休闲步行街研究专题

       概述

绿维创景认为，休闲步行街即是位于城市（区）繁华地段，受到交通管制只许行人步行的，具备一定的休闲消费吸引力，且能够聚集人群并为之提供休闲游憩的通道或街区，是城市休闲聚落的表现形式之一。

休闲步行街的基本要求如下：

首先，作为步行街，休闲步行街是设置的不准车辆通行，只许行人步行的通道或街区

其次，休闲步行街必须有自身的特色，形成一定的可以聚集人群的休闲消费吸引力。如步行商业街、酒吧街、旅游景区（点）步行街等，分别以购物、酒吧集合、民俗文化古建筑等作为各自的主要吸引力，都会构成对市民或游客的吸引，从而触发前往消费体验的动机。

再次，休闲步行街是一个多功能、多业种、多业态的集合体，在其特色吸引力下，除满足前来游客的首要需求之外，还要能够为游客提供休闲游憩的放松体验。理想的休闲步行街（区）应该是符合现代消费的趋向，具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通、贸易等15项功能和50～60个业种，最大限度地满足广大消费者的购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等各种需求。

第四，休闲步行街一般处于城市（区）或景区（点）的繁华地段，且有足够的配合其特色吸引力的场地和规模空间，能够为聚集的人群提供充足的空间。

但是要想成为世界或国内著名的休闲步行街，还应该具备以下几个条件：

（1）具有悠久独特的文化，是商业、旅游(休闲)与文化的有机结合；

（2）具有极高的知名度，是一个国家或地区的商业或文化的品牌；

（3）具有引领时尚潮流的鲜明特色，是民族与国际精华的有机结合；

（4）具有良好的城市景观与生态环境，是传统与现代的有机结合。

 从商业休闲化和旅游产业系统升级的角度看，对城市（区）休闲步行街的理解如下：

（1）休闲步行街代表着现代城市（区）步行街、商业街的一种发展趋势。

（2）休闲游憩功能是休闲步行街的核心功能。

（3）休闲步行街的商务商业功能具有明显的休闲游憩性。

（4）城市（区）生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是休闲步行街形成的重要动力机制。 

       分类

 

1、从形成机制看休闲步行街的分类

步行街的形成机制是决定其整体或局部商业格局、形态的基础原因，分析休闲步行街的形成机制（即核心消费吸引力），可以把休闲步行街分为以商业导向的休闲步行街和以休闲旅游导向的步行街两大类。这两类步行街在开发和运营过程中由于其面对的客源需求不同，其开发和运营模式也不尽相同。由于这两类步行街中具体吸引力依托资源不同，还可进行次级分类。

（1）以商业导向的休闲步行街

该类步行街以谋求商业利润作为根本目标，同时注重环境质量，这类步行街上往往有比较亲切宜人的氛围，设立有绿地、彩色的路面、街头雕塑、座椅等，使人们在购物之余，仍愿意留在步行街中活动。  

综合型商业步行街

该类步行街以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，比如北京王府井、上海南京路、成都春熙路等。

传统商业步行街是历史上形成的，在城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市的名片，体现城市繁荣，具有独特性和不可再生性，旅游资源、文化资源、商业资源是其核心力竞争力所在。

核心吸引力：观光旅游、特色餐饮、购物、休闲等多功能的有效聚合。 客群消费：本地和外地客源为主，消费层次丰富、消费时间较长（1－2天）、具有明显的无差别消费特征。 业态特征：多元化的业种经营，能满足吸引大量、多层次消费者的需求；业态丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比； 商业布局：以传统的商业空间为核心，衍生出系列休闲等辅助商业空间。

特色商业步行街

特色商业步行街是面向特定消费群体提供专业商品或服务的休闲步行街，多见于商业发展历史悠久、特色鲜明的城市，主要是依托传统的商业街区形成，并随着城市商业水平的提高而呈点轴状扩张，并不断加大休闲功能的比例，具有较为浓厚的城市传统文化或者商业特征沉淀。 特色商业步行街具备三大特点：突出专业商品特点，经营专业商品的店铺在特色商业街里能够占到50％；突出民族和民俗特色；具有休闲、风情特点。

如北京中关村电子一条街、北京三里屯酒吧街、北京马连道茶叶一条街、杭州健康路丝绸特色街、广东番禹电器一条街、以及散落在各地的很多美食酒吧一条街。

核心吸引力：该类步行街的最终形态为商业，表现为最终生成为某种商业业态，或以餐饮、或以泡吧或以购物等为核心业态的聚合模式。

客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。

业态特征：较为单一化或多元化的业种经营；本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。

商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。 开发特点：打造该类步行街的核心是寻求区域的商业空白点和市场空白点，从而为应对其空白创造自身有效发展前景。

特色商业步行街正在以其高度的专业性和鲜明的特色显示出旺盛的生命力。

室内商业步行街

室内步行街是一种特殊形式的商业导向的休闲步行街，通常是一个规模庞大的集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑，并附以灯光、花草、树木、雕塑及其他使人赏心悦目、心旷神怡的舒适物。室内步行商业街通常提供以下场所和服务：零售业(包括百货商场和各种专业商店)、餐馆、，酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园、生意及商务洽淡室等。

室内商业步行街能够提供良好而舒适的小环境，使商业活动免受自然气候的影响， 大型Shopping Mall和地下商业街都属于室内商业步行街的范畴。如北京东安商场的“老北京一条街”、沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等。

室内商业步行街具有以下特殊效用：a.室内步行街能够提供良好而舒适的小环境，使消费者不再受自然气候的困扰，随时享受舒适的消费过程。b.在传统商业淡季，室内步行街对消费者具有强大吸引力。 c.室内步行街扩展了步行街的商业空间，在一定程度上满足步行街对体量的要求。

