从疗养院到度假酒店的升级模式

       项目分析

八○年代建成的疗养院，已经十分陈旧过时。对于峨眉山的一家疗养院来说，改造已经势在必行。但是，如何改造？如何提升？怎样站在时代趋势的潮头？ 

今年３月，该疗养院的上级机构在几十家规划设计机构初选基础上，确定了三家邀标单位，绿维创景获得了这次改造方案竞标的机会。我们非常珍惜这一机会，形成了由旅游策划、房地产策划、规划、景观设计和建筑设计五个方面专业人才构成的竞标组，并于１５天内，完成了竞标方案。“青衣水庄��天府第一水庄”脱颖而出，成功获得国际竞标第一名。 

青衣水庄的方案，是一个国有老式疗养院改造提升，面向市场开发经营的经典案例。 

一、项目背景：运营模式转化 

该疗养院兴建于上世纪八十年代，是当时大型国营机构系统内部为职工提供疗养福利的附属单位，位于成乐高速公路旁，紧邻乐山三大水系之一――青衣江，背山面水，自然生态保持良好，面积约300亩。现有客房共二百余间，利用率只有三分之二左右，因其建筑设施严重老化，已经无法满足现有市场的需求；据了解，从疗养院开业到现在，从来没有盈利。因此，要扭转现状，实现真正盈利，首先要改变的就是运营模式，充分利用上级大型机构的资金和品牌优势，导入全新的运营模式，实现由事业管理向企业运营的模式转变。 

二、市场基本结构：内外市场结合 

首先，上级大型机构作为背景支撑，2004年集团内部会议、培训、疗养拥有极大的消费能力。再次，地处著名的世界文化遗产地和中国优秀旅游城市――乐山，具有得天独厚的地理优势，它所拥有的资源是生态环境非常好的青衣江景，特殊的江景资源和地理位置决定了其特有的舒适性和私密性对高端客源市场有充分的吸引力。这些都决定了本项目的市场具有非常特殊的结构：第一客源市场：机构系统内部职工高端疗养、培训、会议市场；第二客源市场：成都、乐山周边高端商务休闲市场和会议、培训市场；第三客源市场：旅游团队市场。 

三、市场基本结构：内外市场结合

随着物质生活水平的不断提高，患有各种“富贵病”的人也越来越多，高血压、糖尿病、心脑血管病等慢性非传染性疾病的患病人群也日益上升，根据世界卫生组织的一项调查表明，约65%的人处于亚健康状态。对上述具有慢性疾病和属于亚健康状态的人群来说，能进行基础体检并根据其自身特点进行有针对性的康疗项目，必将成为其追捧的热点。 

项目区坐落在青衣江畔，拥有绝佳的江畔景观，因此“水”是其打入市场的基础，但由于人不能直接亲临江边，造成了一种“观水却不能亲水”的需求困境。因此，在项目区打造一个“水”主题，正好就能契合人们的亲水愿望。同时中油峨嵋疗养院本身就是一个具有医疗性质的单位，具有良好的专业医疗背景。如若能挖掘一个特殊的切入点，发挥疗养院的传统优势，对疗养概念的重新阐释，完全可以改变过去疗养院死、陈、旧的形象，从而真正将旧体制下的疗养院打造成为现代时尚健康生活的平台和载体。 

为此，我们提出，将“水”和“疗养”、“健康”进行充分的融合，推出以“水疗”为主打特色的康乐产品，从“观水”、“赏水”到“亲水”、“玩水”、“疗水”、“饮水”，充分发挥水的特色和功能，再结合目前在欧美等发达国家流行的水康疗手段，以草本植物、天然食物、水等自然物质, 运用温和而不干扰人体自愈能力的方式对各种亚健康状态进行安全、有效、全面的康疗，以人体健康为核心，重点强调维持身体健康和预防疾病，舒缓工作压力。 

但是，本项目不同于一般的SPA馆、洗浴城、温泉中心等休闲项目，它是依托得天

独厚的青衣江景作为项目背景，面向中高档市场，以高档水岸会所为核心，贯穿“水”主题的，以酒店和半山别墅为卖点的大型度假项目必将会在激烈的市场竞争中大放异彩！  

       项目构思

四、项目构思：青衣水庄��“天府第一水庄” 

青衣――在川剧中青衣旦多为身着青衣，性格善良，品格优秀，端庄贤淑，举止大方，道德情操高尚的女子。因此以“青衣”作为项目的主打名称，既简明扼要的概括出了项目所处的地理位置“青衣江”，同时还体现了四川的原生态文化，可以在建筑、园林等方面体现川派风格，而且还为VI上统一了色彩，在服务上体现“青衣”特色，可谓是“一名多得”。水庄――水是项目的灵魂，整个项目都要围绕“水”做文章，将青衣江水做得有声有色，不仅要欣赏到如画般的青衣江景，更要在水庄中充分享受水给人带来的轻松惬意，将人和水的关系无限拉近，让工作的压力融化在水的柔软中，让人在水的滋润下释放，让人和如画的水景融为一体，让水成为人的活力之源，动力之本。  

本项目既然定位于以水为主题的高档休闲康疗度假会所，因此其功能必须完善而强大。既要有普适性的旅游、休闲功能，还要配套“水疗”特色的健康检测和康疗功能，同时要将“休闲健身”和“社交娱乐”功能有机结合，让成功人士在这里不仅能得到身心的放松，同时还能为事业的不断发展提供良好的商务社交平台。

五、功能分区与项目 

三星级主题酒店区：主要接待普通的职工培训、疗养、会议和旅游团队，以及部分会议和培训。为了保证会所的私密性，考虑在现多功能厅南侧区域，修建一座三星或四星级主题酒店，暂命名为“青水楼台”。 

半山江景水岸别墅区：依山就势修建半山江景水岸别墅区，暂名“青水丽境”。别墅内部陈设以五星级酒店标准装修，别墅间用绿篱隔离。别墅区中大量引入水景，形成曲折水面，别墅均依山傍水而建，成为高档山水别墅群。利用其现有的水池造小型瀑布和小水面，打造靠山望水顶级别墅，彰显绝版山水之尊崇。 

水疗会所区：修建水疗会所区，暂名“青水养心”。水疗会所区是整个项目的亮点所在，也是客人的主要活动区域，为驻店客人提供健康检查、“水疗”服务，以及各种休闲服务。水疗会所区主要建设量子分析健康馆、青衣水疗馆、SPA馆、水上运动馆等康体休闲设施，并提供青衣养生宴等高档餐饮服务。 

水疗会所区项目设置一览表