

全会提出，实现农村发展战略目标，推进中国特色农业现代化，必须按照统筹城乡发展要求，抓紧在农村体制改革关键环节上取得突破，进一步放开搞活农村经济，优化农村发展外部环境，强化农村发展制度保障。要稳定和完善农村基本经营制度、健全严格规范的农村土地管理制度、完善农业支持保护制度、建立现代农村金融制度、建立促进城乡经济社会发展一体化制度、健全农村民主管理制度。     

三大部署是当前和今后一个时期推进农村改革发展的重要举措；其中，以土地制度改革为核心的制度创新，是最为重要的内容之一，是有效解决三农问题、推进农村改革的制度保障，同时，也为旅游产业的发展，带来新的契机。

二、相关回顾与综述 

(一)社会主义新农村发展回顾     

我国社会主义新农村建设从提出到现在，经历了50多年的发展，逐渐走向成熟，大体可分三个阶段：

(1)社会主义新农村建设的提出及初步探索     

1956年一届人大第三次会议通过的《高级农业生产合作社示范章程》提出了“建设社会主义新农村”的奋斗目标，该章程是建设社会主义新农村的法规（参见《人民日报》1956年6月24日第5版）。这是中央领导人中最早提出建设社会主义新农村的概念。     

1960年4月，二届全国人大二次会议通过了关于为提前实现全国农业发展纲要而奋斗的决议。决议指出：“中共中央制订的1956年到1967年全国农业发展纲要，是高速度发展我国社会主义农业和建设社会主义新农村的伟大纲领。”     

1963年12月，中央下发的《中共中央、国务院关于动员和组织城市知识青年参加农村社会主义建设的决定（草案）》提出，在今后一个相当长的时期内，要动员和组织大批城市知识青年下乡参加农业生产，建设社会主义的新农村。    

这一时期的社会主义新农村建设取得了一定的成绩，但是其目的是要求农业支持工业、农村支持城市，城乡差别越来越大。

       改革开放后社会主义新农村建设的探索

 

(2)改革开放后社会主义新农村建设的探索     

1981年11月，国务院领导人在《当前的经济形势和今后经济建设的方针》的报告中，号召全党带领和团结亿万农民，为建设社会主义新农村而奋斗。家庭联产承包责任制应运而生，为新农村建设铺开了新的篇章。   

1982年-1986年连续五年发布关注“三农”的“中央一号文件”，以促进农村改革和新农村的建设。     

1996年10月，胡锦涛在全国农村基层组织建设工作座谈会上对新农村干部队伍的培育提出了要求，并先后开展了“三讲”和“三个代表”重要思想学习教育活动。      

党的十四届六中全会提出：“要以提高农民素质、奔小康和建设社会主义新农村为目标，开展创建文明村镇活动”（《十四大以来重要文献选编》（下），人民出版社1999年版，第2062―2063页）。中央提出要“建设有中国特色社会主义新农村”，     
开始实施“多予、少取、放活”的政策，并规定了到2010年的奋斗目标。      

党的十五届三中全会提出要坚持多予少取，让农民得到更多的实惠。接着又提出改革农村管理体制，搞活农村经济。2003年初，把农村改革列入四项改革之首，并把农村税费改革工作列入第一项。     

新时期的新农村建设取得了巨大成就，但没能从根本上解决“三农”问题，其症结仍在于工农关系、城乡关系没有得到根本调整。 

(3)当前社会主义新农村建设的探索     

改革开放30年来，我国农村面貌发生了翻天覆地的变化，但城乡发展水平和城乡居民收入水平的差距却不断拉大，我党针对农村建设中存在的一些问题进行了探索。     

2003年10月，党的十六届三中全会提出了“五个统筹”的概念，并把“统筹城乡发展”放在了“五个统筹”的首要位置。     

2005年10月，党的十六届五中全会提出了“建设社会主义新农村”的时代命题。全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出了“积极推进城乡统筹发展”。

2005年12月，十届全国人大常委会第十九次会议通过决定，自2006年1月1日起全面免除农业税，废止《农业税条例》，这意味着在中国延续两千多年的农业税正式走入历史。     

2006年1月25日，胡锦涛总书记主持中共中央政治局第二十八次集体学习时强调指出，“要从建设中国特色社会主义事业的全局出发，深刻认识建设社会主义新农村的重要性和紧迫性，切实增强做好建设社会主义新农村各项工作的自觉性和坚定性，积极、全面、扎实地把建设社会主义新农村的重大历史任务落到实处，使建设社会主义新农村成为惠及广大农民群众的民心工程。”（参见《人民日报》2006年1月27日第1版）。 2007年党的十七大对统筹城乡发展、推进社会主义新农村建设作出全面部署。     

2004-2008年，中共中央连续出台5个指导农业和农村工作的中央一号文件，分别以促进农民增收、提高农业综合生产能力、推进社会主义新农村建设、发展现代农业和切实加强农业基础建设为主题，共同形成了新时期加强“三农”工作的基本思路和政策体系，构建了以工促农、以城带乡的制度框架，掀开了建设社会主义新农村的历史篇章。     

2008年10月党的十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，要求把建设社会主义新农村作为战略任务，把走中国特色农业现代化道路作为基本方向，把加快形成城乡经济社会一体化新格局作为根本要求。

(二)农村土地流转问题回顾

土地作为农业最基础的生产资料、农村最重要的资产和农民最具保障的财富，在社会主义新农村建设中作用巨大，土地流转也是新农村建设中的重点话题。农村土地使用权主要表现为土地承包经营权，土地流转是指在农户与集体间的承包关系不发生变化的前提下，承包者把有限的使用权转让给他人并收取一定转让费的行为。

1、农村土地流转背景   

(1)农村土地改革发展历程     

新中国成立以来，农村土地实行过三次比较大的改革，发展成为现在惠及广大农民的家庭联产承包责任制。其中：   

第一次是“耕者有其田”时期。建国初期的农村土地改革，将土地分配给农民所有，结束了长达2000多年的封建制度，使农民第一次真正拥有了土地的产权，为农民真正当家作主、发挥积极性奠定了基础，同时也形成了分散经营、小规模生产的基本格局。   

第二次是农村土地集体所有阶段。在“人民公社”化时期，农村土地又收归农村集体所有，土地实现了从分散耕作到集中经营的过度，形成了规模化经营的雏形。这种规模化经营模式，在特定时期对当时农业生产力的提高和农民生活的改善起到了积极作用。      

第三次是农村土地的家庭承包经营制度阶段。这种经营方式符合当时中国农村的客观实际，具有强大的生命力，为中国的农业、农村和农民的发展提供了重要保障，使得农业生产力得到前所未有的提高，农村经济得到前所未有的发展，农民生活水平得到前所未有的改善。       

但这种“按人配地”的分散经营模式，在促进农业生产力提高的同时，也阻碍了农业现代化进程。由于家庭承包经营制度建立在当时的农村社会生产关系和人口与农村土地的基数之上，农村土地承包三十年不变的政策，客观上抑制了农村土地的适时调整和合理化的流动，诱发了农村贫富悬殊加大的趋势。新时期的土地流转政策，正是在家庭承包经营制度基础上，对土地经营权的调整，充分体现了农民的切身利益。     

       nbsp;{我国土地制度政策简史

 