特别值得一提的是，伴随着国家土地政策的严控和城市的迅速扩张发展，地下商业步行街在我国拥有广阔的发展前景。

（2）以旅游休闲导向的步行街

该类步行街是以休闲、娱乐为主要目的的旅游休闲步行街，这类步行街往往兼多种功能于一身，而为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的主旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到交往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。

一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴的古城古镇的步行商业街，都具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物的功能和优势（特色风貌、文化、民俗等基础），可以结合其所在城市的历史资源打造。旅游城市或城市内毗邻旅游景点的以休闲消费为特色步行街区，一般可成为商业与旅游的黄金结合点，比如成都的锦里，杭州的清河坊，重庆的洪崖洞等特色休闲步行街区；此外“先有观前街，后有苏州城”的苏州观前街，坐倚松花江美丽风景区的哈尔滨中央大街、眺望百年外滩异国风情的上海南京路、与香港接壤的深圳中英街、与澳门连通的珠海莲花路、安徽屯溪的老街、北京的琉璃厂文化街等也都是该类休闲步行街的代表。

核心吸引力：旅游吸引力，即该类休闲步行街具备吸引外地或以旅游为目的的本地游客的特点和能力。例如历史文化街区依靠历史文脉与古建筑成为有效吸引力；北京789艺术街区则以前卫时尚的特色文化艺术为主要吸引力。

业种组合：单一化业种经营，多元化业种经营。

目标客群：该类步行街的主要客群为外地游客，并根据其类型不同，所吸引的客群的细化结构也有所侧重。 开发特点：打造旅该类步行街的首要是研究目标客群的喜好和消费层次，并针对本项目的核心吸引力，考量其竞合态势，从而寻求项目本身的发展空间。

依托于城市旅游提升形成的休闲步行街，主要有以下两种：

旅游资源伴生型

该类旅游休闲步行街依托城市中较为强势的人文或自然资源，由传统休闲、旅游行为提升所形成，同时也是城市休闲、旅游高度商业化的结果，如成都武候祠旁的锦里。一方面，满足外地游客日益复杂的旅游、休闲和商业需求，另一方面，也以旅游资源为核心，集合和提升本地居民的商业消费需求。

客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群��消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。

商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类休闲步行街的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。

业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种休闲步行街形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。

新游憩目的地型

该类步行街主要由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成。随着人民物质和精神生活快速提升，越来越多的生活形态、商业形态具有了可消费性、可体验性及可娱乐性，大量创新的游憩方式得以产生和壮大。在此基础上，为满足城市内外顾客的综合消费需求，以城市新游憩方式为核心，逐渐形成规模化、主题化、轴状分布的休闲步行街形态，它既可由某个商业类型聚集扩大而成，如城市中的酒吧街、数码街等；也可由其非商业形态的发展、创新和集成而成，如北京798等。

不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻 客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。 商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。

2、从客群消费行为看休闲步行街的分类

休闲步行街的打造，其根本目的是为消费群体提供适销对路的消费方式和休闲方式，因此从客群消费行为区分休闲步行街，对其未来开发模式和发展动态有着更为明确的作用。

（1）以购物为核心的休闲步行街

    次级分类：开场式购物型、小商铺聚合型、购物中心、新主题型等。

    核心吸引力：购物。

    目标客群：本地客源为主，部分外地到本地以购物为目的的消费群体。

特点：本类型步行街以“购物”为核心和最终目的。从关注客群购物心理的敞开式购物到休闲活动比重增加的新型生活购物中心或步行商业街（区），其发展趋势只能是越来越提高休闲活动在其业态中的比重，做到“如何让客群更为舒适休闲地购物”。 典型案例：北京王府井等。

（2）以休闲消费为核心的休闲步行街

次级分类：餐饮消费型、酒吧消费型、KTV等不夜城消费型、游乐消费型、新主题商务休闲消费型等。（注：这里的“消费”一词为狭义概念，指纯消费不带走实物的消费状态）

核心吸引力：某种或多种特色的休闲消费。

目标客群：本地休闲客群，商务型客群。 特点：本类型步行街以休闲消费为核心，休闲产业引导或主导，购物等其他功能、业态为配套，在成功运营之后将成为一种单一的消费代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃饭”，广义地说到王府井去“买东西”等。随着休闲业态的细化分工，休闲消费模式也将越来越繁多，如依托于工艺坊等特色创意产业的集聚形成的步行街区。

    典型案例：后海酒吧街、簋街、798艺术街区等。

    （3）以综合消费为核心的休闲步行街

    随着步行街的发展和各功能的完善，以综合型消费为核心吸引的休闲步行街也将成为发展趋势。 核心吸引力：购物和其他特色休闲消费的结合。

    目标客群：本地和外地休闲客群。 特点：本类型步行街以购物和其他特色休闲消费为核心，历史文化为依托，休闲产业为主导，其他功能、业态为配套，一般都是某个区域的商业文化代表。

