从旅游专业视角看房地产业运作

2009-06-02 来源：作者：绿维创景林峰

旅游专业视角与旅游专业技术

旅游房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边沿性结构，产生了的全新综合，包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期，而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等，正在各地闪亮。旅游地产的提升，是旅游小城镇开发及旅游城市开发，将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试，已经出现。

用旅游的视角看地产，可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现，还可以运用旅游业已熟练的技术于房地产开发，从而大大提升房地产的附加价值，获得人居环境的完善。其中，旅游景观设计、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等，都可以成为房地产业借鉴的技术，对房地产开发商提升其房地产运营能力，及房地产商进入旅游产业，都具有一定启示。

一、旅游专业视角与旅游专业技术

旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式，旅游业已经形成了一种综合性产业。以资源、交通、市场为三大基础，吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素，形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大业态。

旅游开发成功的标志，是核心吸引力的形成。取决于旅游产品的游憩方式设计是否形成了独特性吸引力（或独特性卖点）；商业模式是否达到最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平的效果；

旅游业的独特视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。

二、房地产业态分级

一级区域开发商�结合了全部土地功能要素，包含大众产品与非标准产品，进行的成片土地综合整体开发；二级项目包装公司�以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品，进行非独立片区招商开发和项目炒作；三级非标准产品开发商�以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商；四级标准产品开发商（房屋工厂）�以大众市场交易的建筑物，主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心，为房地产业的 " 简单加工型 " 企业；

旅游与房地产

三、旅游与房地产

１、景观设计与房地产

景观是旅游的基础资源，在旅游业内，景观评价、景观设计已经成为非常成熟的专业技术。其中，形成了对不同景观详细的资料系统及定性、定量评价的标准，这为景观设计提供了强有力的支持；在旅游景观设计中，形成了大地艺术、植物造景、天然材料造景、生态造景、古建造景、民俗建筑造景、文化造景、艺术造景、科技造景等非常丰富的造景技术；在旅游开发中，长期形成的独特性、唯一性、奇异性、极致性、天人合一、生态自然等等理念。这些理念和技术，对房地产开发，具有非常使用的价值。

房地产中对主体建筑景观的设计技术，已经发展得十分完善，但对环境景观的理念，长期停留在园林绿化的传统框架内。从景观建筑与景观房产到生态建筑与生态房产，再到人居环境的深化与细化发展，房地产业打造环境的理念与技术都在持续提高。若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，必将形成新的提升。

２、主题定位与房地产

旅游项目设计，创意经典，落地运营，绿维创景http://www.lwcj.com常讲究主题定位。房地产项目的功能与旅游项目功能不同，但从吸引力的塑造来看，主题定位及打造，具有提升附加价值的极大功效，主题型房产将会越来越多。对游客量有效的独特性吸引力设计技术，完全可以借用于房产开发。芙蓉古城、建外 SOHO 、总部中心、长城脚下的公社、上海的八国小镇等等，都是很好的使用了主题吸引力模式。鸟巢、帆船结构的悉尼大歌剧院等非标准公共产品，是建筑外观与主题理念共鸣的杰作。

３、游憩方式设计与房地产

游憩方式设计，需要对游程时间与节奏安排、游赏娱乐内容方式、吃住行舒适合理与娱乐化、情境设置、环境设置、体验结构设计、生理节点与心理兴奋点安排、社群互动、购物内容开发与购物方式设计等等进行全面设计。

对于房产开发而言，进出入的方便性、交通及交通工具的设置、多角度的观赏设计、休闲时间的空间安排、休闲内容与居住的互融、邻里互动结构、购物环境等等方面，与游憩方式设计中的很多理念与技术可以互相通用；情境设计、体验设计、娱乐化设计等等，对于房地产开发，都有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，是旅游中可以借鉴的技术；旅游中基本的盈利模式�以独特吸引力，最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平等游憩方式分析方法�对大型商业区、商业卖场及商业楼盘的开发有特别大的借鉴意义。

４、游憩型商业地产

步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、 Shopping Mall 等等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。

商业地产出现了两大趋势：大型商业楼盘或街区的游憩化趋势；休闲、娱乐、餐饮、购物等的群聚、混合及特色化趋势。

Shopping Mall 、步行街是游憩化的商业地产的典范。 Shopping Mall 的成功，必须以游憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提，纯粹的卖场必将失败。而对游憩吸引力的设计，是旅游游憩方式设计的专业特长。

步行街，是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐，获得本地市民与外地游人的钟爱，同样是游憩方式设计的专业。

城市商业游憩区，具有极大的前景和多样的文化与景观可能性，新天地的古建背景与古文化氛围打造、形成新天地模式 " ，外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯、称为 " 外滩模式 " ，商业步行街模式，重庆的 " 南滨路模式 " 等等，都是创意开发的典型，在商业游憩中心的开发上，未来必将产生全新的个性化城市名片。

５、旅游房地产

我们称为旅游房地产的领域，主要是指作为第二居所或第三居所的住宅、产权酒店及分时度假酒店。中远郊型别墅具有最明显的周末休闲第二居所的特点，休闲环境和服务的配套，具有关键性作用。其中，高尔夫别墅、滨水别墅、景区山裙别墅是最成功的类型；度假胜地别墅具有最明显的周末休闲第三居所的特点，包括有滨海度假胜地、避暑胜地、运动康疗度假胜地、山水田园、特殊气候条件、其它风景名胜等；产权酒店是目前法规不健全条件下，旅游地产最好的融资手段，具有非常灵活的多样性设计条件，可在近郊、远郊休闲区、运动休闲区、温泉、风景区、度假区等各类休闲度假结构中运用；分时度假在我国尚处于开发初期，没有形成销售渠道与网络，其成熟发展还需较长的时间。

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