我国土地制度政策简史：     

1950年土改，按劳分配，由封建土地所有制变成农民土地所有制；      

1953-1956年 平均分配，对农业进行社会主义改造；农民土地所有制转变成集体所有制；      

1958年后，平均分配，人民公社“一大二公”大规模集体所有制；     

1978年，按劳分配，家庭联产承包制大规模集体所有制到社会主义公有制；     

1999年，在安徽芜湖等地进行农村集体土地建设用地流转试点；     

2001年3月，“十五规划纲要”指出“鼓励有条件的地区积极探索土地经营权流转制度改革”；   

2007年6月，重庆、成都获准设立城乡综合配套改革试验区；     

2008年9月30日，胡锦涛考察安徽小岗村定调“新土改”方向――保持现有土地承包关系稳定并长久不变；允许农民以多种形式流转土地承包经营权。

(2)农村土地流转背景     

土地问题一直是三农问题中的核心问题之一，现行的《土地管理法》规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《农村土地承包法》规定，“农村土地承包后，土地的所有权性质不变，承包地不得买卖”；《物权法》规定：土地承包期届满，“由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”。   

由于粮食安全等原因，历年来国家对农村土地性质的变更和耕地的保护一直非常重视，《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)》提出了坚守18亿亩耕地红线的目标，为农村土地的有效保护提供了法律支撑。    

对于农村土地的流转，早在2001年，中央就出台了《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，此后历年都强调要加强土地流转的自主性，但收效甚微，且存在诸多问题，使得农民的真正利益无法得到有效保障。现今，新的农村土地制度改革正在拉开序幕，法律上的保障也需要进一步加强，比如现行的《土地管理法》、《土地承包法》、《物权法》都需要适当的修改。     

2008年9月份，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛前往安徽省，考察农村改革发展情况时说：“我要明确告诉乡亲们，以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。同时，要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营”，为土地流转新政策的出台拉开了序幕。

(3)农村土地流转的必要性

① 农业规模化经营的需要。     

农村土地承包到户后，土地经营比较零散，成片的土地被分割成几块，由各家各户自主经营，致使经济效益比较低下，特别是在集约化、规模化经营的今天，土地流转政策的实施更是势在必行。    

② 农业产业化经营的需要。     

随着农业机械化程度的提高，形成了新型的农业生产能手，他们对土地的规模化要求更高，从而建成大规模的农产品基地。推进农村土地承包经营权流转，可使土地资源向专业大户、种养能手集中，形成连片专业规模经营，促进农业产业化健康发展，提高土地的生产能力。

       农村劳动力转移的需要

 

③ 农村劳动力转移的需要。     

随着市场经济的快速发展，大量的农村剩余劳力向城市集中，使得各村都产生了部分荒芜闲置的土地，极大的浪费了有限的土地资源；同时，从事农业生产的种田能手、造林能人、营销大户们又迫切需要更多的土地来拓展经营规模，实现规模化经营。这时就需要一个合适的政策来调整这种供需矛盾。     

④ 切实保障农民利益的需要。     

以往的土地征用、流转政策，存在极大的弊端：不论农民是否愿意，政府可强制性征地；农民被征用土地后，无法获得有效补偿等；农民的土地承包权被剥夺，地方政府在执行《农村土地承包法》时越界的现象较为严重，农民无法真正把握土地流转的话语权，使得基本利益得不到根本保障。      

⑤ 土地流转关系国计民生。     

土地流转政策是关系农民切身利益的大事，更是关系我国经济健康快速发展的大事，鼓励和发展土地使用权的流转，能有效保护农民的切身利益，为我国国民经济健康、快速发展奠定基础。 

2、农村土地流转政策专家解读     

中共十七届三中全会提出农村土地制度改革，是依据我国农村土地利用现状提出的，以保护农民的基本利益为前提，这是农业规模化经营的需要、农业产业化经营的需要、农村劳动力转移的需要、切实保障农民利益的需要，关系国计民生。而土地的自愿流转政策，将成为其中的重头戏，很多专家对政策进行了解读，并提出了自己的建议，如：

(1)相关解读  

① 土地流转中农民出让的是土地使用权     

桂晓琪指出：农民流转土地只是经营权的出让，是在土地使用性质不变的情况下进行出让，与土地私有化有着本质的区别。这一政策的前提是在更好地保证农民权益的基础上产生的。农村土地目前是不能走私有化道路的，也就是说土地制度没有更大改变。我们强调巩固和保护承包权，而不是改变或者拉长承包权。由于我国人口多，耕地少，耕地必须以承包经营权的形式牢牢掌握在农民手中，给农民带来实际利益，才能保证国家安全和富裕。简单地将土地私有化，农民很可能直接变卖土地获得实际收入，但到头来农民依然没有土地。因此实现农民富裕不能简单地依靠制度的改变，还是需要国家进行宏观调控，在资本与农民的博弈中起到杠杆的平衡作用，并倒向农民，维护农民的切身利益，让农民富裕起来。    

② 土地承包经营权的流转将给农民带来更多收益     

牛风瑞在谈到新的土地流转政策下农民的收益问题时指出：土地承包经营权流转实际上对农民具有类似社保的作用。农业适度规模经营客观上会伴随城市化工业化进程需要，一部分农业剩余劳动力将向城市非农领域转移，城市往往难以很好地解决进城务工农民的社保问题，依靠土地承包经营权流转收益将同样履行进城农民的社会保障功能。当前，广东省正积极探索农村建设用地上市流转；武汉“两型社会”建设更是提出了土地向优势产业流转，农民以地为股，经集体转让获稳定租赁收益；重庆、成都在城乡统筹时，采取了以土地承包经营权入股，将农业用地集中到龙头企业和种植养殖大户手中，实现土地的集约化经营。各地都有不同的情况，只要不改变农地根本用途，不损害农民利益，各种土地承包经营权的流转模式都可以探索尝试。      

③ 土地承包经营权流转并不意味向土地私有化方向走      

徐祥临指出土地流转目的是要实现规模化经营，这一点不能搞偏了，而且这个规模化经营是在坚持农村基本经营制度，双重经营基础之上发展的。土地承包是向集体承包，一定要把握这个基本点。土地承包经营权流转并不意味着向土地私有化的方向上走。明晰产权，尊重农民的财产权，从这个角度来讲，还是有很多有待完善的地方，过去土地可能也有一定的流转形式，原来的承包经营权是不可以买卖的，现在从这方面进行突破，农民彻底离开农业了，也是符合工业化和城市化的发展方向的。   

       土地自由流转不是发展房地产规模经营

 

④ 土地自由流转不是发展房地产规模经营      

宋洪远强调发展适度规模经营绝不是搞房地产的规模经营，强调的是农业生产的规模经营，可是现在很多地方是政府在强迫农民土地流转，发展房地产的规模经营，所以我认为必须坚持流转以不改变农地用途为前提，严格控制农地转为非农建设用地，流转必须要以尊重和保护农民土地权益为核心。

(2)相关建议

① 土地流转须建在劳动力转移和农民自愿基础上     

刘登高指出：土地流转的动力就在于离开农村，离开土地的农民他们不需要耕种土地，他们要转向城市或者工业。农民离开农村、离开土地的数量决定了流转土地的数量。所以，在大城市郊区农民人口有广泛就业选择，所以他们的土地流转的程度比较高，在边远的农村劳动力离开农村，离开土地少的地方农户主要的要凭承包地来生活，一部分农户不会把土地流转给另外一部分农户。关于流转土地这个概念目前最多的是本村农户之间或者亲友之间的转包，也有部分农户把自己土地租赁给公司进行使用，这些都是农民自主选择的结果。