    典型案例：发展至今的北京王府井等。

    3、从其他要素特征看休闲步行街的分类

    （1）从消费群体特征看

    广域受众型步行街：城市中心及“城市名片”特征吸引异地旅游群体，综合业态规划满足本市消费群体需求；如北京西单商街、广州天河城、宁波天一广场、华南MALL等。

    区域吸引型步行街： 位置因素及“特征”定位决定主体目标客群为区域内消费群体；如金源mall、北京世贸天阶等。

    游客主导型步行街：旅游目的地形象，使异地游客成为主要消费群体；如北京王府井、上海南京路商业街、南京湖南路商业街、大连天津街等。

（2）从规模体量特征看

超大型：如北京西单商业街、华南MALL、宁波天一广场、广州天河广场等。

大型：如北京世贸天阶、上海新天地、华侨城铜锣湾广场

中小型：如后海酒吧街、簋街、南京1912时尚休闲街

（3）从区位要素特征看

城市中心型：位居城市中心，可视为城市名片；如北京西单商业街、宁波天一广场等。

区域代表型：视为区域地标，区域购买力特征明确；如北京金源MALL、世贸天阶等。

社区邻里型：位于社区内部，休闲消费活动主题明确，环境优美，可以带动社区的房屋销售；如上海浦东世纪花园社区的休闲步行街。

景区景点型：位于景区或景点内部，景区或景点的核心休闲区；如四川九寨边边街。

（4）从建筑类型特征看

根据休闲步行街两侧建筑特征和象征意义，休闲步行街可以分为：历史建筑型；民俗建筑型；其他特色建筑型；

       发展及现状

 

1、起源

中国步行街的起源最早可追溯至唐代。唐代的长安城就已出现著名的东市和西市商业街。到了宋代，步行商业街已极度繁荣，《清明上河图》所描绘的就是宋代典型步行商业街的繁荣景象。

北京王府井商业街形成于元代，清朝末年逐渐形成商业街。700多年的建街史和100年的商业发展史，为王府井商业街留下了丰厚的历史文化遗产和鲜明的商业特色，使王府井步行商业街享有“金街”的美誉。

北京前门商业街历史悠久，早在元朝，当时丽正门（即今前门）外通往郊外的大道就是它的前身。到了明朝中叶前门大街逐渐形成为一条商业街，至今已有400多年的历史。前门商业街历史上曾经是京城最大的商业中心，悠久的历史造就了前门的许多中华老字号，一些老店、名店至今尚存，在店铺布局、建筑形式、经营特色和商品品种等方面都体现着厚重的传统文化色彩。

2、发展

步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化进程不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。在近代和现代，由于种种原因，我国步行街发展逐渐落后于西方国家。

自20世纪80年代，我国开始建设现代的步行街。在世纪之交，我国许多城市开始出现规划和建设步行街的高潮，步行街成为我国城市建设和形象提升的重要内容。据粗略统计，全国目前已有几百条大大小小，风格各异的步行商业街。

1999～2000年，步行街在我国迅速热起来，其社会作用、综合功能、经营结构，旨在为商业服务企业营造一个更理想、更舒适的集中经营环境；是商业服务业多业种、多业态的有机组合体；在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，步行街成为商业与旅游业的最佳黄金结合点。

步行街在其起源和发展的历史进程中，在功能上完成了由单一的满足消费者购物的基本需求向集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、运动等多元化需求的转变；在街市的规划上经历了由杂乱无章的自由发展阶段到逐步完善、整体布局协调的成熟阶段；在步行商业街发展与规划的构造上，已逐步实现了网点布局、经营结构、经营形态、门市铺面等配置的合理化与高级化。

总之，我国的步行街建设和发展，应是商业经营者自觉或不自觉进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性错位、有序竞争发展的一种表现，既是对城市原有商业资源的整合，也应是商业向更高阶段发展的一种准备。

3、现状分析

西方国家的步行街建设比较成熟，出现了一批在世界上有影响力的代表性的步行街。

进入新世纪，我国步行街的建设和发展倍受城市政府领导和有关建设管理部门的重视，也为城市商界高度关注，受到城市广大市民的欢迎。其发展现状表现出总量迅速增长、地位日益显著等特征。

由于种种原因，在近代和现代，我国步行街发展逐渐落后于西方国家，在设计、建设和管理中亦存在许多不足和缺憾。例如，在一些中小城市所建设的步行街，具有很强的跟风性质，存在诸多问题。如：盲目模仿国外；缺少合理规划，与城市规划、购买力流向等没有很好地结合，导致有街无市；投资不考虑回报，经济效益堪忧；缺少配套设计；经营商品雷同，缺乏特色等等。

       基于旅游的休闲步行街的设计打造

 

现代步行街集吃、住、行、游、购、娱多功能于一身，步行街将成为商业与旅游业的最佳黄金结合点。随着近年来旅游业的不断发展，吸引了众多外来人士到中国观光、旅游、购物，为我国的经济发展带来了商机。

针对目前我国步行街发展的现状和问题，尤其针对如何增强步行街的休闲化，我们研究分析了旅游策划和规划思路在休闲步行街建设中的应用。

1、休闲步行街旅游吸引物与游憩方式的设计

旅游吸引物设计的理念：从形成机制上可以看出，休闲步行街的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步行街；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。

游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。

2、休闲步行街景观设计和公共空间设计

不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。

3、休闲步行街的旅游功能分区和游线设计

旅游功能分区设计要与商业业态布局结合，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。 旅游游线设计要与商业人流动线结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求，完善的人流和交通线路设计，从而更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。

       基于旅游的休闲步行街的设计打造

 

有关步行街的开发建设、管理模式、景观设计营造以及传统街区的改造，通过对社会各界专家们的看法和国内外案例成果及经验教训的分析研究，总结得出步行街的开发建设和商业模式主要有以下几种。

1、开发建设模式

（1）政府统一引导、规划开发模式

如广州的“上下九”，具有地方文化特色的，以市民消费为主。由于商铺多为私人产权，政府只能通过逐步的引导，来实现统一的规划，政府作为主要手法来规范市场，但至于经营者要卖什么，还是需要靠市场调节来运作。

政府投资，进行整体改造、开发保护地域历史建筑风貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如成都宽窄巷子开发。