② 政府不应主导土地流转     

宋洪远指出：目前，各地试点土地流转，大多是地方政府在主导，很多地方只盯着土地流转带来的收益，没有充分重视农民的土地权益，而且政府拿走了土地收益的大头。土地流转应建立在农民自愿的基础上，以保护农民的土地权益为核心，允许农民自主流转，而不是政府主导流转。

③ 要尊重农民话语权     

曾业松谈到土地流转政策实施时指出：农民在流转过程中基本上是弱者，他们缺乏必要的合同法知识，缺少对土地升值的预见性，甚至缺少话语权。因此，我们要完善土地流转制度，提供多种流转方式供农民选择。一方面要尊重农民意愿，尊重农民话语权；另一方面要合理评估土地价值，增强合同的科学性、严肃性，既保证农民能够分享土地增值的收益，又能保证土地转让期间的稳定，发挥土地规模经营的效果。

④ 赋权是农村土地流转改革的关键     

舒圣祥指出赋权是农村土地流转改革的关键，既要赋予交易的权利，更要赋予自由选择的权利。需要警惕的是从一个极端走入另一个极端的可能。也就是说，地方政府总有“替民做主”的冲动，始终不信任农民作为市场经济主体的理性，喜欢搞一刀切式的“运动化”改革：“征用”时农民无权选择“不被征用”，“入股”时农民又无权选择“不入股”。简单来讲，关于推进农村土地承包经营权流转，政府要做的是赋予农民更多自由选择的空间，坚持交易主体平等自愿的原则，制定明确的交易规则和条件，同时监督制约交易过程中可能出现的侵犯农民利益的各种违约行为。   

⑤ 农村土地流转应有制度保障 

在谈到土地流转政策实施时刘英团指出：建立土地使用权的市场化流动制度是农村土地制度变迁的必然趋势，但促进土地流转，关键在于真正赋予农民长期而有保障的土地承包经营权，坚持农地农有、农地农用，防止发生大规模土地兼并。首先，对土地流转制度要进行广泛宣传，积极引导，使土地向业主集中成为农民的自觉行动；其次，培育大户，千方百计利用农业项目资金以及粮食直补和综合直补资金重点投入农村专业大户，用于发展农业生产，增强大户实力，以实力吸纳土地集中规模经营；再次，要进一步强化服务意识，简化程序，简化手续，营造廉洁高效的服务环境；此外，强化保障，要从防范流转风险上维护农民利益，建立起切实可行的土地集中流转过程中风险防范机制；最后，建立制度，解决具体问题，规范管理土地流转行为。

⑥ 土地流转应确保农民的土地财产权 

目前推行农村土地制度改革要坚持确保农民的土地财产权的改革方向。党国英谈到，现在的农村土地制度改革有几个有利的因素：第一，国家规划的能力比较强，在法律得到较好落实得的情况下，不容易成为投机的对象；第二，这几年来，农民社保工作搞得比较成功，新型合作医疗和农民社会化养老都有利于土地流转政策的实施。新时期的土地流转改革的方向是：确保农民的土地财产权，如在流转的交易环节要尊重农民自身的意愿，给农民提供相关信息同时要为失去的农民提供足够的就业机会和必要的社会保障。

⑦ 土地流转应同地同价同权 

张曙光指出，要改革中国现行土地制度和土地政策，解决城市化背景下的土地产权的实施和保护问题，根本出路是在坚持两种土地公有制的前提下，发展土地流转和土地交易，特别是允许集体建设用地直接进入市场流转和交易，实现同地、同价、同权。

       土地使用权流转模式探讨

 

3、土地使用权流转模式探讨      

我国土地流转存在土地置换、出租承包、农户退包集体转让、委托转包、集体反租转包和股份合作制等多种流转形式；土地流转范围逐渐从以耕地为主逐步扩大到林地、草原、水面等整个农用土地；土地流转主体呈现多元化。总得来说，流转呈现规模化的趋势，为乡村旅游和其他关联产业的发展提供了广阔的发展空间。目前我国各地都在尝试新的土地流转模式，其中比较成功的案例有：

(1)成都“联建房”模式  

自从成都获批统筹城乡综合配套改革试验区之后，在土地制度改革上又进行了更大范围的探索。成都市的农村产权制度改革的目标就是建立城乡产权“同证、同权、同价”。具体方式有：      

① 农民将自己确权的宅基地交与有经济实力的投资方参加联建，联建方全额出资为农民修建住房，并按一定标准租用农民土地。 

② 而在原址重建中，农户也可申请向金融机构贷建房屋款最多6万元，最长8年。农村宅基地的使用证，农户用合法的宅基地使用权和拟建房产证抵押，可在信用社贷款。     

③ 土地经营权入股合作经营方式。比如龙泉驿区的龙华模式，由村委会和8个村民小组共同发起并出资10万元，以农民的土地承包经营权和整理出来的宅基地使用权作为个人股；将整理出来的林盘地、荒山等非耕地的使用权作为集体股入股，组建龙华农民股份合作社，合法流转农民宅基地用于市场开发和建设。另外还有以自然优势为依托的都江堰虹口生态产业模式，以花卉和新型农业观光旅游产业为特色的锦江区模式等。与此同时，成都市还设立了农村土地承包流转服务中心。 

（2）南海模式与昆山模式

南海模式的特点在于由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。     

南海土地股份制中农户的股权是其土地承包权的延伸。股份合作组织一般是规定原集体组织的承包农户才有权入股分红，承包制下农民拥有的土地转让权只限于农业用途，而股份制则将农民的土地转让权延伸到非农用途，农民可以凭借股权分享土地农转非带来的增值收益，农民收入显著提高。股份合作组织控制着土地非农用途的转让权，占据了大部分土地增值收益，股民对管理者的监督比较困难。     

昆山模式的特点是通过复垦获得一些非农建设用地的“额度”，土地转让权不全归集体所有，农民也可以“单干”，比起南海模式，昆山农户获得更多土地增值收益。昆山的村集体先通过复垦等方式获得一些非农建设用地的“额度”，然后向本村农户“招标”，由农户或由农民成立的合作经济组织（例如“投资合作社”或“富民合作社”）联合投资修建标准厂房、商铺或打工宿舍楼向外来工商投资者出租。不同之处在于，昆山模式下的非农用途的土地转让权不再完全归集体，而主要是通过集体与农户的合约直接界定给农户或农民的合作组织。

(3)安徽小岗模式：从“分田到户”到新型合作化     

小岗村的改革历程：     

30年前，当安徽省小岗村村民严金昌在曾经推动了中国农村重大变革的“分田到户”的秘密协议上摁下手印时，他没有想到，有一天，他会把分到自家的田地又租出去。两年前，严金昌和十几户农民一起，以每亩500元的价格把自家的两亩土地出租给一家上海养殖公司，发展规模养殖，年终参与分红。年薪、土地租金，再加上年终分红比单纯种地收益高的多。 

小岗村人眼中的未来：     

小岗村党支部书记沈浩为小岗村的经济发展规划了“三步走”的“宏伟”蓝图：第一步，进一步扩大土地流转规模，调整农业结构；第二步，依托“小岗”品牌，发展休闲旅游、红色旅游；第三步，引进工商企业，促进工农业协调发展。

       “股份+合作”模式

 

(4)宁阳县“股份+合作”模式：采用“底金+分红+劳务收入”的土地流转分配方式     

“股份+合作”流转模式四大特点：     

其一，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。其二，合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。其三，合作社挂靠龙头企业进行生产经营。其四，合作社实行按土地保底和按效益分红的方式。年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。      

具体分配方式：     

按当年盈余的10%提取公积公益金，10%提取风险金，80%按股分红。公积公益金用于扩大服务能力或弥补亏损、发展合作社事业和社员福利事业；风险金用于合作社生产、营销遭遇重大经济损失时的补贴。 

宁阳土地流转机制的成功之处：     

一是有龙头企业作依托。农业龙头企业是农村经济发展的主力军和助推器，企业发展规模越大对土地的需求越大，农民土地流转的面积就越大，对农民增收、农业增效的拉动也会越来越大。二是以合作社为载体。农民专业合作社是土地流转的载体，它把一家一户的土地聚合在一起，形成一个充满活力的有机体，并担负起对土地流转农户的管理职能。

(5)甘肃土地股份合作社     

这一合作社以土地入股为主要方式，农户携地入股，由合作社集中使用，由种田能手或外商承包租种，双方签订合同，合作社统一管理。加入合作社时，农民要有书面入社申请，准入后，农民以土地和现金两种方式入股，土地每亩为１股，参与农业收入分红；现金股用于建办企业，每股为500元，以100股封顶，参与企业利润分红。入现金股的农户必须入土地股，否则不予确认。

(6)温州创新耕地流转模式     

温州各地农村近年来积极创新耕地流转模式的主要内容为农户把承包田有偿转包给大户集中经营，模式包括招投标式转包、“中转站式转包”和“中介机构合同转包”等三种。作为温州土地流转的主要模式，目前种粮大户转包模式承担着全市40％以上的早稻生产任务。瑞安市梅屿乡马中村部分粮田先由村集体承包形成基地，然后再转包给种粮大户，这种形式叫“中转站式转包”。例如承包了1000多亩耕地用于粮食种植的瑞安市马屿镇的种粮大户，通过当地老人协会出面协调，与农民签订了转包合同，他采用的是“中介机构合同转包”形式。     

温州三种土地流转方式的广泛运用，已经收到了遏止耕地抛荒、稳定粮食生产的预期效果。据最新统计，今年温州早稻播种面积达51.89万亩，比上年增5.5万亩，超额完成了50万亩的计划任务，全市耕地抛荒现象得到了有效遏止。温州的实践表明，以经营体制改革为重点，创新耕地流转机制，组建各种各样的新型农村合作社，是稳定和提高粮食产量的重要途径。 

(7)合肥土地流转模式     

模式内容包括：     

（1）从2009年起，对连续3年以上从事农村土地规模经营面积达到1000亩以上的经营主体，市政府给予一次性奖励。     

（2）把农业规模经营主体作为信贷支农的重点，允许以联合担保等形式办理贷款手续。     

（3）对迁入城镇定居，自愿放弃承包地的农民，经集体经济组织成员（代表）大会讨论同意，可用集体经济组织收益给予补偿；引导社会资本参与农村土地承包经营权流转，领办或联办农业企业，着力打造一批千亩以上的生产基地；鼓励农村集体经济组织推行土地承包经营权规模流转。对通过土地整理新增的土地及“四荒”地，由集体经济组织统一流转，也可跨区域流转其他集体经济组织的土地。规模经营的收益归集体经济组织成员共同所有。     

（4）农户可以采取转包、转让、出租、互换、入股及其他符合法律法规的方式进行土地流转，流转的受让方可以是农户，也可以是其他从事农业生产经营的组织和个人。 

       河南西万农地“整村流转”模式

 

（5）引导同村同组农户以互换形式使土地相对集中，发展生态高效农业。鼓励农民在自愿的基础上将剩余承包期内的土地承包经营权一次性流转出去。     

（6）鼓励种养大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、农村集体经济组织、农业科技组织等农业经营主体，集中连片开发农户流转的土地。      

（7）鼓励农户以土地承包经营权入股的形式组建土地股份合作社，引导投资主体与流转土地的农户形成利益共同体。    

（8）鼓励对“四荒”地和林地进行流转，对以其他方式承包取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒”地和林地，承包者在承包期内，依法享有继承、转让、出租、入股、抵押等权利。     

（9）在土地流转基本条件不具备，土地仍是农民收入主要来源的地方，充分发挥种养大户、购销大户、农业龙头企业、农民专业合作社等经营主体作用，在家庭承包经营的基础上，通过统一产前、产中、产后服务，逐步实现规模经营。     

（10）土地流转的收益归承包农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。流转价格由当事人双方协商确定，集中统一流转的，可综合当地经济社会发展水平和土地产出等因素，采取招标、公开协商等方式确定。

（8）河南西万农地“整村流转”模式     

（1）市场化流转动因     

农民专业合作社、农业产业化龙头企业、种养大户成为推动土地流转的重要力量。焦作市现有农村专业合作社293个，入社成员20390户，辐射带动农户10.1万余户。     

（2）区域化流转格局。     

在城镇郊区和外出劳务较多的村庄，土地流转速度较快。在县乡村领导重视，发挥服务协调职能好的地方，土地流转较快。太行办事处水南关村位于市郊，2002年土地流转外包后，村里引进了十余家种粮、养奶牛、种花卉、种中草药的大户，土地迅速得到增值。  

(3）规范化流转趋势。     

以前，农户之间自由转包、互换等形式的流转，多数以口头方式达成协议。而现在由村集体经济组织协助流转，或由合作社、龙头企业参与流转的，均签订有正式合同，以保障原承包方的土地承包经营权收益。目前，该市土地流转合同签订率已达到35%以上。    

（4）组织化流转推动     

现在焦作6个县（市）中，已经有沁阳市和博爱县成立了农村土地流转工作领导机构，加强对土地流转工作的领导。沁阳市制定了《关于推进农村土地流转加快新农村建设的意见》《沁阳市农村土地承包经营权流转实施办法》等一系列指导性文件。     

这些探索促使土地承包经营权由自发流转向自觉流转、由分散流转向规模流转、由无序流转向规范流转、由粗放流转向高效流转发展，并把推进土地流转与发展现代农业相结合了起来。

       改革新时代

  

 

（9）重庆九龙坡模式与长寿模式 

去年重庆被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆的探索，创造了土地流转的九龙坡模式、长寿模式。 

① 九龙坡模式：土地换社保、住房换宅基地     

土地换社保：     

第一种方式是以土地承包权出租。按稻谷亩平均产量折算约1000元／亩的金额，收取租金。流转以自愿为原则。其目的是将农民从土地中解放出来，他们可在附近的农业园区或城镇企业打工，以其身后的企业为依托解决社保问题，并享有固定土地收益，实现持续增收。    

第二种是“土地换社保”。九龙坡区颁布相应政策，凡拥有稳定的非农收入来源，又自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的，可以申报为城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。   

目前九龙坡在3个试点镇的镇村一级设立了土地流转站，农民将土地租赁给村，再由村流转至镇或园区。政府将这些腾出来的土地出租给有实力的企业和个人，发展高收益的现代规模农业和特色产业。   