 （2）政府引导、开发商开发模式

政府进行项目整理、产权清理，成片出让，吸引一级开发商进行商业旅游开发，如上海新天地开发模式。

（3）开发商统一开发、招商模式

用旧建筑包装现代商业文化，让人既能在历史时空的隧道中穿梭，感受到历史的气息，又能享受现代时尚文化。目前，上海新天地已成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。其开发模式由一个发展商根据自己的市场定位，采取统一对外招商的办法，而且只租不卖，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌。

对于初步形成市场效益的区域，开发商进行项目整理，虽然拆迁、置换成本高，但土地出让成本较低。

（4）社区参与模式

区参与步行街建设开发的主要方式有以下几种：

① 生活情境创造

很多历史商业街区都是历史上中外文化交融、聚集的再现和载体。体验经济时代，吸引旅游者的不仅是一个个街区、一栋栋的建筑，更重要的是生活方式和情境化体验的创造。

很多历史商业街区都是承载历史和文化的空间，生活情境的再现能更好烘托商业街的历史文化背景。居民是社区活的灵魂，也是历史商业街区中流动的风景线。建筑因为有人才有了生机和活力，建筑才不是静态的空间。

    ② 用地功能转换

    如五大道作为旅游、商务及休闲社区定位，要考虑到社区功能和交通设计，旅游、商贸及休闲业的发展，对于该区域的教育用地环境将产生较大影响。同时居住型、社交型别墅的建筑，从安全和舒适度角度，作为幼儿及小学生教育场所有一定隐患。建议社区内幼儿园、小学置换出该区域。

    ③ 政府引导、企业牵头、社区参与

    如五大道初期，通过政府引导，投资商牵头进行部分旅游开发，通过对风貌建筑商业开发的示范作用，吸引其它产权单位及业主，主动参与五大道的整体开发。

    2、商业模式

    步行商业街不同于一般的商场，它的商业模式包括街道两旁商铺的商业模式和整条商业街的统一管理。 大多数步行商业街的各家店铺是在街道协会或者管委会的统一管理下独立经营，而上海豫园商城则是在上市公司统一管理下的多条特色商业街。步行商业街的街道协会或街道管理委员会不仅具备普通的商业物业管理功能，而且在商业街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面都应进行统一的管理。

    开发商处理好商业街的投资回收形式，商铺投资者选择商铺和商业街管理模式的选择都是商业街选择商业模式的关键。此外，步行商业街商业模式的选择需要相关管理部门处理好开发商和商铺投资者或经营者与消费者的利益关系。

    （1）商业盈利模式

    目前，国内步行街区的商业盈利模式主要有以下几种：

    ① 传统商业地产模式

    步行街作为一种商业地产，首先可以通过地产开发获得投资回报，主要的投资回收方式有：出租经营、出售经营和使用权出售，其中出租经营是步行街最普遍的投资回收方式。

    步行街商铺的盈利需要商铺投资者、商铺经营者、步行街开发商以及当地政府在充分了解消费者购物休闲等需求的前提下进行真诚合作。

    ・ 政府引导管理，通过商铺出租、经营获利，如广州上下九；

    ・ 政府按级差地租向大型房地产项目收取土地使用费，再把钱投入商业街改造，以尽快收回投资并增值。

    而大投资商商往往要抢占商业街最具增值潜力的黄金地段，搞大体量建筑，提高容积率，这就难免破坏步行街的原有文化韵味，打乱步行街的结构。所以采用这种模式进行步行街建设中，既要保护投资商的积极性，还要警惕其自发性。

    ② 旅游开发带动模式

    旅游是政府控制着资源，政府起着很大的主导作用，对于旅游投资的规划运作影响巨大。对于高投资、回收周期长的旅游开发来说，投资商往往要求有短期的回报，而非旅客收入的其它收入方式往往成为一种重要补充，甚至成为影响投资商进入的核心要点。 目前，很多投资商在旅游或者商业之外，对休闲地产或者旅游地产兴趣很大，往往会在旅游或者商业项目开发的同时，通过旅游地产，在旅游或者商业真正发展甚至开发之前，就收回大部分投资。如：通过出让独立别墅使用权，业主居住并养护，同时可以在允许范围内开展休闲项目，如青岛八大关和广州沙面；

    休闲步行街作为一种休闲娱乐等为主要功能的步行街和商业地产，和旅游业结合比较紧密，除了简单的特色街道和特色建筑观光外，更重要的是要挖掘他们的文化价值，尽可能地展示历史沉淀下的生活环境、街区氛围，依托旅游打造更有灵魂的风景。所以依靠旅游开发带动区域增值和经济发展，也是重要的一种商业模式，如：政府将整个区域作为旅游区整体收取门票，统一管理，同时出让部分建筑，用于度假型及经营型开发，如以前的厦门鼓浪屿。

    从步行街的各功能要素来看，与旅游结合的具体方式（旅游者的体验模式）有：

    ・风貌建筑观光；

    ・演艺等历史文化体验；

    ・特色餐饮、购物、休闲娱乐；

    ・商务、会所、主题俱乐部；

    ・特色型主题酒店、青年旅馆等住宿；

    ・多类型特色交通游览工具体验等

    ③ 整合理念下的开发模式

    休闲步行街兴起至今，已成为一种时尚，其功能齐全、环境优美、生活方便，并能同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，是城市或景区建设改造中的点睛之笔，是提高城市或景区竞争力的重要体现，在某种程度上也反映着城市商业或景区发展的繁荣程度，进而体现着一个城市或景区的整体形象和灵魂。

    步行街作为城市商业地产项目一般都地处黄金地段，不仅为投资商提供了一个良好的环境，为广大消费者提供了一个购物、休闲、娱乐的好去处，也为其所在城区经济发展聚集了人气。作为旅游休闲商业地产开发模式之一，已经成为投资热点。从投资开发和运营的角度来看，休闲步行街必须与城市、景区、企业等投资主体形成联合与有效的互动，才能健康良性发展。