住房换宅基地：     

为解决破解城市建设用地瓶颈，试点以城市住房换农村宅基地。在九龙坡的试点镇白市驿，政府拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，其他80%左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。用宅基地换住宅，农民基本上不花钱每家就可以住上高标准城市小区房。     

这其中一个最大的突破，就是小区房可以进入市场自由流通，可以出租或者变卖，来获取收益，类似小产权房。      

② 长寿模式：股权+工资+红利     

宗胜公司是长寿区石堰镇麒麟村5个村民小组共508家农户在自愿、平等、互利的原则下，在资金共筹、财产共有、决策共定、风险共担、盈利共分、充分自愿的前提下组织起来的股份制合作经济实体。农民以土地经营权入股。农村土地承包经营权评估作价253.42万元，作为公司注册资本的一部分。     

麒麟村通过股份制合作经营管理模式运作，由于家家是股东，个人利益与公司兴衰紧密联系在一起，克服了小农经济传统经营柑橘产业的种种弊端。同时，变成股东的农民可成为公司的工人，到果园上班。农民的土地收益变成股权+工资+红利。

(三)林权制度改革及其他   

1、我国林权制度改革回顾     

林地是农用地之一，农村土地改革和可以借鉴林权改革的一些经验。从1984年《森林法》的制定到2008年《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》的正式公布，我国的林权制度经过20多年的发展，不断完善，其中：加快林地、林木流转制度建设，加强森林资源资产评估管理等，为林权流转的有效实施提供了法律依据。    

林权流转在广义上是指林地、森林使用权流转以及林木所有权流转。   

我国林权流转制度发展历程：     

1984年制定的《森林法》并没有对林权有偿流转做出全面和统一的规范，在实践中引起了诸多混乱，并造成大量国有、集体资产流失。   

1998年修正后的《森林法》第15条，从法律上肯定了森林、林木、林地使用权作为生产要素可以进入市场流转，但国务院迟迟未出台具体的操作办法。     

2003年6月25日发布的《中共中央国务院关于加快林业发展的决定》第14条：加快推进森林、林木和林地使用权的合理流转。在明确权属的基础上，国家鼓励森林、林木和林地使用权的合理流转，各种社会主体都可通过承包、租赁、转让、拍卖、协商、划拨等形式参与流转。      

2008年7月14日正式公布的《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》第十五条提出：规范林地、林木流转。在依法、自愿、有偿的前提下，林地承包经营权人可采取多种方式流转林地经营权和林木所有权。流转期限不得超过承包期的剩余期限，流转后不得改变林地用途。

       林权流转方式及应用

 

2、林权流转方式及应用

(1)林权流转方式 随着林权制度的不断发展和完善，各地在林权流转方面也进行了不断尝试，取得了一定的经验，如：安徽太岛农林科技发展有限公司“林权流转”改革方式；贵州省锦屏县加速经营权流转，推进产业化经营，改革林业体制变“木头财政”为生态经济。 目前我国林权流转的方式主要包括：林权继承、转让、租赁、抵押、出资，以及国家法律法规允许的拍卖等其他流转方式。

(2)林业投融资新渠道 对林权流转政策的充分应用，为林业投融资提供了新渠道。      

① 以林权证抵押贷款 如：福建省林业厅与中国人民银行福州中心支行签订银林协作备忘录。 安徽省林业厅和农村信用联社联合发出通知，在安徽省宁国、黄山、南谯、怀远四地启动林权抵押贷款，进一步盘活现有森林资源资产。      

② 森林保险业务 如：福建省林业厅与中国保险监督管理委员会福建监管局签订的推进福建省林业保险试点工作的备忘录。      

③ 林权拍卖 林权拍卖是林权流转中一种相对理性的方式。已在福建、江西等省市推行。

3、林权制度改革与旅游发展      

中共中央、国务院颁发《关于全面推进集体林权制度改革的意见》明确指出，全面推进集体林权制度改革，可有效的促进林业的发展和山区农民的增收，森林旅游是其中的重要内容。以往集体林权制度改革的经验也表明，通过集体林权制度改革，吸引大量社会资金、技术、人才等要素向林区、林产业集聚，这对于旅游业尤其是林业旅游的发展有着重大意义。

以浙江省临安市白沙村为例，林权制度改革后，他们把3000多亩山林以每年10万元的价格转包给了杭州一家公司搞旅游开发。即把山林的景观资源和森林资源一分为二，景观资源流转给了旅游公司，村民们仍可以上山搞非木质资源的开发，效益显而易见，络绎不绝的游客带动了村里经济的发展，农家乐经营和山货市场给村民们带来了源源不断的收入。

4、重庆森林工程     

很多城市，也在努力探索林权改革之路，如今年重庆决定实施“森林工程”， 在科学发展观的指引下，坚持以统筹城乡林业发展为主线，坚持政府引导、全民参与，坚持科技进步，发挥市场作用，坚持建设与保护并重、生态优先，围绕深化集体林权制度改革，推进科技兴林，优化森林结构，做大林业产业，培育林产市场，加大政策扶持，倡导生态文明的思路，开展植树造林大会战，推进城乡绿化大发展。     

重庆森林工程包括五大重点：即城市森林工程、农村森林工程、通道森林工程、水系森林工程和苗木森林工程。这也是一项一举多得的大好举措，不仅进一步维护了生态安全，将重庆市打造为环境优美的宜居城市，而且随着森林覆盖率的提高，发展休闲旅游业和林业经济的空间非常大，最为重要的是，对于农民群众来说森林将成为他们创收致富的好渠道。 

三、新农村建设与乡村旅游

(一)乡村旅游发展回顾     

我国现代乡村旅游的发展较晚，真正意义上乡村旅游的兴起，是20世纪90年代以后的事情，一方面，随着休假制度的调整，人们的休憩时间大大增加，极大地刺激了人们的休闲消费欲望；另一方面，生活水平的提高和生活观念的转变，使人们逐渐将旅游和休闲纳入到生活方式之中。   

发展乡村旅游不仅为城市居民提供了新的休闲产品，而且对促进农业产业结构调整、增加农民收入、充分利用农村剩余劳动力资源、维护农村社会经济可持续发展，促进社会主义新农村建设，构筑和谐社会都具有重要意义。     

由于发展乡村旅游对解决“三农”问题和社会主义新农村建设意义重大，得到了党和国家及各级政府的高度重视和大力支持。2006年国家旅游局确定的旅游主题是“中国乡村游”，在全国范围内大力发展乡村旅游。2007年国家旅游局又将全国旅游宣传主题确定为“中国和谐城乡游”。

       乡村旅游与新农村建设

 

(二)乡村旅游与新农村建设     

乡村旅游是以农民为经营主体，乡村民俗文化为灵魂，城市居民为目标的一种休闲旅游形式。绿维创景认为，乡村旅游是社会主义新农村建设的重要模式，并创新性的提出旅游产业导向的社会主义新农村建设的概念。（相关研究成果详见www.lwcj.com）      

乡村旅游对新农村建设的意义在于：     

① 发展乡村旅游，可以充分利用农村旅游资源，调整和优化农村产业结构，拓宽农业功能，延长农业产业链，发展农村旅游服务业，促进农民转移就业，增加农民收入，为新农村建设创造较好的经济基础。   

② 发展乡村旅游，可以使农村自然资源、人文资源，增加价值。同时，也使农村生产的农副产品就地消费，降低了运输成本，提高了市场价格，促进农民增收。     

③ 发展乡村旅游，可以使农村自力更生，靠自身力量得到发展，进而减少国家对农村的扶持资金。同时，当地农民参与投资、经营旅游业，可增加其可支配收入，实现“生活宽裕”的目标。     

④ 发展乡村旅游，可以促进城乡统筹，增加城乡之间互动。城里游客把城市的政治、经济、文化、意识等信息辐射到农村，使农民不用外出就能接受现代化意识观念和生活习俗，提高农民素质。     

⑤ 发展乡村旅游，可以挖掘、保护和传承农村文化。以农村文化为吸引物，发展农村特色文化旅游。同时，通过旅游可以吸收现代文化，形成新的文明乡风。     

⑥ 发展乡村旅游，有利于保护乡村生态环境。旅游对于环境卫生及整洁景观的要求，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村庄整体建设的发展。旅游追求个性化、特色化、原生态、唯一性等等，形成了旅游村庄的独特面貌和村容，是打破目前新农村建设中千村一面的最佳模式。可以说，发展农村旅游，有利于农村乃至全国加快建设资源节约型、环境友好型社会，有利于保护资源和环境，促进农村科学规划与基础设施建设，实现“村容整洁”的目标。     

⑦ 发展乡村旅游，有利于实现“管理民主”的目标。在发展乡村旅游的过程中，借鉴国外先进经验，提高旅游业在当地社区的参与度，在尊重农民意愿的前提下进行农村建设，提高当地农民的民主、法治意识，实现“管理民主”的目标。  

(三)近年来的新农村旅游发展模式 

新农村旅游开发，类型多样，关联政府、集体、农民、企业、游客等各方面的主体，涉及到主要依托资源等方方面面的问题，对于不同的主体、不同的类型，其开发模式都不尽相同。

1、开发模式 

(1)不同推进主体     

根据推进主体不同，有政府主导型、企业主导型、集体主导型和复合型等类型，其中，政府主导的区城乡统筹发展模式，如四川、重庆的城乡统筹试点；沿交通网络的一体化推进模式等，是政府发展农村产业、运作乡村旅游的重要模式。诸如示范点、各类基地的培育带动；“一村一品”的打造；整体乡村旅游形象的塑造等，也是较为常用的手法。此外，企业+集体+农户或企业+基地+农户等模式也是较为新颖的旅游开发模式，其土地问题一般通过撤村并点、土地整理等手段在一定程度上解决。

       需要进一步解决的问题

 

(2)资源依托     

根据依托资源不同，如具体大中小城市以及景区的距离远近，其开发模式也各有不同。如深山中的少数民族风情寨，主打原生态开发；大城市周围的休闲农庄、乡村休闲酒店及休闲度假地产；小城市周边以餐饮为核心的休闲茶园和农家乐等。

(3)休闲旅游项目     

乡村旅游可以包含不同的旅游休闲项目类型，如农业观光、高科技示范、民俗与民族风情观光与体验、乡村休闲、郊野运动、餐饮、郊野度假村与酒店、乡村休闲度假居所等，以及依托山水等资源形成的其他旅游项目。以上内容的组合都可以形成较为不同的开发模式，其中较为典型的有农家乐与农家茶园；郊野休闲屋、乡村酒店与度假村；民族村寨与古村古镇；观光（高科技农业）示范区；乡村休闲度假社区等模式。

2、需要进一步解决的问题

近年以来，绿维创景对旅游产业导向的社会主义新农村建设进行了很多探索和研究工作，在实际操作中还发现以下具体问题非常关键。

(1)土地流转问题 

一方面，农村土地流转缺乏法律法规上的依据；另一方面，中介服务组织缺失、监管组织不健全、基层政府认识不清人为的制造了一些障碍；而纯粹的“圈地运动”则损害农民利益。      

要改变这些现象，除了对应上述问题，落实中央土地政策、建立健全土地流转法律政策机制、推进农村社会保障制度、建立市场体系外，还应该广泛的开展教育，尤其是对基层干部和农民，推进土地流转健康顺畅进展。      

土地往往是最难解决的问题，也产生一些变通之法，如小产权、以租代征、宅基地整理等，新的形势下，这些都将随之改善。

(2)产业发展问题

绿维创景认为，以旅游产业为导向发展乡村旅游，但绝不是局限于旅游，而是以旅游产业为突破点，解决产业发展结构的问题，即实现产业升级和产业协调发展。      

旅游产业具有很强的带动效应，乡村旅游是优化农村经济结构，提高农村经济增长质量的一个重要途径。在旅游导向的新农村建设中，决不能仅仅是做旅游产品，也决不能仅仅考虑旅游产业关联的问题，而是要站在跨产业结构、乡村区域发展、甚至更大区域发展的概念上，以旅游产业作为替代产业的龙头，渗透到的区域经济发展的各个环节，成为区域经济发展的重要支撑��扩大旅游产业规模，推动经济总体规模上升；优化旅游产业结构，加速整体经济结构升级；刺激旅游消费，拉动市场需求；促进旅游产业系统升级和旅游产品提升，放大其带动效应。 在产业发展问题上，既要有科学的规划和计划，又要形成合理的操作机制��在政府层面，既符合当前政治政策、环境发展，又是解决性的工程办法；在投资商来看，也是符合经济规律、能够操作的项目。

(3)建设资金筹措问题

建设新农村，资金投入是关键。在旅游产业导向的社会主义新农村建设中，资金的来源是多样的，绿维创景认为政府、集体、投资商、农民，以及其他成分如城市居民等都可以参与进来，形成G（政府Government）+V（集体Village）+I（投资商Investors）+F(农民Farmers)+O（其他Others）几种投资主体构成的整体运作模式。在这种模式中，政府是主要的支持者，投资商是主要的推动者，主体是农民和村委会，其核心是解决农民开发和推动农民自身参与的问题。      

我们认为，可以通过以下几种方式，拓展新农村建设资金筹措渠道��首先是政府对农村的转移支付，包括上下级垂直转移支付，以及地方政府间的横向转移支付等，尤其是土地出让金的转移支付；其次是政策性融资，如国债、以工代赈、设立基础设施开发银行等；再次是福利彩票、慈善基金等公益性筹资；最后是村集体筹资和项目筹资。      

在项目筹资中，对于非盈利的基础项目，可以扶贫的名义，积极利用国内外低息贷款；对于盈利较少，但较稳定的公共项目，可以开放特许经营，吸引民营资本；对于盈利能力强的旅游项目，可通过直接转让、筑巢引凤、建设经营、合作建设经营等多种方式，吸引各种资金。

       合作模式

 