    根据休闲步行街依托城市、企业，还是围绕景区，模式也不尽相同，可以是依托于景区景点或目的地的休闲消费聚集的街区，可以是依托于城市的休闲消费为主的都市休闲街区，也可以是依托于特色产业的商品和休闲聚集街区。

    ・步行街与城市发展

    依托于作为都市休闲核心产品的休闲步行街，城市休闲的一些项目围绕休闲产业聚集、围绕街区聚合，主要以商业销售为主，包括酒吧、洗浴、工艺坊、创意产业、特色餐饮的聚集等，会进一步形成“城市休闲聚落”（具体见附件2《“都市休闲聚落”研究》）。

    休闲步行街或者休闲聚落作为一种商业地产，不仅可以给投资商带来巨大的商业利润，还可以通过人气商气拉动周边的土地升值，从而扩大政府、投资商、社区居民等各方的利益。这是政府与商业地产、休闲旅游相结合的重要城市运营手段，既可以获得足够的经济利益，又可以在文化、休闲、旅游、城市形象等方面有所突破，促成休闲旅游城市升级的重要支撑，更重要的是可以获得良好的发展势态和发展环境。

    ・步行街与景区

    依托于景区景点或目的地，特别是古城古镇这种结构中，一般都会形成一定的购物、休闲消费聚集，我们称之为旅游目的地聚集小镇的休闲聚集结构，以白天的购物和夜间休闲为主体，几乎大型景区周边都形成了这种聚集，这是典型的旅游商品聚集结合旅游业消费聚集的街区模式。 ・步行街与特色产业

    商业企业根据其产品特色，结合企业厂区改造生产街区，配合一定的休闲设施，打造独具特色的休闲商业步行街，形成特色生产、特色观光及特色休闲购物的消费聚集，不仅为广大消费者提供了购物、休闲、娱乐的好去处，作为特色企业的宣传名片，也给企业发展聚集了人气，促进了企业本身的良性发展。

     （2）管理模式

    步行商业街的管理模式大致分为三种：

    ① 委托制

    在管理处下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街。

    ② 抽调制

    从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街。

    ③ 物业管理制

    成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。

       绿维休闲步行街案例展示

 

附件1：绿维休闲步行街案例展示

 

动漫水街

寿阳古街

红苗水街

附件2：绿维相关研究

（一）《“都市休闲聚落”研究》

    在研究“城市休闲商业地产”与“都市旅游”的项目过程中，我们逐渐发现，“都市休闲聚落”可称为城市休闲消费一种典型范式，用这种概念去界定和区分城市休闲消费，可以使得我们跳出城市商业地产或者都市旅游的界限，用一种更为宽阔的视角去分析城市休闲消费，从而更加深入浅出地形成对具体的课题项目研究，无论是超级型城市商业地产项目开发，还是单一的都市旅游项目建设。

1、都市休闲聚落概念界定

    绿维创景认为，都市休闲聚落，即是位于都市之中，具备一定的休闲消费吸引力、有相当规模和场地空间，能够聚集人群并为之提供休闲游憩的聚集区域。

    我们研究发现，都市休闲聚落，其基本要求可总结如下： 首先，休闲聚落中的休闲消费吸引力，即特色，休闲聚落必须具备自身的特色消费吸引力，无论是作为购物为吸引力的商业街区、购物中心，抑或是以酒吧或者主题酒店集合的酒吧街，或是以民族、历史文化古建筑作为吸引力的景点街区等，都必须构成对客源的吸引，形成触发客源前往体验的动机。

    其次，休闲聚落必须位于都市之中，且有足够的配合其特色吸引力的场地和规模空间，即为多项目体的聚合，能够为聚集的人群提供充足的空间。 再次，休闲聚落必须能够在其主体吸引力下，满足前来游客的首要需求之余，能够为游客提供休闲游憩的放松体验。

2、都市休闲聚落分类研究

    （1）从核心吸引力看都市休闲聚落的分类方式

    我们认为，都市休闲聚落以其核心消费吸引力作为分类方式，可分为旅游导向的都市旅游休闲聚落和商业导向的都市商业性休闲聚落两大类，两类聚落模式在开发和运营过程中由于其面对的客源需求不同，其开发和运营模式也不尽相同，由于各类中具体吸引力依托资源不同，又可分为次级分类（详见下表）。当然，不排除休闲聚落以本身的吸引力成功运作后，转化成为混合型的都市休闲聚落，以北京王府井最为典型；另外，按照不同的分类标准，都市休闲聚落模式又可分为人造景观型都市休闲聚落/原生性都市休闲聚落,观光型都市休闲聚落/休闲型休闲聚落/购物型休闲聚落/商务型休闲聚落等等。

主类别	次级分类举例	典型案例
购物型都市休闲聚落	主力店柜台型	百货大楼等
	小商铺聚合型	秀水街、步行街等
	开敞式购物型	大型综合超市如麦德龙、沃尔玛等
	SHOPPING MALL型	金源SHOPPING MALL等
	新主题型	蓝色港湾等
	……	……
消费型都市休闲聚落（注）：本处消费指狭义概念	餐饮消费型	北京簋街等
	酒吧消费型	三里屯、后海等
	KTV等不夜城消费型	大型夜总会等
	大型洗浴消费型	热公馆等
	游乐消费型	欢乐谷、石景山公园等
	新主题商务休闲消费型	热公馆
	……	……