(4)合作模式问题     

在旅游导向的新农村建设中，政府、集体、投资商、农民以及其他主体之间都存在各种各样的合作问题，而投资商的合作模式，又是新农村中的“新关系”，最为特别，亟待解决。     

简单的项目合作外，能担当旅游开发龙头的企业合作模式最值得探讨。 

“村企合一型”��这是一种常见的模式，投资企业是村办集体企业或由其转变的企业，经济实力强，既能统筹各种资源，又能承担部分社会职能。     

“兼并整合型”��即投资商整合相同旅游资源、片区或游线上多个村落的资源，通过兼并联合等形式实现横向扩张，整体兼并、整体改造、整体运作。      

“股份合作型”��农民以宅基地、废弃地等土地资源入股旅游企业，做到离土不离乡、离田不失权、离地不失利，加速农民非农化和城市化的进程。      

在投资商的合作模式主要就是投资商和政府、集体、农民之间的关系，必须协调考虑，否则项目都很难推进。      

绿维创景认为首先应先解决大合作的问题，即投资商先与政府、集体协商，先解决这核心内容，再综合考虑农民的因素，从而形成基本的合作模式。 

四、改革新形势下的乡村旅游发展探索

(一)新时代乡村旅游发展的机遇

十七届三中全会的召开，为今后一个时期农村改革与发展，制定了目标，指明了方向。为乡村旅游的发展，提供了千载难逢的机遇。我们将其概括为四大机遇，分别从规模化、资本化、政策环境、市场四个方面，来研究形势，抓住机遇。

1、规模化发展的机遇     

乡村旅游发展，与其他任何产业一样，需要规模化开发，才能提高生产力，形成经济社会效益。     

土地承包经营权和宅基地的小块分割结构及人身依附关系，已经成为依托于土地的生产要素（或资本）聚集的主要障碍。农村生产与生活要素的流转，使生产要素的聚集成为可能，保证了大资本进行产业投资的基础。     
乡村旅游产业，是现代服务产业，需要大资金的投入，需要资本市场的支持。乡村旅游产业，是未来现代农业综合开发最重要的一个方面，是直接面向终级消费的产业，具有提升附加价值，形成资金快速流转的特别作用。     

规模化乡村旅游开发，将可以形成乡村旅游目的地，带动区域乡村发展，形成对新农村建设的全面推动。     

规模化基础的形成，为国内旅游产业资本、房地产业资本、工业资本、国际投资资本等进入我国农村，提供了基础。

       乡村休闲资本化的机遇 

 

2、乡村休闲资本化的机遇     

土地承包经营权，是一种具有盈利能力的资产，是农业生产资料，是一种产业资本。     

土地承包经营权一旦可以流转，资本的价值就可以衡量，并形成土地承包经营权资本由个体人身依附转化为可聚集、可流转、可抵押的新形态。 依托于土地承包经营权的乡村旅游资源，也就转化为一种可以可聚集、可流转、可抵押的资本。由此，对这一土地进行的投资，进行的植物种植、环境营造、生态建设、设施开发等等，都承载与土地承包经营权资本，而成为具有抵押、流转、聚集与拆分能力的资产及资本。 由此，乡村旅游就成为具有资本属性的旅游资源和旅游产品。而我国旅游产业的核心资源――风景名胜区和文物保护单位，则是不具备资本属性的资源。     

我们相信，这一点，对于投资界具有极大的吸引力。我们可以称此为乡村休闲的资本化机遇。     

乡村休闲的资本，还有一块，是乡村休闲房地产的资本化。这和小产权的住宅房地产发展由一定的关联，又很不相同。    

一旦农村宅基地流转规范出台，集中居住形成的宅基地节余，可能成为乡村休闲房地产发展的最大机遇。由此形成乡村休闲房地产具有资本品的属性，成为受到法律保护且可以流转的物权。这将吸引所有房地产开发商的高度兴趣。

3、政府扶持的开发机遇     

作为产业的乡村旅游开发，需要产业发展的环境与条件。   

新形势下，我国政府将大大提高对农村的政府投资与财政扶持，形成良好的投资环境，从而为旅游开发提供较好的支持条件，降低投资成本与风险。 我国经济发展，经历了扶持轻工业、扶持房地产业、扶持重化工业等不同的历史阶段。80--95年是轻工业的繁荣期，95-08年是房地产的繁荣期，02-12年是重化工业的繁荣期，农村综合开发将成为未来十年的繁荣主体。这与政府的扶持政策是密切联系的。

4、基础设施改善与市场机遇     

面对周边国际环境的恶化，中国外贸出口将成为经济增长的主要拖累。 在拉动中国经济增长的三驾马车中，外贸出口增长、投资增长、国内消费增长基本上是三分天下。因此，投资增长与国内消费增长，成为新形势下中国经济保持高速增长的关键。     

加大对农村的投资，是建设和谐社会的必然选择，也是经济增长的有效推进机制。其中，对农村基础设施投入的加大，将极大的拉近城乡距离，形成乡村旅游市场的快速增长。可以说，交通是带动旅游发展的直接动力。路道哪里，形成休闲就在哪里开花。     

土地承包经营权和宅基地的流转，将形成农村资本的全面升值，就像城市房地产升值一样，形成极强的财富效应，带动消费需求的较快增长。以8亿农民为基数的财富效应，将产生出对经济发展和消费需求的持续推动，可能优势一轮10年期高速增长的周期，由此开启。

(二)旅游系统推动乡村旅游发展的思考

乡村旅游，是旅游产业，也是农村工作。     
在政府工作的层面，乡村旅游不是传统的农口工作，也不是传统的旅游管理工作。但是，这十年来，旅游局系统实际上已经成为推动乡村旅游发展的主要政府渠道。     

站在旅游系统的立场，我们认为，应该认真学习党的十七届三中全会文件精神，抓住机遇，加大力度推进乡村旅游产业的发展，在全国经济社会发展的大舞台上，充分体现旅游系统的价值和作用。

1、乡村旅游规划的编制工作     

中国农业发展，主要集中在现代农业、乡镇工业和乡村旅游三大方面。而旅游，又是可以结合农村建设和农民生活的多功能产业，是社会主义新农村建设最有综合效益的方向。因此，全面挖掘乡村旅游资源，系统研究市场需求，创新策划乡村游憩方式，综合协调乡村基础设施建设，科学布局旅游产业分布，编制区域形成旅游规划，已经成为旅游系统服务于农村改革发展的重要任务。 我们建议国家旅游局拿出专项资金，协调发改委、开发银行等政府机构，推动各地区编制乡村旅游规划，把全国形成旅游发展，纳入国家旅游局系统指导的轨道。

       乡村资源的景区化包装与提升工作

 

2、乡村资源的景区化包装与提升工作     

乡村旅游资源，不等于乡村旅游产品。农业项目，田园风光，特色植被，经济作物，民俗风情，古村古镇等等，都是具有开发潜力的乡村旅游资源。 旅游系统最重要的工作之一，是把形成旅游资源转化为乡村旅游产品，把简单的乡村旅游服务，转化为乡村旅游景区。 因此，推进乡村旅游资源和简单休闲服务的景区景点化，从而把农业项目，转化为旅游项目，实现以市场为目标的旅游景区包装与提升，是旅游系统介入新农村最好的切入机制。     

“全国工农业旅游示范点”的创建验收公布，已经形成了一定的景区景点指导模式，但“示范点”是一种工作引导方法，旅游市场引导功能不强。因此，我们建议推行“乡村旅游景区（点）评级”，是乡村旅游登堂入室，进入传统旅游渠道，配合规模化乡村旅游产业发展的趋势。

3、乡村旅游产品开发的设计与辅导工作     

乡村旅游资源，转化为具有规模化经营基础的旅游产品，需要进行乡村游憩方式的创新设计，特别是农业体验模式设计、乡村游乐设计、田园休闲设计、民俗娱乐休闲设计等等，需要旅游专业的技术技能。    