1）旅游型都市休闲聚落模式

    核心吸引力：旅游吸引力，即该聚落具备吸引外地或以旅游为目的的本地游客的特点和能力。例如历史文化街区依靠历史文脉与古建筑成为有效吸引力。

    目标客群：该模式主要客群为外地游客，并根据其类型不同，所吸引的客群的细化结构也有所侧重。

    开发特点：打造旅游性都市休闲聚落的首要是研究目标客群的喜好和消费层次，并针对本项目的核心吸引力，考量其竞合态势，从而寻求项目本身的发展空间。

2）商业型都市休闲聚落

    核心吸引力：该类型的休闲聚落最终形态为商业形态，表现为最终生成为某种的商业业态，或以餐饮、或以泡吧或以购物等为核心业态的聚落模式。

    目标客群：主要是本地和附近居民以及商务休闲客源。

    开发特点：打造该类型休闲聚落的核心是寻求区域的商业空白点和市场空白点，从而为应对其空白创造自身有效发展前景。

    典型案例：金源MALL，上海外滩，世贸天街等。

（2）从客群消费行为看都市休闲聚落的分类方式

    上述分类方式是从开发角度看，更多地站在开发商角度看都市休闲聚落，然而，都市休闲聚落的打造，其根本目的是为消费群体提供适销对路的消费方式和休闲方式，因此从客群消费行为区分都市休闲聚落，对其未来开发模式和发展动态有着更为明确的作用。

主类别	次级分类举例	典型案例
购物型都市休闲聚落	主力店柜台型	百货大楼等
	小商铺聚合型	秀水街、步行街等
	开敞式购物型	大型综合超市如麦德龙、沃尔玛等
	SHOPPING MALL型	金源SHOPPING MALL等
	新主题型	蓝色港湾等
	……	……
消费型都市休闲聚落（注）：本处消费指狭义概念	餐饮消费型	北京簋街等
	酒吧消费型	三里屯、后海等
	KTV等不夜城消费型	大型夜总会等
	大型洗浴消费型	热公馆等
	游乐消费型	欢乐谷、石景山公园等
	新主题商务休闲消费型	热公馆
	……	……

注：本处“消费”一词为狭义概念，指纯消费不带走实物的消费状态。

1）购物为核心的都市休闲聚落

核心吸引力：购物

目标客群：本地客源为主，部分为外地到本地以购物为目的的消费群体。

    特点：无论是从“第一代商业模式”的百货大楼，还是“第四代商业模式的”大钟寺商业广场，抑或是新型“Lifestryle shopping center”，都逃不脱“shopping”的局限，根本上，仍然是以“购物”为核心和最终目的。从关注客群购物心理的敞开式购物到休闲活动比重增加的新型生活购物中心，其发展趋势只能是越来越提高休闲活动在其业态中的比重，做到“如何让客群更为舒适休闲地购物”。

典型案例，蓝色港湾，大钟寺，王府井等。

2）休闲消费为核心的都市休闲聚落

核心吸引力：以休闲消费为核心，休闲产业引导或主导，购物为配套的商业地产开发模式。

目标客群：本地休闲客群，商务型客群。

    特点：本类型的都市休闲聚落，在成功运营之后，都将成为一种单一的消费代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃饭”，未来到热公馆去“泡浴”，广义地说到王府井去“买东西”等，都将成为休闲消费为核心的都市休闲聚落。随着休闲业态的细化分工，休闲消费模式也将越来越繁多。

    同样，随着发展，综合型消费核心的都市休闲聚落也将成为发展趋势，以北京“热公馆”为例，热公馆坐落于北京市丰台区方庄商圈，总营业面积5万余平米，会馆共7层，可同时接待1700人，是北京目前最大的商务休闲中心。其现代时尚、极致品位、配置考究的装修风格，尽显尊贵典雅；商务休闲、文化休闲、趣味休闲、康体休闲温馨、舒适、别致的功能组合，尽显细微关怀。由三利集团斥六亿元巨资，整合最精英团队精心打造，汇集了温泉浴、专业SPA，客房、官府菜四个板块，形成专为北京及周边地区高层商务人士提供全方位服务的高端商务休闲聚落。

典型案例代表：后海街区、热公馆，簋街等。

3、以Lifestyle购物中心为例，看都市休闲聚落未来发展趋势特点

（1）Lifestyle shopping center定义：

 

国际购物中心委员会(ICSC)对Lifestyle Shopping

Center有着严格的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”

    “Lifestyle Shopping Center”源起于美国，并在九十年代末期得到蓬勃发展。她提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。在经济发达脚步匆忙的国际化大都市中，“Lifestyle Shopping Center”被赋予了更多的城市功能，被称作“City Living Room”。

    在我国，即将开业的蓝色港湾项目成为国内首个符合国际标准的Lifestyle Shopping

    Center，是本篇文章中购物型都市休闲聚落的未来典型代表案例，尽管其代表性尚待考究，但其代表的都市休闲聚落的未来发展趋势特点，确是值得我们深入研究和把握的。

（2）蓝色港湾Solana

    位于朝阳公园西北角，将是一个24小时消费的场所，相比于后海酒吧街与三里屯酒吧街的商业形态单调，蓝色港湾Solana最大的优势是丰富业态间的相互支持。其中站地面积约13万平米，建筑面积总计约为15万平米，商业建筑群由19栋地中海风格的楼宇环绕组成。其零售商业由西主力店、品牌街、靓码头和迷走码头组成。其中汇集了诸多旗舰名店街、时尚购物广场、新青年主题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市、多厅影院、明星冰场、KTV娱乐中心、SPA健身中心、儿童乐园、别墅酒店等。

    Solana从以往以购买实体商品为目的的商业经营场所，逐步发展成为以购买实体商品与购买多样性服务相结合的混合经营场所，产生了以休闲性购买为特色的场所。Solana可以看作为商业与休闲产业的整合产品。

特点一：休闲第一

    所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是都市休闲聚落灵魂所在，将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。尤其是购物型都市休闲聚落，该特点将更加明显。

特点二：环境第一

    与Shopping mall和传统的商业步行街相比，未来都市休闲聚落更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计，美国129家Lifestyle购物中心的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。

特点三：特色突出，名片效应更加明显

    从蓝色港湾与维吉奥广场的项目对比看，未来都市休闲聚落的特色吸引力，将成为区分众多都市休闲聚落的“名片”，应成为代表城市特色和文脉的众多窗口。

    美国的Lifestyle购物中心的规模平均在5-6万平左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在美国Lifestyle购物中心体量的两倍左右，比较而言，Lifestyle购物中心从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。

特点四：业态专精，消费或购物为重心将不再明显

    与Shopping mall和商业步行街相比，Lifestyle购物中心从业态上更接近于，都是集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了Lifestyle购物中心与Shopping mall之间的本质区别，Lifestyle购物中心将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。但Lifestyle “shopping” center 根本上还是属于“购物型”都市休闲聚落。未来都市休闲聚落发展过程中，购物与消费的区别将愈加不够分明。

特点五：消费高端

    精神层次的需求创造了Lifestyle购物中心巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。

    从消费型都市休闲聚落来说，这一点更加明显。

特点六：经营利润高

    经营利润高是吸引业主的关键。Lifestyle购物中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。 特点七：发展势头强劲

    客观的说，未来都市休闲聚落多样化是消费群细分、业态细分的必然结果。对于中国的城市休闲商业地产，虽然我们的发展历程还很短，经验还不是很成熟，并且对国外商业模式的理解不够和借鉴上存在偏差，但Lifestyle购物中心在中国的出现和发展，亦将成为符合市场发展规律的必然，掀起都市休闲聚落开发的新一轮硝烟。

4、都市休闲聚落运作导向建议

    休闲经济背景下，人们的“闲”和“暇”将越来越受重视，都市休闲需求越来越广泛，黄金周的消费热潮，充分说明了这一特点。而随着五一长假取消，众多小长假的产生，将使得大城市周边和城市市内的休闲消费大大增大，都市休闲聚落将成为未来很长时间内的消费集中去处，原有都市休闲聚落已经不能满足新的需求产生，且随着休闲经济产业的成熟，产业类型完整，都市休闲聚落必将从类型上、数量上、规模上不断增加，其特色和运营方式，亦将被不断创新和突破。随着都市休闲需求越来越广阔，形形色色的都市休闲聚落将更加深入广泛地得到开发和建设运营，如何从都市休闲聚落开发伊始，在策划前期就走上特有的优势竞争之路，我们认为以下三个方面的先导性工作不可缺失：

（1）“全球化思想采购”式导向

    信息爆炸的现代社会下，世界之间的距离越来越短，越来越成为“地球村”，未来都市休闲聚落的消费客群眼界愈来宽广，策划设计人员应首先立足于全球，进行“全球化思想采购”，极力汲取有利于项目开发的全球化思路战略，并有效地化为己用。

（2）策划先行，创造经典项目定位

    如前所述，未来都市休闲聚落发展将更加多样化，将开发项目要从众多的以往都市休闲成型聚落、未来众多特色都市休闲聚落中脱颖而出，必须进行策划先行，进行缜密地市场深度调研和分析论证，从而真正创造经典的项目创意定位，使得项目一开始就立于独特的地位，成为有效开发的强力基础。

（3）产品落地，商业运作手段预警化

    都市休闲聚落的发展，休闲消费和休闲活动的注重，都市休闲聚落的经营性休闲产品和特色将成为都市休闲聚落的生命线，而不是简单地进行业态的规划和招商引进，使得传统上商业房地产策划中对于落地产品策划缺失更加明显，从这个角度讲，旅游策划规划单位在城市大型都市休闲聚落项目策划上将更加具备竞争优势，而传统的房地产策划公司则应当逐步深度落地的产品策划业务板块，方能为项目开发公司从前期策划阶段，从商业运作运营角度上，进行更为精准的寻求自我定位和运营方式。

       休闲商务区（RBD）形成机制与商业街区休闲化

 

1、RBD的概念

（1）RBD的概念内涵与沿革综述

    RBD 是 Recreational Business District 的缩写，中文译为“休闲商务区”，也可以译为“游憩商务区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区��RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。 RBD最初由Stansfield和Rickert （1970）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为:为满足季节性涌入城市游客的需要,在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等) 集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。

    根据Stephen（1990）在《游憩与闲暇研究的概念词典》，游憩商业区（RBD）被定义为：“建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定的零售商业区”。

现在比较受认同的游憩商业区（RBD）概念为：城市中以游憩和商业为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域。

（2）绿维观点

    从休闲泛化和旅游产业系统升级的角度，绿维对城市RBD游憩性的理解是：

    RBD代表着现代都市商业街区的一种发展趋势。

    游憩功能是RBD的核心功能。

    RBD的商务和商业功能具有明显的游憩性。

    城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是RBD形成的重要动力机制。

2、RBD的形成机制类型

    在RBD的形成过程中，可以总结出一些主要的形成机制，这些机制是决定RBD整体或局部商业格局、形态的基础原因。

（1）城市商业格局提升形成的RBD

CBD叠加型与伴生型

    CBD是城市化发展和商业高度聚集的结果，是城市中最具中心性和可达性、商业人群和信息交流量最大、地价最高、零售业最集中和最高档、配套服务最集中的区域，是城市财富的核心。由于商业固有的多样化体验和休闲特性，CBD自产生起就与RBD有着特殊的互动关系。CBD与RBD既可以是一体，也可以分离。受城市商业形态、布局和消费文化等影响，CBD与RBD主要有叠加和伴生两种关系。