因此，旅游系统应该发挥专业优势，聘请专家帮助乡村旅游资源投资商，进行创新的旅游项目包装设计，实现乡村旅游的特色化。     

更为重要的是，基层旅游系统应该对广大的农民，进行个体旅游经营的辅导与培训，形成农民参与旅游经营的技能，实现旅游产品的升级。

4、乡村旅游市场的整合与促销推广工作     

随着乡村旅游的发展，在大型城市的周边，乡村旅游已经不是单一孤零的项目，而是布局有序的区域的群体。旅游系统有能力，更有责任对区域乡村旅游产业进行整合，形成游线产品，组合多种产品，开展客源地营销，实施系统的推广促销。     

乡村旅游促销，是对社会主义新农村建设最直接的支持。     

持续的乡村旅游促销，是新农村带动发展的系统工程，意义重大。

5、乡村旅游投融资的引导与促进工作     

在新形势下，乡村旅游将进入规模化、资本化时代，因此，引进大资本，进行乡村旅游产业升级，是最能形成区域带动发展的运作。      

因此，我们建议在中心城市举办乡村旅游投资洽谈会，大规模的公开进行乡村旅游招商运作。为此，首先应该对乡村旅游资源进行梳理，包装一批大项目，制定系统的扶持政策。     

我们相信，在新形势下，旅游产业将会在社会主义新农村建设中大放异彩。 

1、农村改革发展的六个目标任务――经济体制、现代农业建设、农民人均纯收入、基层组织建设、城乡基本公共服务、农业生产体系 全会提出，到2020年，农村改革发展基本目标任务是：农村经济体制更加健全，城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立；现代农业建设取得显著进展，农业综合生产能力明显提高，国家粮食安全和主要农产品供给得到有效保障；农民人均纯收入比2008年翻一番，消费水平大幅提升，绝对贫困现象基本消除；农村基层组织建设进一步加强，村民自治制度更加完善，农民民主权利得到切实保障；城乡基本公共服务均等化明显推进，农村文化进一步繁荣，农民基本文化权益得到更好落实，农村人人享有接受良好教育的机会，农村基本生活保障、基本医疗卫生制度更加健全，农村社会管理体系进一步完善；资源节约型、环境友好型农业生产体系基本形成，农村人居和生态环境明显改善，可持续发展能力不断增强。

2、五项重大原则――巩固加强农业的基础地位、切实保障农民权益、不断解放和发展农村社会生产力、统筹城乡经济社会发展、坚持党管农村工作 全会强调，实现上述目标任务，要遵循以下重大原则：必须巩固和加强农业基础地位，始终把解决好十几亿人口吃饭问题作为治国安邦的头等大事；必须切实保障农民权益，始终把实现好、维护好、发展好广大农民根本利益作为农村一切工作的出发点和落脚点；必须不断解放和发展农村社会生产力，始终把改革创新作为农村发展的根本动力；必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农、城乡关系作为加快推进现代化的重大战略；必须坚持党管农村工作，始终把加强和改善党对农村工作的领导作为推进农村改革发展的政治保证。

       三大部署

 

3、三大部署――加强农村制度建设、积极发展现代农业、加快发展农村公共事业     

全会对当前和今后一个时期推进农村改革发展做出了部署，强调要大力推进改革创新，加强农村制度建设；积极发展现代农业，提高农业综合生产能力；加快发展农村公共事业，促进农村社会全面进步。

(1)加强农村制度建设     

全会提出，实现农村发展战略目标，推进中国特色农业现代化，必须按照统筹城乡发展要求，抓紧在农村体制改革关键环节上取得突破，进一步放开搞活农村经济，优化农村发展外部环境，强化农村发展制度保障。要稳定和完善农村基本经营制度、健全严格规范的农村土地管理制度、完善农业支持保护制度、建立现代农村金融制度、建立促进城乡经济社会发展一体化制度、健全农村民主管理制度。

(2)发展现代农业的七项部署     

全会提出，发展现代农业，必须按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，加快转变农业发展方式，推进农业科技进步和创新，加强农业物质技术装备，健全农业产业体系，提高土地产出率、资源利用率、劳动生产率，增强农业抗风险能力、国际竞争能力、可持续发展能力。要明确目标、制定规划、加大投入，集中力量办好关系全局、影响长远的大事。     
要确保国家粮食安全、推进农业结构战略性调整、加快农业科技创新、加强农业基础设施建设、建立新型农业社会化服务体系、促进农业可持续发展、扩大农业对外开放。要加强农业标准化和农产品质量安全工作，严格全程监控，切实落实质量安全监管责任，杜绝不合格产品进入市场。

(3)发展农村公共事业的八大举措     

全会提出，建设社会主义新农村，形成城乡经济社会发展一体化新格局，必须扩大公共财政覆盖农村范围，发展农村公共事业，使广大农民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。要繁荣发展农村文化、大力办好农村教育事业、促进农村医疗卫生事业发展、健全农村社会保障体系、加强农村基础设施和环境建设、推进农村扶贫开发、加强农村防灾减灾能力建设、强化农村社会管理。

4、三个要求――党的执政能力和先进性建设是主线 全会强调，推进农村改革发展，关键在党。     

要把党的执政能力建设和先进性建设作为主线，以改革创新精神全面推进农村党的建设，认真开展深入学习实践科学发展观活动，增强各级党组织的创造力、凝聚力、战斗力，不断提高党领导农村工作水平。 

要完善党领导农村工作体制机制，强化党委统一领导、党政齐抓共管、农村工作综合部门组织协调、有关部门各负其责的农村工作领导体制和工作机制。各级党委和政府要坚持把农村工作摆上重要议事日程，在政策制定、工作部署、财力投放、干部配备上切实体现全党工作重中之重的战略思想，加强对农村改革发展理论和实践问题的调查研究，坚持因地制宜、分类指导，创造性地开展工作。     

要加强农村基层组织建设，以领导班子建设为重点、健全党组织为保证、三级联创活动为载体，把党组织建设成为推动科学发展、带领农民致富、密切联系群众、维护农村稳定的坚强领导核心。要加强农村基层干部队伍建设，着力拓宽农村基层干部来源，提高他们的素质，解除他们的后顾之忧，调动他们的工作积极性。要巩固和发展先进性教育活动成果，做好发展党员工作，改进党员教育管理，增强党员意识，建设高素质农村党员队伍。 要加强农村党风廉政建设，推进农村惩治和预防腐败体系建设，弘扬求真务实、公道正派、艰苦奋斗的作风，以维护农民权益为重点，围绕党的农村政策落实情况加强监督检查，切实纠正损害农民利益的突出问题，严肃查处涉农违纪违法案件。 

从党的十六届五中全会提出建设社会主义新农村的重大历史任务，并明确“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的２０字要求，到十六届六中全会将社会主义新农村建设作为促进社会和谐的一项重要措施，再到党的十七大对统筹城乡发展、推进社会主义新农村建设作出全面部署……专家梳理这一脉络后认为，党的十七届三中全会提出的农村改革发展基本目标任务，涉及农村经济建设、政治建设、社会建设、文化建设和生态文明建设各个方面，是我们党对农村改革发展和社会主义新农村建设构想的进一步细化，为8亿农民提出了具体而明确的奋斗目标。