    RBD与CBD叠加，在中国城市形态中较普遍。从商业活动行为特征可以发现，自古中国商业商务行为就与休闲行为结合紧密，中国历来就有在茶馆、澡堂谈生意的习惯，这与中国传统商业文化是分不开的。在商业和商务集中发展的基础上，为方便高密度的商务人群和商业消费，CBD的休闲性和娱乐性得到提高，大量娱乐业态和休闲业态向此聚集，叠加的RBD则开始出现。

    而城市商业和商务发展较早，现代化水平较高的城市，则更多出现CBD与RBD相对分开、关系紧密的伴生形态。这种城市，一般具有工作与生活明确分开的文化特征，其CBD强调区域土地价值最大化和工作效率最高化，仅能容纳满足基本商务需求的零售店和快餐店；而娱乐休闲场所大规模聚集的RBD则位于外围，由CBD带动并为其服务。

类型：

大型购物中心型

    在城市消费水平提高、市场竞争加剧的环境下，大型和超大型购物中心（SHOPPINGMAIL）应孕而生，主要有城市中心型和城市周边型两种形态，它们都具有规模化、一站式、集约化等特点，这些特点决定它们可作为核心，辐射出城市RBD。一般来说，SHOPPINGMAIL集合了百货店、超市、卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施；此外，SHOPPINGMAIL还提供一般百货店无法提供的长廊、广场、庭院等景观型购物体验。

特色购物街区型

    多见于商业发展历史悠久、特色鲜明的城市，主要是依托传统的商业街区形成，并随着城市商业水平的提高而呈环状或点轴状扩张。该类RBD的形成，具有较浓厚的本土商业特性及文化特性。

（2）城市旅游休闲提升形成的RBD

旅游资源伴生型

    该类RBD依托城市中较为强势的人文或自然资源，由传统休闲、旅游行为提升所形成，同时也是城市休闲、旅游高度商业化的结果，如成都武候祠旁的锦里。一方面，满足外地游客日益复杂的旅游、休闲和商业需求，另一方面，也以旅游资源为核心，集合和提升本地居民的商业消费需求。 新游憩目的地型

    该类RBD由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成。随着人民物质和精神生活快速提升，越来越多的生活形态、商业形态具有了可消费性、可体验性及可娱乐性，大量创新的游憩方式得以产生和壮大。在此基础上，为满足城市内外顾客的综合消费需求，以城市新游憩方式为核心，逐渐形成规模化、主题化、组团状分布的RBD形态，它既可由某个商业类型聚集扩大而成，如城市中的酒吧街、数码街等；也可由其非商业形态的发展、创新和集成而成，如北京798等。

（3）其他

    在以上几种主要类型外，还有一些可能形成RBD的机制，但由于城市社会、经济、文化等方面的差异，这些机制不具有普遍性。如： 由规模化的新经济形式带动的RBD

    在市场激烈竞争的环境下，一些产业通过规模化和聚集化进行提升，增强竞争力，并在该过程中，形成全新的经济模式和形态，与人们生活方式紧密对接，同时具有一定的游乐性和休闲性。如农业产业园集群形成的乡村休闲中心。 由同质化较强的社区集合带动的RBD

    社区的核心是居民，再高档的建筑也需要居民的参与才能具有活力，才能体现社区的特色文化。由同一类型的居民和建筑集聚形成的社区，已从单纯的住宅小区，提升为具有特定文化、消费行为、景观形态的复合性主题社区。在此基础上形成的RBD，具备特殊的核心吸引力。如大学城里的年轻人休闲商业区。

3、各种RBD类型的商业街区形态特征

（1）城市商业格局提升形成的RBD形态

CBD叠加型与伴生型

    此类RBD，与CBD具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。

    客源消费：客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。

    商业布局：一般以城市CBD中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。

    业态特征：进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类RBD的休闲娱乐业态以室内为主。 大型购物中心型

    城市中心型SHOPPINGMAIL，与城市CBD发展关系密切，由此形成的RBD特征与“CBD叠加型与伴生型”有很多共同点。该类SHOPPINGMAIL大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型SHOPPINGMAIL在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。 客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（1－2天）、具有明显的无差别消费特征。

    商业布局：一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求很高。

    业态特征：首先应该具有“中档为主”和“零售为主（50%以上）”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。

特色购物街区型

    该类型RBD具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。 客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。

    商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。 业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处城区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。

（2）城市旅游提升促进形成的RBD

旅游资源伴生型

    客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群��消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。

    商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类RBD的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。 

    业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种RBD形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。

新游憩目的地型

    不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。 客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。 商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。

4、旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用

（1）旅游吸引物与游憩方式设计

旅游吸引物设计理念的应用

    从形成机制上可以看出，RBD的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进RBD；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。

商业形态的趣味化设计

    商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统��主要通过商品趣味化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。

商业配置的全程游憩化设计

    在RBD中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。

商业形态的主题化理念

    主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市RBD中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD中。

商业形态的体验性与参与性设计

    无论是哪一种RBD形态，商业形态的体验性与参与性都是在RBD进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，稳定顾客的必要手段。该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出”、“商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。

商业行为的游乐化设计

    通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。

（2）景观设计理念的应用

    不同的RBD形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市RBD的景观首先是商业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造：

情趣化商业景观

    RBD商业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。

情景化商业景观

    与情趣化不同，情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围，其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。

消费型景观

    “商业公园”的核心在于消费，RBD景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融入景观中，形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。

公共空间设计理念

    RBD的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法，同时应该重视的是，公共空间是联通将RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。

（3）旅游功能分区和游线设计理念的应用

旅游功能分区与商业业态布局结合

    旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，RBD的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路，比较而言，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。

旅游游线与商业人流动线结合

    RBD体量大、内涵丰富，完善的人流和交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。因此，在RBD的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。